תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף מבקשים לאיין את הפגיעה שנוצרת בבית המשותף בעת שבעל זכות קניינית, מבקש להרחיב את דירתו, על חשבון השטח המשותף, ואילו בעל דירה אחר, אשר חלקו ברכוש המשותף אינו ניתן לניצול זהה, יקבל פיצוי אשר יאיין את ה’הפסד’ שנוצר עם ההחלטה על אותה הרחבת דירה.
חוק המקרקעין התשכ”ט 1969 (להלן: “החוק”) קובע את ההוראה בדבר שינויים בזכויות בניה בפרק ו’ סימן ג’1. זהו למעשה הכלל היחיד בחוק שעוסק בנושא זכויות בניה בבית המשותף. הכלל מצמצם את ההסדר ביחס לזכויות הבניה בבית המשוף אך ורק לשינויים ברכוש המשותף שנוצרים כתוצאה מהרחבת דירה.
כללים ביחס לתשלומי איזון
לצורך הבנת דיני תשלומי האיזון נכוחה יש לבחון את הכלל ביחס לסעיפים הרלוונטיים:
הכלל הקבוע בס’ 71ב(א) לחוק קובע כי מי שבבעלותם 2/3 מהדירות ו – 2/3 מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם רשאים לקבוע על הוצאת חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות לצורך הרחבתה ואף להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם כך. הכלל קובע כי בנוגע לבנית מרחב מוגן יחס הרוב הנדרש יהיה מקל יותר. הכלל הקבוע בס’ 71ב(ב) לחוק קובע כי לא תתקבל החלטה כאמור אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבת דירתו. הכלל הקבוע בס’ 71ב(ג) לחוק הנו כמפורט להלן:
“בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.”
הכלל הקבוע בס’ 71ב(ד) לחוק הנו כמפורט להלן:
“נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.”
הכלל הקבוע בס’ 71ב(ה) קובע כי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה יקבע את היקף תשלומי האיזון. הכלל הקבוע בס” 71ג(א) לחוק קובע כי מי שמתנגד להחלטה על הרחבת דירה וטוען לפגיעה מהותית בזכותו וכן מי שמבקש למנות שמאי במצב שאין הסכמה על זהותו ואף מי שחולק על קביעת השמאי במקרה בו נקבע היקף תשלום האיזון, רשאי למפקח על רישום המקרקעין בתביעה. תביעה זו תוגש בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה, או, במקרה ובעל דירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה. בנוסף נקבע כי למפקח על רישום המקרקעין הזכות להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף-מועד הגשת תביעה
הוראות הכלל מעלות סוגיות כבדות משקל. הן בדבר אותה החלטה, המולידה את עילת התביעה. כמו גם מהי הרחבה דומה אשר ביחס אליה יש לראות בעל דירה כמסכים להחלטה של בעלי הזכויות בבית המשוף להרחיב דירה פלונית.
ההחלטה הקובעת את המירוץ להגשת התביעה הנה ההחלטה של בעלי הזכויות להרחיב דירה פלונית. הוראות הסעיף קובעות את הרוב הדרוש לכך.
הוראות הסעיף אינן עוסקות במקרה שבו התקבל היתר בניה ללא הרוב הדרוש וכן מהו המועד להגשת התובענה במקרה זה.
הצורך לשמור על יחס אפשרות ניצול זכויות בניה שווה הנו אחד מעקרונות היסוד אשר מוסד הבית המשותף מושתת עליהם. למעשה כל מוסד קנייני משותף נדרש באיזון ויצירת שיווין לבעליו.
ע”א (מחוזי חיפה) 2821/01 מרק וילסקר נ’ ולדימיר לויט קבעה השו’ ש’ וסרקרוג ביחס לאפשרות ניצול זכויות בניה ע”י בעל דירה אשר הצד השני להליך מתנגד לו:
האיזון הנדרש הוא איזון סביר והוגן בין זכויות של בני אדם שונים בעלי אינטרסים מנוגדים. התכלית הראויה היא ליצור “תשתית לחיים בצוותא, אף אם יש בה פשרה בתחום הענקת הזכויות האופטימליות לכל פרט ופרט.” (שם, סעיף 81 בעמ’ 342 – ו).
(ההפניה לפס”ד עא 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ מגדל כפר שיתופי, פ”ד מט(4) 221 – ע.ח.)
נראה כי גישות הקניין הרווחות, בכללם הגישה הליברלית, מביאות לכדי יישום שאינו נהיר דיו, במוסד השיתופי, את המנגנון הכופה הסכמה, אף על מתנגד לה, במצב שבו מתקיימים התנאים הבאים: 1) קבלת היתר או אישור תכנוני; 2) הסכמה קניינית לביצוע הבניה;
תנאים אלו נקבעו כאמור בפס”ד ע”א (מחוזי חיפה) 2821/01 (08.08.2002), ואושררו בפס”ד עשא (חי’) 34884-04-15 אברהם מלכה נ’ משה פרידלנדר (מיום 18.10.2015). יצוין כי ביהמ”ש העליון טרם דן בסוגיה זו.
תשלומי איזון בגין ניצול זכויות בניה בבית המשותף-סיכום
על כן, כעת ניתן לטעון כי לא כל בניה שבוצעה מהווה הרחבת דירה דומה אשר מונעת מבעליה לטעון כנגד ההחלטה לאשר הרחבת דירה פלונית בבית המשותף. יצויין כי בפני המתנגד לאותו מהלך בניה שלגביו לא מתקיימים שני התנאים פתוחה הדרך לפנות לביהמ”ש לצורך מיצוי הסעד של החזרת המצב לקדמותו.
שאלת מועד הגשת התביעה יכולה להיות מוכרעת בהתאם להתקיימות התנאים כמו גם בהתאם להוכחת מועד הצגת ההתנגדות בפני בעל הדירה המבקש להרחיב את דירתו.
כמות צפיות: 10,862
