חלוקת זכויות בניה בבית משותף במקרה שבו 2 משפחות או יותר מתגוררות בבית משותף תתבצע ע”י רישום החלוקה בתקנון הבית המשותף. חלוקה זו ורישומה, יאפשרו לצד המבקש לממש את הזכויות אשר הוקצו לו. ללא רישום החלוקה יהיו בעלי אותן יחידות זכאים ליהנות מזכויות בניה ויות באופן שווה.
לעיתים צד אשר מעוניין לממש את הזכויות הניתנות למימוש על החלקה מציג הסכמה אשר ניתנה זה מכבר ע”י בעלי המקרקעין הקודמים. בהיעדר מסמך כראיה עליו יהיה להוכיח כי ניתנה הסכמת הצדדים האחרים לבעלים הקודם. הסכמה חוזית זו היא הנדרש לצורך מימוש זכויות הבניה והפיכתן לזכויות קנייניות.
כיצד מתבצעת חלוקת זכויות בניה בבית משותף
נדרשים בהבחנה מצבים שונים. מצב אחד שבו קיים בית משותף אשר טרם נרשם אך הוא מיועד להירשם ככזה.
מצב אחר הוא בית משותף שנרשם ככזה.
בפס”ד מנחה, ע”א 10322/03 ישעיהו נ’ שטרייכר, דן ביהמ”ש העליון במקרה בו פירקו שיתוף בבית לצורך רישומו כבית משותף והכריע באשר לאופן בו תעוגן הזכות בו מבקשים הצדדים להקנות שימוש בזכויות בניה אלו ביניהם. בדעת מיעוט סבר כב’ השו’ י’ טירקל כי בעת פורק הבית ניתן להצמיד את זכויות הבניה לדירת הבעלים שכן דין הזכויות כדין הרכוש המשותף ועל כן ממילא גם ניתן לרשום את הפעולה בפנקס הבתים המשותפים:
אשר להצמדתן של זכויות הבנייה לדירה מסוימת בבית משותף הובעה הדעה, כי:
“…הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עיסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא” (ויסמן [20], בעמ’ 419).
גישה שונה, שאינה רואה אותן כמדומה כזכויות שאופיין חוזי גרדא, עולה מן הדברים דלהלן:
“זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף. אולם בעלים במשותף של זכויות בנייה יכול לוותר עליהן, ולהעבירן לאחר” (דברי השופט מ’ שמגר (כתוארו אז) בפסק-דין מזרחי [5], בעמ’ 680).
סבורני שיש לראות בזכויות הבנייה נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרדא, ואף-על-פי שזכות זאת אינה עולה כדי זכות קניינית ממש, לכל דבר ועניין, היא קרובה אליה. זכויות הבנייה אינן בגדר זכויות ערטילאיות המרחפות כביכול בחלל, אלא הן מעוגנות בקרקע מסוימת; אין להן חיות משלהן בלי הזכות בקרקע, הן עוברות מיד ליד עם הזכות בקרקע, ומימושן יוצר תוספת למקרקעין הנעשית חלק מהן. זכות שכזאת, כאשר היא שייכת לדירה מסוימת בבית משותף, יש מקום להגן עליה בדרך של הצמדתה לדירה ורישום ההצמדה. למצער יש מקום להגן עליה בדרך של שיוכה לדירה על-ידי רישום של הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין.
בדעת הרוב (כב’ השו’ א’ ברק, א’ חיות) נקבע כי זכויות הבניה אינן חלק מהרכוש המשותף ובמקום בו מתבקשת מימושן ניתן לעשות כן ע”י רישום ההסדר בתקנון.
זכויות בניה – אובייקט לזכויות קניין או רכוש משותף בבית משותף
השאלה אם “זכויות בנייה” הן אובייקט לזכויות קניין, והשאלה אם הן בגדר רכוש משותף שניתן להצמידו לדירות בבית משותף, הן שאלות מורכבות שהדעות עליהן חלוקות. כך, פרופ’ י’ ויסמן סבור כי “הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עיסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא” (ויסמן בספרו הנ”ל [20], בעמ’ 419. ראו גם ע”א 151/87 הנ”ל [3], בעמ’ 504). אחרים סבורים כי אחוזי הבנייה הבלתי מנוצלים מהווים נכס אשר מצוי בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבניין (מ’ דויטש קניין (כרך א) [24], בעמ’ 665; ע”א 432/83הנ”ל (להלן – פרשת מזרחי [5]), בעמ’ 680). אך נראה כי גם לשיטתם של אלה, זכויות הבנייה אינן בגדר “רכוש משותף” כמובנו בחוק המקרקעין (דויטש בספרו הנ”ל [24], בעמ’ 693, פרשת מזרחי [5],
הכרעה זו אשר מפרידה בין זכויות הבניה לדירת הבעלים אינה מאפשרת ‘יצירת זהות’ באשר לזכויות הניתנות לניצול ע”י כל צד. פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף אינו מסדיר את אופן חלוקת הזכויות אלא רק את זהות הנהנים מהן, במקרה דנן.
האופן שבו תוסדר אפשרות מימוש הזכויות עובר למועד המחלוקת צריכה להיעשות במפורש. לעיתים קרובות מתעורר צורך בהסכמת בעלים למימושן, אל מול רשויות התכנון והסדרתן שלא במדויק עלולה ליצור פרשנויות רבות למימושן.
יתכן ובעתיד ניתן יהיה ליהנות מהיתרונות הטמונים בתיחום והגדרת הזכויות הניתנות לניצול ע”י מי מהבעלים. כיום מעמדן כזכות נלווית לזכות הקניינית אינו מאפשר לבעלים ‘להחזיק’ בהם עוד טרם למועד מימושן.
כמות צפיות: 7,421
