מהן זכויות בניה?
זכויות בנייה הן ההיתרים החוקיים הניתנים לניצול שטח הקרקע לבנייה ופיתוח. זכויות אלה, מוגדרות בתוכניות בניין עיר (תב”ע) של הרשות המקומית, והן כוללות:
1.אחוזי בנייה: האחוזים מהשטח הכולל של המגרש שניתן לבנות.
2.גובה הבנייה: מספר הקומות או הגובה המקסימלי של המבנה.
3.קווי בניין: המרחקים המינימליים מהגבולות של המגרש שבהם ניתן לבנות.
4.שימושי קרקע: ייעודי הקרקע (מגורים, מסחר, תעשייה וכדומה)
הבנת זכויות הבנייה היא קריטית, מכיוון שהיא מגדירה את היכולת לנצל את הקרקע בצורה היעילה והחוקית ביותר. תוכלו לעיין במאמר על זכויות הבנייה המבהיר מה הן זכויות בנייה בבית משותף, מה טיבן, למי הן שייכות וכו’.
יתרונות ניצול זכויות בנייה לפני כניסה להליך תמ”א 38
ניצול זכויות בנייה לפני יישום תמ”א 38 יגדיל את ערך הנכס וימקסם את הפוטנציאל של המגרש. צעד זה עשוי להוות יתרון משמעותי, כלכלי ופרקטי לבעלי הקרקע, אך יש לשקול בזהירות את כל הגורמים הרלוונטיים כדי לוודא שהמהלך יתבצע בצורה מיטבית וחוקית. לפני שמבצעים החלטות בנוגע לכך, כדאי להבין את היתרונות האפשריים. הנה כמה מהסיבות המרכזיות לניצול זכויות הבנייה הקיימות לפני התחלת פרויקט תמ”א 38:
העלאת ערך הנכס ע״י מיצוי הפוטנציאל של המגרש
ניצול זכויות הבנייה הקיימות יכול להעלות את ערך הנכס עוד לפני ביצוע חיזוק המבנה במסגרת תמ”א 38. בניית שטח נוסף או הרחבת הדירות יכולה להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר לקונים או לשוכרים. מיצוי מלוא הפוטנציאל של המגרש מבחינת זכויות הבנייה המותרות, ימקסם את השימוש בנכס עוד לפני הוספת הזכויות הנוספות שמקנה תמ”א 38.
הפחתת עלויות
ביצוע עבודות בנייה מקדימות עשוי להפחית את עלויות החיזוק והשיפוץ בעת ביצוע תמ”א 38 ובכך להוזיל את עלויות הפרויקט הכולל. צעד זה ישפר את עמדת המיקוח מול היזמים, שכן כאשר המגרש מנוצל במלואו מבחינת זכויות בנייה, היזם יכול להציע תנאים טובים יותר לדיירים במסגרת תמ”א 38.
הגדלת ההכנסות מדמי השכירות
בנייה והרחבת שטחים לפני תמ”א 38 יכולה להגדיל את ההכנסות מדמי השכירות של הנכס, גם לפני ביצוע החיזוק והשיפוץ.
ניצול תמריצים מוניציפליים
ייתכן שברשויות מסוימות קיימים תמריצים לניצול זכויות בנייה, כמו הנחות בארנונה או הקלות בתהליכי רישוי, שמטרתם היא עידוד השבחת נכסים, שיכולים להוות יתרון כלכלי נוסף.
שלבי הליך ניצול הזכויות
בדיקת זכויות קיימות
יש לבדוק אילו זכויות בנייה כבר קיימות על המגרש ומהן המגבלות התכנוניות החלות עליו. בנוסף, יש לבדוק גם את תוכניות המתאר החלות על המגרש ולוודא מהן זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות.
הגשת בקשה להיתר בנייה
אם יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות, יש להגיש בקשה להיתר בנייה לרשות המקומית. יש לכלול בבקשה את כל המסמכים הנדרשים, כולל תוכניות בנייה, חישובים סטטיים, דו”חות הנדסיים ועוד.
תיאום עם הרשויות
יש לתאם עם רשויות מקומיות ורשויות תכנון על מנת לוודא שהבנייה תואמת את התקנים והחוקים הרלוונטיים.
תכנון הפרויקט
יש לתכנן את הפרויקט בצורה שתמקסם את ניצול הזכויות, תוך שמירה על דרישות התקנים והחוק.
ניצול זכויות בנייה מירבי לפני פרויקט תמ״א 38, יאפשר לתכנן את הפרויקט בצורה מיטבית, תוך התחשבות בצרכים הקיימים ובפוטנציאל העתידי של הנכס. זה עשוי להוות צעד מקדים חשוב ואסטרטגי שמכין את השטח בצורה מיטבית, מביא לרווחיות כלכלית ומשפר את איכות החיים של הדיירים במבנה.
כמות צפיות: 449
