מאמרים נוספים

המדריך לתמורות מקסימילות בהליך תמ״א 38 או פינוי בינוי – הגדלת מימוש זכויות בניה בבלתי מנוצלות לפני בחירת היזם

המדריך לתמורות מקסימילות בהליך תמ״א 38 או פינוי בינוי – באמצעות מימוש זכויות בניה

מדריך לבעלי דירות בתמ״א 38 ופינוי-בינוי: השפעת הצמדות והרחבות על התמורה, ודרכי היערכות למיצוי זכויות תכנוניות ומשפטיות.

קרא עוד

ניצול זכויות בניה לפני הליך פינוי-בינוי

מהו הליך פינוי בינוי? מאמר זה יסביר על אופן ניצול

קרא עוד

ניצול זכויות בנייה לפני יישום תמ"א 38 - הגדלת ערך הנכס ומיקסום הפוטנציאל של המגרש.

ניצול זכויות בניה לפני פרויקט תמ״א 38

מהן זכויות בניה? זכויות בנייה הן ההיתרים החוקיים הניתנים לניצול

קרא עוד

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ראשי » זכויות בניה בבית משותף » הרחבת דירה בבית משותף וזכויות הבניה לשכן

הרחבת דירה בבית משותף וזכויות הבניה לשכן

משרד
אוקטובר 25, 2014

כמות צפיות: 10,264

נערך לאחרונה ב: יולי 17, 2024

הרחבת דירה בבית משותף תוך ניצול זכויות בניה מאפשרת לדייר א’ לעשות שימוש ו’להרחיב’ את זכותו הקניינית על ידי קבלת היתר בניה אשר יגרע מסה”כ זכויות הבניה העומדות לבית המשותף ויעבירם למימוש לידי אותו דייר.

הרחבת דירה בבית משותף תוך ניצול זכויות בניה מאפשרת לדייר א’ לעשות שימוש ו’להרחיב’ את זכותו הקניינית על ידי קבלת היתר בניה
אשר יגרע מסה”כ זכויות הבניה העומדות לבית המשותף ויעבירם למימוש לידי אותו דייר.

פעולה זו משפיעה על מצב זכויות הבניה בהווה ובעתיד ובהכרח תמנע את מימושן מדייר ב’. הסיבה לכך נעוצה בעובדה כי דייר א’ כבר מימש את אותם זכויות בניה אשר עמדו בשטח הנתון לבית המשותף (המאמר מתייחס למצב בפועל ללא קשר לקבלת הסכמה או ללא הסכמה-ע”י פניה לערכאות משפטיות או תוך בניה לא חוקית). לאחר הבניה נקבעו זכויות הבניה כזכויות קנין ורק הריסת הבניה תחזיר את הגלגל אחורה. ברוב המקרים לא תתאפשר הריסה (לא משנה הסיבה שהובילה לבניה), והפיצוי בדבר אובדן זכויות בניה יהיה ממוני.

מערכת היחסים השוררת בין כתלי הבית המשותף תשפיע על הדרך בה מושגת הסכמה לבנייה בבית המשותף. כפי שעמדנו על כך במאמר ‘הסכמות לבניה בבית המשותף‘ (המאמר סיכם את סוגי ההסכמות הנדרשות לצורך בניה או הרחבת דירה בבית המשותף) יתכנו מצבים לפיהם דייר א’ יידרש להסכים מראש לניצול אותם
זכויות בניה שידרוש בעתיד דייר ב’ (ס’ 71ב(ג) לחוק המקרקעין התשכ”ט – 1979) (להלן: “החוק”). אפשרות נוספת לקבל הסכמה היא תשלומי איזון אשר ישולמו בין הדיירים לצורך פיצוי בגין זכויות בניה אשר ידוללו מחזקתם. החוק מבחין בין בניה לצורך הרחבת דירה ובין בניה אחרת בבית המשותף.

הרחבת דירה בבית משותף-תשלומי איזון

כאשר דייר א’ מעוניין להרחיב דירתו הוא זקוק להסכמת יתר בעלי הדירות לעשות כן. יתכן כי חלק מהדיירים יבקש פיצוי כספי (זכות ששוויה רב נגרעת מכלל דיירי הבית המשותף). החלק שבגינו זכאי דייר ב’ לפיצויי מדייר א’ יתחלק כך: 1) פיצוי בגין גריעת זכויות בניה מהחלק היחסי של דייר ב’ ברכוש המשותף; 2) פיצוי בגין דילול החלק היחסי של דייר ב’ בשטח הרכוש המשותף;

האם הדיירים בבית המשותף מוגבלים להיקף השטח שכל דירה תנצל לצורך הרחבה? מתי היעדר הסכמה גורפת מכלל הדיירים עלולה לסכל את בנית הרחבת הדירה בבית המשותף? (זאת למרות שנקבע בחוק כי מי שמחזיק ב- ¾ מכלל הדירות ו2/3 משטח הרכוש המשותף רשאי להצמיד רכוש משותף לדירה לצורך הרחבתה).

ההגדרה של ‘הרחבת’ דירה קבועה בחוק (ס’ 71 א לחוק) אינה ברורה ומשקפת את היקף ההרחבה שבגדרו יחולו הוראות ס’ 71א. נראה כי המחוקק התכוון לשטח הצמוד לדירה ולא שטח רחוק ממנה (רעא 1462/10 ‏ ‏ דוד עטייה נ’ ליאור שגיא‏. פס”ד מיום 02.08.2012). נראה כי האפשרות שדייר א’ יחשב כמסכים להרחבה עתידית של דירת דייר ב’ כל עוד זה האחרון הסכים להרחבה (ס’ 71ב(ג)), מאפשרת גם התנגדות להרחבה שעה שזו לא תתאפשר, משום שדייר א’ מבקש לנצל את כלל זכויות הבניה או משום שההרחבה של דייר ב’ לא מתאפשרת מסיבות תכנוניות גרידא והדיירים לא הגיעו ביניהם לכלל הסכמה בדבר תשלומי איזון.

הרחבת דירה בבית משותף-דילול זכויות ברכוש המשותף

האופן שבו תתנהל סוגית הבניה וניצול זכויות הבניה בין הדיירים לעניין ההרחבה הספציפית תשפיע בהווה ובעתיד על לוח זכויות הבניה בבית המשותף ואופן חלוקתו בין הדיירים אך גם תשפיע על היקף אחזקתו ברכוש המשותף – דבר שיכול להשפיע על תהליך קבלת ההחלטות באסיפה הכללית ובועד הבית (לעניין החלטות המתקבלות בהסכמת בעלי שטח הרכוש המשותף).

סיכום – היקף הבניה המותר ו/או על טובות ההנאה כנגד ניצול זכויות בניה, יקבעו בהסכמה בין בעלי הדירות או בתקנון הבית המשותף. לאורך התהליך (עובר להגשת בקשת ההיתר ולאחריה) יש לפעול בסנכרון עם רשויות התכנון ומחלקת ההנדסה ולוודא כי רק זכויות בניה יחסיות ינוצלו על ידי הדייר המעוניין בהרחבה ולא מעבר לכך. באין הסכמה וכאשר החל או טרם תהליך החתמת דיירים ניתן לפנות למפקח על המקרקעין.

כמות צפיות: 10,264

שיתוף והדפסת המאמר

תוכן העניינים של המאמר

המדריך לתמורות מקסימילות בהליך תמ״א 38 או פינוי בינוי – באמצעות מימוש זכויות בניה

ניצול זכויות בניה לפני הליך פינוי-בינוי

ניצול זכויות בניה לפני פרויקט תמ״א 38

התנגדות לבניה

דוגמא לכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה - כללים בסיסיים

התנגדות לתמ״א 38

תכנון ובניה בבית המשותף

חידושים והלכות