הליך פינוי-בינוי מקנה לבעלי הדירות תמריצים מצומצמים יותר ביחס לתמריצים הניתנים מכוח תמ״א 38 (או חלופותיה). הצורך ביצירת כדאיות כלכלית ליזם מוביל את הרשות המקומית לאשר לצמצם את היקף התמריץ מ- 25 מ״ר כמו בתמ״א 38 לכדי 12 מ״ר ולאחרונה עיריית בת ים העבירה לאישור מדיניות המצמצת תמריצים ברובע אחד לכדי 6 מ״ר בלבד.
לכן כאשר נותרו זכויות בניה בלתי מנוצלות, קיימת חשיבות עצומה לממשן בטרם יחל הליך הפינוי בינוי. במצב שבו אכן בעל הדירה פעל כפי שצויין לעיל, היקף שטח זכויות בניה אלו יתווסף לשטח הדירה במצב הקיים. כלומר, גודל הדירה ישתנה ועתה היא תכלול היקף גדול יותר הוא שטח זכויות הבניה שמומשו זה עתה בטרם הליך הפינוי בינוי.
מימוש הזכויות בשלב מוקדם ישפיע באופן מהותי על שווי הדירה, , ועל התמורות שיקבלו בעלי הזכויות במסגרת הפרויקט. ולכן אנו ממליצים מאוד לממש את זכויות הבניה הקיימות באופן מידי.
אם טרם קראתם את ניצול זכויות בניה לפניה הליך פינוי בינוי – מדריך חלק א׳, פמומלץ לעשות זאת לפני המשך הקריאה. בחלק הראשון הסברנו את הרקע המשפטי והתכנוני לניצול זכויות בנייה לפני הליך פינוי־בינוי, ומדוע לעיתוי הפעולות יש השפעה ישירה על היקף התמורות שתקבלו בפרויקט.
מימוש זכויות בניה שטרם נוצלו – בטרם יחל הליך פינוי בינוי
בשלב בו טרם מומשו הזכויות, יש לבצע בדיקה תכנונית ומשפטית של היקף הזכויות החלות על המקרקעין. בדיקה זו כוללת בחינה של התכניות החלות על הבניין, היתרי הבנייה הקיימים, שטחי הדירות והצמדות.
לצד זאת, יש לבדוק מה סטטוס תכנית הפינוי בינוי והאם קיימות תכניות רחבות יותר אשר מגדירות את אופן מימוש תכניות הפינוי בינוי במתחמים השונים בעיר. מקודמת תכנית פינוי-בינוי ביחס למקרקעין או לסביבתם, והאם קיימת תכנית עתידית שצפויה להתפרסם להפקדה. בדיקה זו חשובה במיוחד, משום שתכנית פינוי-בינוי המצויה בשלבי קידום עלולה להשפיע על שיקול דעת מוסדות התכנון ביחס לבקשות להיתר שיוגשו בתקופת הביניים.
מצב שבו מומשו זכויות בניה אך ללא היתר – הסדרת חריגות בניה לפני הליך פינוי בינוי – רישוי בדיעבד
שלב ביצוע עת הבניה ללא היתר
בשלב זה יש לבחון מתי בוצעה הבניה, על פי איזו תכנית אם בכלל, והאם ניתן להסדיר את כולן או חלקן. הגשת בקשה להיתר תתאפשר ביחס לבניה קיימת (רישוי בדיעבד) תתאפשר במצב בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות. יש לוודא כי החלק היחסי בסה״כ זכויות הבניה במבנה מאפשר קבלת היתר לכל השטח הבנוי בחריגה. יש צורך לבצע בדיקה וייתכן כי תהיה דרישה לבצע התאמה של הבינוי להוראות התב״ע, היא התכנית החלה על החלקה.
הגשת הבקשה להיתר מתחילה בשלב קבלת תיק מידע להיתר. רק לאחר שיתקבל, או שחלפו 30 ימים מיום הגשתו, ניתן יהיה להגיש את הבקשה להיתר.
טוב להגיש את הבקשה להיתר להסדרת רישוי בדיעבד מוקדם ככל שניתן, בטרם תופקד תכנית פינוי בינוי. כלומר, עוד בשלב בו מתבצע הליך החתמות הדיירים לקבלת הרוב הנדרש לצורך הפקדתה. ככל ובקשת ההיתר תוגש מוקדם, כך יתקדם הליך אישורה שתופקד תכנית פינוי בינוי וכך יגיע מגיש הבקשה לתוצאה הרצויה, ששטח זכויות הבניה שנוצלו יבוא בתוך מניין שטח דירתו. ככל ומגיש הבקשה יתמהמה והליך הפינוי בינוי יתקדם, יהיה צורך להקדיש משאבים רבים יותר לניהול הליכי משא ומתן עם היזם. ככל והיזם ירגיש כי המצב המשפטי נוטה לרעת מגיש הבקשה וככל והליך המשא ומתן ינוהל בצורה שאינה מקצועית, יגברו הסיכויים כי היזם יתייאש מהליך המשא ומתן ויביא את המחלוקת להכרעה לפתחו של בית המשפט, דבר שאינו רצוי לאף אחד מהצדדים.
מה ניתן לעשות כאשר התכנית כבר פורסמה וסעיפים 77-78 נכנסו לתוקף
בשלב שבו סעיפים 77-78 כבר נכנסו לתוקף, חשוב להמשיך את הליך הרישוי ולגבש עמדה משפטית ותכנונית אשר תוצג באופן מיידי ליזם ואף ליתר בעלי הזכויות בבית המשותף. לניהול מהלכים בסדר המפורט לעיל ישנה חשיבות באשר למידת ההצלחה להגיע לתמורה הכוללת את אותו השטח. מבלי להתפשר על קבלת מחצית השטח או מקצתו במקרים מסוימים.
חשוב מאוד לבחון את הוראות תכנית הפינוי בינוי ו/או את הוראות התכנית הרחבה יותר אשר ממנה יונקת תכנית הפינוי בינוי את הוראותיה או את מגבלותיה.
דוגמא למצב מורכז שכזה מוצגת בערר מיום 5.11.2024, ערר מס׳ פת/1035/0624, בו משרדנו ייצג בהליך בו בוצעה הסדרה בדיעבד בהצלחה. חריגת בניה ישנה אושרה בהליך רישוי והיקף השטח שאושר התווסף לשטח דירת המוצא. וכך בעל הדירה הגן על השטח אשר ייתכן והיה מפסידו לו לא היה פועל בזמן בצורה נכונה משפטית ותכנונית.
האם להסכים להצעת היזם לקבל חלק מהשטח החורג כתמורה
לעיתים קרובות מציעים יזמים לבעלי דירות להסתפק בתמורה המשקפת מחצית מזכויות הבנייה שטרם מומשו, לעיתים אפילו מציעים רק שליש מתוך היקף הזכויות שאושר בהיתר (אך טרם נבנו בפועל). כל אלו הן הצעות מסחריות שאין לקבלם בטרם הנושא נבדק עד היסוד באמצעןות בעל מקצוע הבקיא בדיני זכויות הבניה. ככל והטיעון המשפטי לקבלת מלוא הזכויות יהיה מבוסס יותר, לדוגמא במצב בו קיימות זכויות מוקנות מכוח תכנית הרחבות, במצב זה יגבר הסיכוי לקבלת היקף גדול יותר של הזכויות מתוך ההיקף החורג.
לעיתים מדובר בזכויות שלא נבנו מכוח תכנית הרחבות ואולם זכויות אלו מומשו אמנם בחריגה מהיתר אך לפני שנים רבות, ובבית המשותף נותרו זכויות בניה, ביחס כזה המאפשר לבעל הדירה לנצלן, ניתן יהיה להגיע לתוצאה חיובית ביחס להיקף הזכויות המאושר מתוך ההיקף החורג.
כפי שמובן מתוך הדברים האמורים, ישנה מקבילית כוחות אשר מתמקדת בתום לב של בעל הנכס ובזכותו לנצל ולממש את זכויותיו היחסיות אשר טרם נוצלו בבית המשותף. ככל והליך מימוש הזכויות יחלק בשלבים מוקדמים ככל שניתן, קודם להתחלת הליך התמ״א הפינוי בינוי, כך ניתן יהיה לטעון כי זכויות הבניה אשר עומדות בפני מימוש ו/או הליך מימושן החל, יהוו חלק מהיקף הדירה במצב הנכס – קרי, יהיו חלק מהדירה לפני מתן יתר התמורות.
וכך, מדובר על צורך של ממש אשר ככל ולא ינוצל במועד, זכויות בניה אלו יוקנו ליזם ויהוו ׳פול׳ הזכויות השייכות לו בהיבט הכלכלי של הפרויקט. לפיכך, מומלץ מאוד מיד עם היוודע על אפשרות קיום פרויקט פינוי בינוי לפעול אקטיבית ולממש את זכויות הבניה.
הליך משא ומתן בשעה שנבחר יזם לפרויקט
בכל מקרה אסור לחתום על מסמכי הסכם הפינוי בינוי בטרם התגבשה עמדתכם ביחס לאופן מימוש זכויות הבניה. מימוש זכויות בנייה לפני קידום הליך פינוי-בינוי מחייב בחינה תכנונית, משפטית וקניינית של כל נכס בהתאם לנסיבותיו. בטרם כניסה להליך מו״מ עם היזם יש להיות מוכנים עם כל הנתונים הנדרשים ולדעת בדיוק מה המצב התכנוני בייחוד ביחס לתכנית הפינוי בינוי ו/או תכנית המתחמים הרחבה יותר. ככל שהבדיקה תבוצע בשלב מוקדם יותר, כך ניתן יהיה למצות את מלוא זכויות הבנייה הקיימות, עוד בטרם קידום התכנית ובטרם יוטלו מגבלות לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965.
טוב ששטח דירת המוצא יקבע בהסכמה עם היזם ובמצב בו ישנה פרשנות משפטית כדאי לקבל חוות דעת משפטית בטרם תחילת המשא ומתן.
שאלות ותשובות בנושא
שאלה: האם ניתן לממש זכויות בנייה לאחר שהחל הליך פינוי־בינוי?
תשובה: כן, אך ככל שהליך הפינוי־בינוי מתקדם, מימוש זכויות הבנייה עשוי להפוך למורכב יותר. במקרים מסוימים ניתן להמשיך בהליכי הרישוי גם לאחר פרסום התכנית, אולם הדבר מחייב בחינה משפטית ותכנונית של נסיבות המקרה ושל הוראות התכנית החלות על המתחם.
שאלה: האם כדאי להגיע להסכמה עם יזם שלפיה, אם יתקבל היתר בנייה, התמורה תהיה בשיעור של 50% משווי תוספת הבנייה?
תשובה: ככלל, לא. בקשה להיתר בנייה שאושרה אך טרם מומשה אינה צריכה להיבחן כחלוקה של 50% משווי תוספת הבנייה. יש להתייחס אליה כהפחתה בעלויות הבנייה בלבד, שכן היתר בנייה מאושר עשוי לחסוך ליזם זמן, עלויות וסיכונים. לכן, מומלץ לבחון כל הסכמה לגופה ולא להסכים באופן אוטומטי לחלוקה של 50% משווי התוספת.
שאלה: האם כדאי לחתום על הסכם עם היזם לפני בדיקת זכויות הבנייה?
תשובה: ככלל, מומלץ לבצע בדיקה מקצועית של זכויות הבנייה ושל המצב התכנוני לפני חתימה על הסכם פינוי־בינוי. בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין האם קיימות זכויות שניתן לממש, לחזק את עמדת בעל הדירה במשא ומתן ולצמצם מחלוקות מול היזם.
כמות צפיות: 244
