עתירה זו הוגשה על ערר שהתקבל ברובו, להריסת בניין קיים והקמת בניין מגורים חדש. הבניין בן קומה אחת מעל קומת מרתף, בה יחידת דיור אחת. כתובת – חלקה 458 בגוש 6623, רחוב אשכנזי ישראל 80 תל אביב יפו. במסגרת בקשת ההיתר הוגשו שורה של פרסומים עבור הקלות שונות: תוספת של 6% משטח המגרש מעל ל־20% המותרים, חריגה של עד 10% מקווי הבניין הצדדים הדרומיים והצפוניים ע״י בניה במרחק של 3.6 מ’ במקום 4 מ’ מהמותר. ניוד זכויות בין הקומות, הגבהת גובה הגדר בגבול המגרש הצדדי הצפוני ל־1.4 מ’ ועוד.
לפנינו סוגיה של פרשנות הוראות תכנית. ליתר דיוק, פרשנותו של סעיף 9ג’ לתוכנית ע/1 שכותרתו ״קווי בנין בקומות המרתף״. שימוש במושג תכסית הקרקע מצוי בסעיפים נוספים בתוכנית ע/1, כמו סעיף 12 שעניינו היטל השבחה. גם סעיף זה, כמו בסעיף 9ג’, יש הבחנה בין בתים צמודי קרקע ליתר הבניינים. סוגיית פרשנותו של מושג זה בתוכנית נדונה הן ביחס להחלטות שתכליתן רישוי והן ביחס להחלטות שתכליתן היטל השבחה. הסוגייה המרכזית שלפנינו היא כאמור שאלת פרשנותה של תכנית המרתפים ע/1. האם יש לפרש את תוכנית המרתפים ע/1 באופן אחר בסוגיות של היטל השבחה ורישוי?
מנגד, המשיבים סבורים כי הפרשנות הנכונה לתוכנית המרתפים ושטח התכסית היא בהתאם לעניין אלמגור, על הסיפא והרישא שלו. משכך, לא ניתן לראות בתכנון המוצע על ידי המשיב 2 כמגלם סטייה ניכרת מהוראות התוכנית.
ביום 25.1.2024 נתנה ועדת הערר החלטתה בכלל הערר ובפרט בעניינו, לפיה בנסיבות המקרה, לא נדרשת הקלה נוספת מעבר לאלו שכבר פורסמו, לעניין תוספת של 6% וניוד בין הקומות, כאשר לשיטת ועדת הערר, בנסיבות האמורות לו הייתה מתבקשת ההקלה – הרי שיש לאשרן. לטענתם, הפרשנות הנכונה לתוכנית המרתפים ושטח התכסית היא בהתאם לעניין אלמגור, על הסיפא והרישא שלו ומשכך, לא ניתן לראות בתכנון המוצע על ידי המשיב 2 כמגלם סטייה ניכרת מהוראות התוכנית.
ביהמ״ש קבע כי פרשנותה הנכונה והראויה של תכנית ע/1 שיש לפעול לאורה גם במקרה דנן היא כי בנייה במרתף כפופה לתכסית שטח קומת הקרקע כפי שנקבע בהוראות התוכנית הראשית, ולא לפי קווי הבניין ולא מהווה תמונת ראי של קומת הקרקע. חריגה מכך תתאפשר רק בכפוף לכך שיקבע כי מדובר בפונקציה הנדרשת במיקום ספציפי זה לצורך “תפקוד הבית״. במקרה הנ״ל, אין מקום לקביעה שכזו. באשר ךהקמת ממ”ד בשטח המרתף, אזי שניתן לבנות גם מחוץ לקווי הבניין. בנייה מעין זו היא בכפוף לפרסום ואישור הקלה מתאימה לגבי מיקום הממ”דים. על פי דין, זהו פרסום שיש לעשות גם במקרה דנן. להלן נימוקי ההכרעה:
-
תוכנית ע/1 עומדת למעשה בניגוד ללשון התוכנית ותכלית הסעיף בתוכנית. היא אף סוטה למעשה, כפי שאראה, מהאופן בו פירשו מוסדות התכנון את התוכנית מאז עניין בגימוב. מדובר בסטייה הן ביחס להיטלי השבחה והן ביחס לרישוי.
-
הכותרת של סעיף 9ג’ לתוכנית שהיא: “קווי בנין בקומת המרתף” מטעה. סעיף 9ג׳, מבחינת תוכנו ומהותו, מתייחס לשטח תכסית מותרת כפי שהוגדר בתוכנית הראשית בהגדרות של תכנית ע/1. כאשר קוראים את הסעיף נכון, רואים שהכוונה היא לשטח תכסית קומת הקרקע כפי שנקבע בהוראות התוכנית הראשית.
-
במקרה דנן, קומת הקרקע כוללת גם זכויות בניה מכוח תכנית ראשית. קומת הקרקע כוללת בנוסף גם הקלה כמותית של 6%. הקלה זו היא אינה זכות מוקנית אלא זכות חיצונית לתוכנית ולזכויות הבניה שחלות על המקרקעין. בנוסף הייתה גם הקלה של ניוד זכויות מקומה ב’ לקומת הקרקע.
-
אם רוצים להגדיל את התכסית, אזי יש לעשות שימוש בסיפא של סעיף 9ג’. שימוש בסיפא של סעיף 9ג׳, יהווה הגדלת תסכית לצורך תפקוד הבית ולא בדרך של הקלה.
-
בניגוד לתוצאה הנובעת מפרשנות ועמדת המשיבים 1–2, ההקלה החיצונית היא לא זו שהרחיבה את קומת הקרקע. כלומר, המרתף לא משתכפל כתוצאה מהגדלת תכסית קומת הקרקע בעקבות הקלות חיצוניות לתוכנית. שכפול שטח המרתף כתמונת ראי לקומת הקרקע נעשה בניגוד לדין העוסק בסטייה ניכרת מתוכנית וללא מקור חוקי לכך. מהלך זה מביא לתוצאה תכנונית שגויה שתיצור גם חוסר וודאות. בהתחשב גם בפסיקות אחרות של ועדת הערר, ואי יציבות ואחידות, בניגוד למצב המשפטי והמעשי הקיים מזה עשור. הנאמר בערר בגימוב מלמד כי ועדת הערר סברה בעניין זה שיש לפרש את תכנית המרתפים בהתאם לתכסית שבתוכנית הראשית. כלומר, אין בכוח הקלה או ניוד זכויות כדי להגדיל את שטח המרתף.
-
בעוד הועדה המקומית סברה כי יש לפרש את תכנית המרתפים כמאפשרת לבנות בקווי הבניין כפי שאושרו בנסיבות. אין כל אינדיקציה לכך שהתוכנית מבחינה בין פרשנות תכסית המרתף בסוגיות של היטל השבחה למול רישוי. נראה שהפרשנות המוצגת בהחלטת ערר בגימוב מתייחסת לפרשנות המונח תכסית המצוי בתוכנית בכללותה. כלומר, היא אינה מתייחסת באופן ספציפי לסוגיה של היטל השבחה.
-
קריאת הוראות התוכנית מביאה לכלל מסקנה לפיה הקביעות ביחס לפרשנות סעיף 9ג’ יפות הן לעניין היטל השבחה והין ביחס לרישוי. לאור זאת, יש בכך כדי לחזק את עמדת העותרת. בנייה בבתים צמודי קרקע תתאפשר בשטח תכסית קומת הקרקע, בהתאם להוראותיה של התוכנית הראשית.
-
קביעה זו של עניין לויטר תואמת את עמדת העותרת, לפיה נפלה שגגה פרשנית בעמדת וערר הערר בענייננו. המשיבים מבקשים לסייג את עניין לויטר מעניינו, אך אין בהתייחסות זו כדי להצדיק הבחנה בין המקרים.
-
יש דמיון רב בין המקרה בעניין לויטר לעניינו. שכן, בשני המקרים מבוקש להקים ממ”ד במרתף, בשטח גדול מתכסית הקרקע. בשני המקרים אין קביעה חד ־ משמעית לכך שהדבר דרוש לצורך “תפקוד הבית”. אולם, בשל העובדה שמדובר בממ”ד, וודאי לאורו של סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבנייה, ניתן לקבל חריגה מהתכסית, בכפוף לפרסום ואישור הקלה מתאימה.
-
מקובלת ההבחנה שמבקשת העותרת לעשות בין עניינו לעניין פרטוק, על אף שעמדתה בדבר הפרשנות של תכסית הקרקע הועלתה ונדונה גם שם, ולכאורה נדחתה, הרי שעיון בנסיבות העניין, עליהן עמדו בהרחבה הצדדים במהלך הדיון ובכתובים, מלמד כי אכן מדובר היה במקרה ייחודי, עם נסיבות תכנוניות מיוחדות של “חללים עוברים”.
-
נמצא כי נפל פגם משמעותי בהחלטה. כאשר ועדת הערר מבקשת למעשה להכשיר, ללא הצדקה מתאימה, סטייה ניכרת מהוראות התוכנית וזאת בניגוד לדין, ללשון התוכנית הנדונה, הפסיקה הקיימת, ההתנהלות והפרשנות הקיימת מזה שנים במקרים דומים והשכל הישר. לכן, זהו אחד המקרים המצדיקים את התערבות בית המשפט, במתחם ההתערבות הצר בהחלטות מוסדות התכנון.
-
ההחלטה של ועדת הערר מאפשרת סטייה ניכרת מהוראות התוכנית בשטח של 22 מ”ר ללא פרסום והקלה כנדרש, עבור שימושים שאינם נחוצים לתפקוד הבית. זהו החריג, שרק אם עומדים בדרישה זו שהדבר דרוש לתפקוד הבית ניתן להגדיל את שטח תכסית המרתף. שעה שלא מדובר בשירותים ומקלחת אשר לא ניתן למקם במקום אחר, אין כל הצדקה לסטייה הניכרת האמורה. למעשה המשיב 2 אינו עומד בנדרש בתכונית להיות הבניה דרושה ל”תפקוד הבית” .
