התנגדות להיתר בניה תוגש על ידי כל מי שנפגע מכוח בקשת ההיתר שהוגשה, בין אם המתנגד מתגורר בבית המשותף ובין אם המתנגד מתגורר בסמיכות לבית המשותף העתיד להיות מחוזק. התנגדות להיתר בניה מוגשת לוועדה המקומית בתוך 15 ימים ממועד קבלת הודעת הפרסום להתנגדויות.
הכללים להגשת התנגדות להיתר בניה חשובים. במאמר זה נציג את הכללים הצורניים להגשת כתב ההתנגדות ולאחר מכן נרחיב על טענות ההתנגדות – תכנוני או קנייני.
חלק זה חיוני וחשוב מאוד לצורך הבנה מהו בסיס ההתנגדות. האם לבקשת ההיתר אין את הרוב הדרוש או האם יש הרוב הדרוש אולם הבקשה עוסקת בזכויות בניה של המתנגד אשר לא הסכים לתת אותן למגיש הבקשה.
או, האם ההתנגדות הנה תכנונית וזאת ביחס לרשימת הפגיעות הנפוצות המוצגת בקישור למאמר דוגמא למסמך התנגדות להיתר בניה.
מסמך ההתנגדות צריך לכלול בתוכו את הנושאים הבאים
1.פרטי מגיש ההתנגדות – פרטי הנכס הנפגע
2.פרטי בקשת ההיתר הפוגעת ומגיש הבקשה (כולל פרטים על הנכס נשוא בקשת ההיתר).
3.רכיבי כתב ההתנגדות – רכיבים אלו מפורטים במאמר המציג את סוגי הפגיעות הנפוצות המצדיקות הגשת התנגדות;
4.הוראות התוכניות – החוק או התקנות המצדיקות את קבלת ההתנגדות.
5.הליכים מקבילים – ש לציין האם התקיימו הליכים מקבילים. האם קיימים כיום הליכים מקבילים – לדוגמא בפני המפקחת על רישום המקרקעין;
6.מסמכים שיש לצרף – 1) מסמכי בקשת ההיתר; 2) נסח טאבו; 3) מסמכי בית משותף; 4) התוכניות החלות על החלקה המצדיקות את ביטול הפגיעה;
תוכלו לעיין במכתב התנגדות לבניה, המבהיר את אופן הצגת הפגיעות בכתב התנגדות לצורך הגשת התנגדות נכונה.
בדיקה מקדמית – התנגדות קניינית או תכנונית
החוק מחייב פרסום הבקשה להתנגדויות אם הבקשה כוללת הקלות או שימוש חורג. גם אם הבקשה מוגשת ללא הקלות או שימוש חורג, החוק מחייב יידוע בעלי הזכויות האחרים בחלקה נשוא בקשת ההיתר.
כלומר, ישנם 2 מצבים בהם מפורסמת הבקשה להתנגדויות. במאמר הזה נציג את הנושאים שיש לבדוק בטרם מגישים התנגדות לבניה. מה ההבדל בין בקשה להיתר בבית משותף (להרחבה או תוספת זכויות) ובין בקשה להיתר לבניה על הקרקע (בקשה להיתר לבניה חדשה) וכן את ההבדלים בין פגיעה שיכולה להיחשב קניינית או תכנונית. אם יש בידי מגיש הבקשה היקף ההסכמות לבניה). ניתן לעיין במאמרים הנוספים בקטגוריה התנגדות להיתר בניה. או לעבור לעמוד המציג דוגמא למכתב התנגדות לבניה.
![התנגדות להיתר בניה - כשתוכנית עשויה לפגוע בזכויותיהם של בעלי קרקע סמוכים או מעוניינים אחרים.](data:image/svg+xml,%3Csvg%20xmlns='http://www.w3.org/2000/svg'%20viewBox='0%200%20450%20300'%3E%3C/svg%3E)
התנגדות להיתר בניה בבית המשותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת
כאשר מוגשת בקשה להיתר בנייה בבית משותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת, ישנם מספר היבטים נוספים שיש לקחת בחשבון.
1.בבית משותף, בדרך כלל יש צורך בהסכמה של רוב בעלי הדירות ולעיתים גם של כולם. סוג ההסכמות הנדרשות, משתנה בהתאם לסוג העבודות המבוצעות.
2.בקשת ההיתר מצריכה קבלת הסכמה מצד בעלי הזכויות האחרים להליך הבניה שמוגש. היעדר הסכמה מחייבת בנימוקים תכנוניים ככל וזו נדונה בפני ועדות הרישוי והתכנון השונות.
כאשר שוקלים להגיש התנגדות להיתר בניה, חשוב להבין את הסיבות החוקיות האפשריות ואת ההליכים המתאימים.
כאשר הבניה הפוגעת היא על קרקע בבעלות משותפת (בניה חדשה), לבעלים המשותפים ישנה זכות התנגדות, חשוב לבצע בדיקות מקדימות על מנת להבין מה ניתן לבנות על החלקה ומה מחזיק כל שותף מתוך היקף הבניה המותר, וזאת בטרם תיערך ההתנגדות ותוגש לועדה המקומית לתכנון ובניה.
התנגדות להיתר בניה – סוגי התנגדויות
יש להבחין בין טענות התנגדות קנייניות או תכנוניות. הבחנה זו נערכת ע״י ועדות התכנון המקומית והערר. מחלוקת הנעוצה בעניינים תכנוניים תידון במסגרת הסמכות המוקנית לוועדה המקומית או לוועדות הערר המחוזיות.
אם ההתנגדות הנה במישור הקנייני, אז הועדה המקומית וועדת הערר, בדרך כלל, יימנעו מהכרעה בהתנגדות שיש בה כדי להצביע על הכרעה במחלוקת הקניינית.
הבחנה זו נערכת כיוון שהסמכות השמורה לועדת התכנון והבניה הנה בנושאים תכנוניים בלבד. מחלוקת קניינית תתברר בבית המשפט המוסמך.
על מנת להכיר את נושאי ההתנגדות או הפגיעה הנפוצים ניתן לעיין במאמר שעוסק באופן ניסוח כתב ההתנגדות לפי בדוגמא למכתב התנגדות לבניה. במאמר זה יוצגו פירוט על סוגי הפגיעות הנפוצות ואלו המצדיקות קבלת התנגדות להיתר בניה.
התנגדות להיתר בניה שאינו מציג את ההסכמות הקנייניות הנדרשות בחוק
התנגדות המתבססת על נימוקים קנייניים, עוסקת בעיקר בניצול זכויות בניה מעבר להיקף שרשאי מגיש הבקשה לנצל. יש לזכור כי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, מאפשר רף הסכמות שונה לכל מהלך בניה.
לדוגמא: בניה לצורך הרחבת דירה קיימת. או בניה של ממ״ד או בניה שאינה לצורך הרחבת דירה.
התנגדות קניינית יכולה להציג גם פגיעות שמהוות לעתיים גם פגיעות תכנוניות, והן: חסימת נוף, פגיעה בפרטיות, בניה על שטח שהוצמד לדירת המתנגד ועוד.
לדוגמא :
1.הרחבת דירה קיימת – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף. בהתאם לסעיף 71.א (לחוק המקרקעין), דרושה הסכמה להלן.
2.מרחב מוגן – מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה ומיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד. בהתאם לסעיף 71.א (לחוק המקרקעין).
3.בניה שאינה לצורך הרחבת דירה – בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין, בהתאם לסעיף 71.ג (לחוק המקרקעין)
4.מקומות חנייה – הכשרת מקום כמקום חנייה או ייחוד/הקצאה של מקום חנייה קיים, אלה הן התאמות הטוענות הסכמה של 60% מבעלי הדירה, בהתאם לסעיף סעיף 59ג (לחוק המקרקעין)
ניסוח כתב ההתנגדות ואופן הצגת הפגיעות הנו חשוב ולעיתים טענה קניינית יכולה להתברר במסגרת הליך הרישוי בפני ועדות התכנון למרות הפרקטיקה הנהוגה לפיה ועדות התכנון אינן מתערבות בנושאים קניינים.
אולם, מהי פגיעה קניינית והאם היא תיחשב גם פגיעה תכנונית היא שאלה רחבה מאוד אשר הפסיקה טרם הכריעה בה.
ועדת מקומית לתכנון ובניה תבחן טענות קנייניות ביחס להיקף הסכמות נדרש. בייחוד משעה שנטען כי לא נתקבל היקף ההסכמות הנדרש בחוק כפי שהוצג לעיל. לקריאה על החלטת ועדת ערר בעניין עופר דרגסטר בנושא חובת ועדה מקומי לבחון טענות קנייניות.
התנגדות להיתר בניה מנימוקים תכנוניים
התנגדות תכנונית מתמקדת באי התאמה של בקשת ההיתר לתקנות החוקים והמדיניות העירונית. התאמה לתוכניות מתאר מקומיות, מחוזיות או אף ארציות או לתכניות מפורטות שחלות על החלקה.
ההתנגדות להיתר בניה הנה זכות יסוד המגנה גם על קניין הפרט, אך גם מסייעת לשמור על האינטרס הציבורי ולהוביל לתכנון נכון.
התנגדות זו מתמקדת בהשפעות הפרויקט על הסביבה והציבור, כולל נושאים כמו תשתיות, תחבורה, שטחים ציבוריים, פיתוח בר קיימא ועוד, והיא כוללת טענות כמו חריגות מהתקנות, בעיות תחבורה, זיהום סביבתי, בעיות חניה ועוד.
ההתנגדות מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בתוך התקופה שנקבעה בהודעה על הפקדת התוכנית או הבקשה להיתר.
ההתנגדות חייבת להיות מנומקת ולהכיל את כל הטענות והנימוקים שבגללם המתנגד סבור שיש לדחות את הבקשה להיתר.
לאחר קיום דיון ושמיעת הטענות של שני הצדדים, הוועדה המקומית מקבלת החלטה האם לקבל או לדחות את ההתנגדות.
ערעור על החלטת הוועדה המקומית
אם המבקש רוצה לערער על החלטת הוועדה, עליו להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה. בדרך כלל יש פרק זמן מוגדר להגשת הערר, לעיתים כ-30 יום מקבלת ההודעה על החלטת הוועדה המקומית.
סוג ההתנגדות להיתר בניה – סיכום
לצורך הכנת כתב התנגדות מדויק, יש להבין האם היקף ההסכמות לבניה התקבל. ולאחר מכן להבין האם הבניה אינה מנצלת זכויות השייכות גם למתנגד והאם הוא מסכים לכך (דבר שיכול להצדיק תשלומי איזון).
בהתאם לבדיקה זו ניתן יהיה לערוך את ההתנגדות ולהתמקד כעת בנושאי הפגיעה התכנוניים ככל וישנם.
כעת ולאחר שזיהינו את מקור הפגיעה, ניתן להתחיל לערוך את כתב ההתנגדות.
על מנת להכיר את שלבי הליך ההתנגדות ניתן לקרוא את המאמר ׳התנגדות לבניה – מדריך להגשת התנגדות נכונה׳
כמות צפיות: 15,905