הליך תמ״א 38 מקנה לבעלי הדירות תמריצים משמעותיים, המתבטאים בין היתר בתוספת שטח של עד 25 מ״ר לכל דירה. מדובר בהיקף תמריץ גבוה משמעותית ביחס לתמריצים הניתנים במסגרת הליכי פינוי-בינוי, שם היקף התוספת מצטמצם לרוב לכ-12 מ״ר, ולאחרונה אף פורסמה מדיניות של עיריית בת ים המצמצמת את התמריץ ברובע מסוים לכדי 6 מ״ר בלבד. דווקא לנוכח היקף הזכויות הגבוה יחסית הגלום בתמ״א 38, קיימת חשיבות מיוחדת למיצוין בטרם יחל ההליך.
לכן כאשר נותרו זכויות בנייה בלתי מנוצלות, קיימת חשיבות רבה לממשן בטרם יחל הליך התמ״א 38. במצב שבו אכן בעל הדירה פעל כפי שצוין לעיל, היקף שטח זכויות הבנייה יתווסף לשטח הדירה במצב הקיים. כלומר, גודל הדירה ישתנה ועתה היא תכלול היקף גדול יותר – הוא שטח זכויות הבנייה שמומשו זה עתה בטרם הליך התמ״א 38.מימוש הזכויות בשלב מוקדם ישפיע באופן מהותי על שווי הדירה, ועל התמורות שיקבלו בעלי הזכויות במסגרת הפרויקט. ולכן אנו ממליצים מאוד לממש את זכויות הבנייה הקיימות באופן מיידי.
מדוע יש לנצל את זכויות הבניה שנותרו לפני שמתחיל הליך תמ״א 38
לניצול זכויות בנייה לפני קידום הליך תמ״א 38 קיימת חשיבות רבה. מרגע שמתחיל להתקדם הליך רישוי מכוח תמ״א 38, ׳אוסף׳ היזם את כל הזכויות הבלתי מנוצלות ומנכס אותם אליו ומגדיל את שטח דירות התמורה של היזם – קרי, הדירות שהיזם יקבל יהיו גדולות יותר ויכללו את אותו שטח בלתי מנוצל.
בעלי דירות שלא פעלו למימוש זכויותיהם לפני שהחל הליך התמ״א 38 עלולים למצוא עצמם במצב שבו גודל דירתם ישאר כפי שהוא ולא יהיה גדול יותר במצב שבו הם הסדירו את הרחבת הדירה במועד שלפני הליך התמ״א 38.
פעולה מוקדמת כזו תוסיף לשטח הדירה הקיים שטח נוסף. התוצאה תהיה כי הדירה במצב ׳הנכנס׳ להליך התמ״א 38 תהיה גדולה יותר. שטח נוסף זה הנו רווח נקי של בעל הדירה. לדוגמא: אם דירתו בגודל 100 מ״ר ובטרם הליך התמ״א 38 תוגדל ב 20 מ״ר. היא ׳תיכנס׳ להליך תמ״א 38 במצב שבו תחושב בגודל של 120 מ״ר. במצב כזה התמורה שתוקנה לבעל הדירה תהיה אחת מ 2 אפשרויות אלו: 1) תוספת קבועה לכל הדיירים – תוספת של לדוגמא 10 מ״ר. סה״כ 130 מ״ר במקום 110 במצב הקודם; 2) תוספת לפי גודל דירה – במצב כזה בעל הדירה ירוויח פעמיים – שכן הדירה בגודלה החדש תאפשר לו לקבל תמורה יחסית גדולה יותר מבעל דירה שדירתו קטנה יותר.
לכן מימוש זכויות הבניה בשלב בו הליך התמ״א נמצא עוד בשלבי תכנון ראשוניים קריטית וחשובה. זכויות הבניה המתווספות שוות ערך כספי רב.
מימוש זכויות בניה אשר טרם נוצלו – לפני התחלת הליך תמ״א 38
בשלב בו טרם מומשו הזכויות, יש לבצע בדיקה תכנונית ומשפטית של היקף הזכויות החלות על המקרקעין. בדיקה זו כוללת בחינה של התכניות החלותעל הבניין, היתרי הבנייה הקיימים, שטחי הדירות והצמדות.
לצד זאת, יש לבדוק מה סטטוס תכנית הפינוי בינוי והאם קיימות תכניות רחבות יותר אשר מגדירות את אופן מימוש תכניות הפינוי בינוי במתחמים השוניםבעיר. מקודמת תכנית פינוי-בינוי ביחס למקרקעין או לסביבתם, והאם קיימת תכנית עתידית שצפויה להתפרסם להפקדה. בדיקה זו חשובה במיוחד, משוםשתכנית פינוי-בינוי המצויה בשלבי קידום עלולה להשפיע על שיקול דעת מוסדות התכנון ביחס לבקשות להיתר שיוגשו בתקופת הביניים.
הסדרת חריגות בניה לפני שהליך תמ״א 38 החל – רישוי בדיעבד – זכויות בניה שמומשו ללא היתר
שלב ביצוע עת הבניה ללא היתר.
בשלב זה יש לבחון מתי בוצעה הבניה, על פי איזו תכנית אם בכלל, והאם ניתן להסדיר את כולן או חלקן. , הגשת בקשה להיתר תתאפשר ביחס לבניהקיימת (רישוי בדיעבד) תתאפשר במצב בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות. יש לוודא כי החלק היחסי בסה״כ זכויות הבניה במבנה מאפשר קבלת היתרלכל השטח הבנוי בחריגה. יש צורך לבצע בדיקה וייתכן כי תהיה דרישה לבצע התאמה של הבינוי להוראות התב״ע היא התכנית החלה על החלקה.
של מי שמגיש את הבקשה קיימות מגבלות קונסטרוקטיביות או תכנוניות, והאם מימוש הזכויות צפוי להשפיע על חלוקת התמורות בין בעלי הדירות במסגרת הפרויקט העתידי.
הגשת הבקשה להיתר מתחילה בשלב קבלת תיק מידע להיתר. רק לאחר שיתקבל או שחלפו 30 ימים מיום הגשתו, ניתן יהיה להגיש את הבקשה להיתר.
טוב להגיש את הבקשה להיתר להסדרת רישוי בדיעבד מוקדם ככל שניתן בטרם יחל הליך התמ״א 38, כלומר בטרם תוגש הבקשה להיתר לפי תמ״א 38 או לפי חלופותיה. ככל ובקשת ההיתר תוגש מוקדם, כך יתקדם הליך אישורה לפני שיחל הליך התמ״א וכך יימנע מגיש הבקשה מהצורך לנהל הליכי משאומתן עם היזם, אשר עלולים בעת מחלוקת להגיע לכדי תביעה אצל המפקחת על רישום המקרקעין שההליך יחל מוקדם יותר, כך יגדל הסיכוי להשלים אתבחינת הבקשה ולהתקדם בהליכי ההיתר לפני שקידום תכנית הפינוי-בינוי ישפיע על האפשרות לממש את הזכויות.
האם להסכים להצעת היזם לקבל חלק מהשטח החורג כתמורה
לעיתים מציעים יזמים לבעלי דירות להסתפק בתמורה המשקפת מחצית מזכויות הבנייה שטרם מומשו, ולעיתים אפילו מציעים רק שליש. כל אלו הן הצעות מסחריות שאין לקבלן בטרם הנושא נבדק עד היסוד באמצעות בעל מקצוע הבקיא בדיני זכויות הבנייה. ככל והטיעון המשפטי לקבלת מלוא הזכויות יהיה מבוסס יותר, לדוגמה במצב בו קיימות זכויות מוקנות מכוח תכנית הרחבות, יגבר הסיכוי לקבלת היקף גדול יותר של הזכויות מתוך ההיקף החורג.
לעיתים מדובר בזכויות שלא נבנו מכוח תכנית הרחבות, ואולם זכויות אלו מומשו אמנם בחריגה מהיתר אך לפני שנים רבות, ובבית המשותף נותרו זכויות בנייה ביחס כזה המאפשר לבעל הדירה לנצלן – ביחס כזה ניתן יהיה להגיע לתוצאה חיובית ביחס להיקף הזכויות המאושר מתוך ההיקף החורג.
כפי שמובן מתוך הדברים האמורים, ישנה מקבילית כוחות אשר מתמקדת בתום לבו של בעל הנכס ובזכותו לנצל ולממש את זכויותיו היחסיות אשר טרם נוצלו בבית המשותף. ככל ומימוש הזכויות יחל בשלבים מוקדמים ככל שניתן, קודם להתחלת הליך התמ״א 38, כך ניתן יהיה לטעון כי זכויות הבנייה אשר עומדות בפני מימוש ו/או שהליך מימושן החל, יהוו חלק מהיקף הדירה במצב הקיים – קרי, יהיו חלק מהדירה עוד לפני חישוב יתר התמורות.
וכך, מדובר בצורך של ממש: ככל שזכויות הבנייה לא ינוצלו במועד, הן עלולות להיות מוקנות בפועל ליזם אשר יעשה בהן שימוש מסחרי. לפיכך, מומלץ מאוד לבחון את הנושא באופן מיידי. זכויות בנייה מהוות זכות קניינית בעלת ערך כלכלי, אשר עשויה להשפיע הן על שווי הדירה הקיימת והן על התמורה שתתקבל במסגרת פרויקט התמ״א 38. לפיכך, לפני קבלת החלטה אם להסתפק בתמורה שמציע היזם, יש לבחון את היקף הזכויות הקיימות, את האפשרות לממשן בפועל ואת השפעת מימושן על התמורה העתידית.
במקרים רבים, בחינה תכנונית ומשפטית מוקדמת עשויה להצביע על כך שמימוש הזכויות לפני קידום הפרויקט עדיף מבחינה כלכלית על פני הסתפקות בפיצוי חלקי במסגרת ההסכם עם היזם. מנגד, ייתכנו מקרים שבהם קיימים שיקולים תכנוניים, משפטיים או מעשיים המצדיקים פתרון אחר. משום כך, כל מקרה מחייב בחינה פרטנית של נסיבותיו, ואין להסתמך על כלל אצבע שלפיו מחצית משווי זכויות הבנייה מהווה בהכרח תמורה מספקת.
הליך משא ומתן בשעה שנבחר יזם לפרויקט
מומלץ מאוד שלא לחתום על מסמכי הסכם התמ״ 38 הובן באופן מקיף ומלא המצב התכנוני והקנייני של הנכס. בטרם כניסה להליך מו״מ עם היזם ישלהיות מוכנים עם כל הנתונים הנדרשים ולדעת בדיוק מה המצב התכנוני בייחוד ביחס. לא רק ביחס למצב התכנוני-קנייני של הנכס הספציפי אלא של כל הבית המשותף.
ככל שהבדיקה תבוצע בשלב מוקדם יותר, כך ניתן לתכנן בצורה טובה יותר את הדרך הנכונה לקבלת התמורה שתכלול את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות או הבלתי מוסדרות (רישוי בדיעבד).
כמות צפיות: 75
