מאמר זה יסביר על אופן מימוש זכויות בניה בלתי מנוצלות לפני שמתחיל הליך פינוי בינוי. כך ניתן ליהנות מתוספת זכויות במקום שהזכויות הללו יעברו להיות לרשות היזם. במאמר חשוב זה יוסבר חשיבות סדר הקדימויות בהליכי התכנון בכלל ובהליך פינוי בינוי בפרט. מדריך לניצול זכויות בניה בהליך פינוי בינוי חיוני לכל מי שמחזיק בנכס שעומד בפני הריסה במסגרת הליך פינוי בינוי ואשר לבניין בו מצוי הנכס קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות. נושא חשוב מאוד נוסף הנו ההצמדות של הנכס. במידה ולנכס ישנן הצמדות חשוב מאוד כי התמורות שמקבל בעל הנכס ישקפו את ההצמדות.
מאמר זה יציג את היתרונות בניצול ומימוש זכויות בניה לפני תחילתו של הליך זה על מנת למקסם את התמורות שמוענקות לבעלי הזכויות עם תחילתו של הליך פינוי בינוי.
בהליך פינוי בינוי, ישנה הגדלה ניכרת של זכויות הבניה. בפרויקט פינוי-בינוי כל בעל דירה בבניין המיועד להריסה מקבל דירה חלופית בבניין חדש. בבניין החדש עוברים להתגורר גם דיירים חדשים. הליך זה מתבצע בהתאם ל”חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)”.
מהן זכויות בניה?
לפני שנציג את החשיבות בניצול זכויות בניה, נסביר על זכויות בניה. זכויות בנייה הן היקפי הבניה המותרים בקרקע או על גבי מבנה קיים. ניצול מעין זה מתרחש לצרכי בנייה ופיתוח. זכויות אלה, מוגדרות בתוכניות בניין עיר (תב”ע) של הרשות המקומית. התכניות קובעות את זכויות הבניה במישורים הבאים:
1.אחוזי בנייה: האחוזים מהשטח הכולל של המגרש שניתן לבנות.
2.גובה הבנייה: מספר הקומות או הגובה המקסימלי של המבנה.
3.קווי בניין: המרחקים המינימליים מהגבולות של המגרש שבהם ניתן לבנות.
4.שימושי קרקע: ייעודי הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה וכדומה)
הבנת זכויות הבנייה היא קריטית, מכיוון שהיא זו שמגדירה לנו את אופן היכולת לניצול הקרקע. עבור בעלי דירות המצויים בשלב מכרז לבחירת יזם בפרויקט פינוי בינוי, ישנה חשיבות מכרעת להבנת היקף הזכויות ואופן ניצולן במגרש, וזאת כדי למצות את שלב ניהול המכרז פינוי-בינוי בצורה הטובה ביותר.
שלבי מימוש זכויות בניה לפני פינוי-בינוי
ניצול זכויות בנייה לפני פינוי בינוי הוא נושא מורכב הכולל כמה היבטים משפטיים ותכנוניים, בעזרת תכנון מראש של כל המידע והכנה מראש של כל הבקשות הרלוונטיות, ניתן יהיה להגיע לניצול מירבי של זכויות הבניה לפני התחלת פרויקט הפינוי-הבינוי, מה שיאפשר למנוע סיכונים ולהגביר את סיכויי ההצלחה של הפרויקט החדש בהתאם לתוכנית המקורית.
תוכלו לעיין במאמר על זכויות הבנייה המבהיר מה הן זכויות בנייה בבית משותף, מה טיבן, למי הן שייכות וכו’.
1.בדיקת התוכנית המקורית: על מנת שיתאפשר ניצול מקסימלי של זכויות בניה, יש להבין את זכויות הבנייה הנוכחיות של המגרש או הבניין. זאת ניתן לעשות בעזרת בדיקת התב”ע (תכנית בניין עיר) החלה על הנכס .בדיקת התוכנית המקורית של הבניין או הנכס הקיים, תכלול את המסמכים הרשמיים כגון אישורי בנייה, רישיונות, תוכניות והיתרים שונים.
2.הערכת הזכויות הבנייה: בדיקת זכויות הבנייה המצויות לבעלי הנכס על פי התוכנית המקורית.
3.קבלת אישורים נחוצים: כדי להגיע ניצול מרבי של שטח הבניה המותר על פי כויות הבנייה לפני תחילת תהליך הפינוי-בינוי, יש לבצע תיאום מראש של כל הפעולות והשינויים הרצויים עם רשויות המקומיות, כולל קבלת כל האישורים הנדרשים מרשויות התכנון ומגורמים אחרים.
חשוב לבדוק את ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של ניצול זכויות הבנייה לפני הפינוי-בינוי. יש להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום כדי לוודא שהנושא מטופל בצורה חוקית ונכונה..
4.תכנון לפעולות עתידיות: לאחר זיהוי זכויות הבנייה, ניתן לתכנן את הפעולות העתידיות לשם מימוש מלוא זכויות הבנייה הקיימות ולהגיש הודעות רשמיות בהתאם לצורך.
יתרונות ניצול מלוא זכויות בנייה לפני כניסה להליך פינוי-בינוי
לפני תחילת הליך פינוי-בינוי, מומלץ לבעלי הנכס לנצל את זכויות הבנייה הקיימות באופן מקסימלי. ניתן גם להגיש בקשה להגדלתן. זאת על מנת למקסם את הערך של הנכס לפני ביצוע הפינוי-בינוי. על ידי זיהוי וניצול של זכויות בנייה, ניתן להגן על הזכויות הקיימות של בעל הנכנס. ובכך לקבל תנאים טובים יותר לפרויקט הפינוי או לפרויקט החדש שיחליף אותו. במקרה של דירה בבית משותף, מתאפשרת הרחבה של דירה תוך ניצול זכויות בניה, על נושא זה ניתן לעיין במאמר הבא.
1.שיפור תנאי הפרויקט: על ידי זיהוי וניצול של זכויות הבניה הקיימות, ניתן לשפר את תנאי הפרויקט החדש שמתוכנן להחליף את הבניין הקיים. זה עשוי לכלול שיפור בגודל הבנייה, בשימוש עירוני, או בתנאים תכנוניים כלליים.
2.הקטנת סיכונים: באמצעות ניצול הזכויות הקיימות, ניתן למנוע סיכונים משפטיים אפשריים ולהבטיח כי כל הפעולות שיבוצעו בפרויקט יהיו על פי החוק.
3.שימוש יעיל במשאבים קיימים: זיהוי של זכויות בנייה קיימות, יאפשר להשתמש במשאבים קיימים, כגון תשתיות או רישויים קיימים ובכך לחסוך השקעות נוספות.
4.השגת תמריצים כלכליים: באמצעות זיהוי ושימוש בזכויות הבנייה, ניתן להשיג תמריצים כלכליים ופיננסיים נוספים כולל אפשרויות למימון ולמימוש בפרויקט.
עוה”ד עומר חלמיש – מ”ר 67288, חבר לשכת עורכי הדין בישראל.
כמות צפיות: 2,738
