מתי מתבצע ניוד זכויות בניה בבית משותף
ניוד זכויות בניה בבית המשותף מתבצע בין בעלי דירות לצורך שינויים בבעלות על הרכוש המשותף או לשם איזון לאחר שינויים בהצמדות לאחת הדירות. מקור הסמכות לביצוע ניוד זכויות אלו הוא בס’ 71 ב’ לחוק המקרקעין המתיר לבעלי הדירות לבצע שינויים בזכויות הבניה בבית המשותף לצורך ביצוע הרחבה באחת הדירות.
ס’ זה מאפשר ל 3/4 מבעלי הדירות בבית המשותף לבצע את השינויים ובכך הקל במעט על דרישת ההסכמה שהיתה קבועה ל 100% מבעלי הדירות עובר לתיקון בחוק מס’ 18 לעניין שינויים ברכוש המשותף או תיקון 28 לעניין שינויים לשם הקמת מרחב מוגן-רוב של שני שליש במקרה האחרון.
אם כן ישנם מצבים כי בעלי הדירות בבית המשותף יבקשו לנייד את זכותם לניצול זכויות הבניה במקרקעין לבעלי דירה אחרים. במצב שבו לא ניתן יהיה לאזן בין זכויות הבניה ובין בעלי הדירות המבקשים את ניצולן, תאוזן ההטבה על ידי תשלומים, דמי איזון.
מידת ההשפעה על מצב הזכות הקניינית של בעל דירה המוותר על זכות בניה במקרקעין גבוהה מאוד, ככל שיהיו בידי בעל הדירה פחות זכויות לבניה, זכויות עתידיות לבניה, כך תוצר זכותו הקניינית במועד מימוש זכויות הבניה על ידי בעל הדירה אשר כן מנצלן. מכיוון שאין בנמצא מאגר המציג את מצב זכויות הבניה המנוצלות והלא מנוצלות קשה מאוד לבעלי דירות בבית המשותף לדעת האם בידי בעל דירה יש יותר זכויות בניה מאשר דייר אחר.
כבר פירטנו בהרחבה על שני מצבים בהם מתקיימים ניוד זכויות בניה:
- שינויים בהיקף הרכוש המשותף תוך ניצול הזכות להרחבת דירה
- ניוז זכויות בניה במקרה של הפקעת מקרקעין
ישנם מצבים נוספים בבית המשותף המציגים סחר או ניוד של זכויות בניה
- שינויים בהחזקת זכויות בניה בבית המשותף במצב בו מתבצעת תכנית מסוג תמ”א 38
- שינויים הקבועים בתקנון הבית המשותף מתחילתו
- שינויים בהתאם לתכנית חדשה
שינויים במצב זכויות הבניה בהתאם לתכנית תמ”א 38
בפסק דין 313/13 גבריאלוף שולמית ו-25 אח’ נ’ שרגא רוזנשטיין, קבעה המפקחת על המקרקעין רחובות השו’ דגנית קציר-ברין כי טענת דייר המתנגד להוספת מרפסות לכלל הדירות בבניין ע”י היזם בתמורה לניצול זכויות בניה לתוספת קומה מעבר לזו שאושרה לו בהיתר הראשון, לא תעמוד לו שכן ניתנה ההסכמה ליזם לניצול זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. השו’ נימקה החלטתה בכך שההסכם עם היזם הכולל גם העברת זכויות עתידיות מייתר את הצורך באישור מחדש להוספת קומה נוספת מעבר לזו שאושרה לגביה תכנית וזאת למרות שתידרש הגשת בקשה תכנונית נוספת. בכך אנו עדים לחשיפה בעייתית של הצרת זכויותיהם הקנייניות של דיירים אשר בעצם הסכמתם להעברת זכויות עתידיות בשעה שאלו כלל אינן קיימות, תחייב אותם. היה ניתן לצפות כי ככל ונדרשת הגשת בקשה תכנונית חדשה (להוספת הקומה הנוספת) כך תדרש גם הסכמה מחדש לניצול אותן זכויות בניה. לדעתנו ככל ומצב זכויות הבניה גלוי וידוע ניתן לסחור בהן אולם כאשר המדובר בזכויות עתידיות לא יהיה ניתן לסחור בהן שכן טרם נוצרו ומצב זה אינו רצוי הן מבחינת לחץ היכול להיות מופעל על הדיירים לסחור בזכויות שאין הם מעריכים נכונה את שווים והן מבחינת הייזם השואף להחזיק בזכויות בניה רבות ככל שניתן.
שינויים במצבת זכויות הבניה בהתאם לתקנון הבית המשותף
הוראת תקנון המאפשרת לבעל דירה לנצל את זכויות הבניה לשם בנייה על הגג שמעל דירתו ועל הגג שליד דירתו מחייבות את יתר בעלי הדירות לאפשר את ניצול זכויות הבניה על ידי בעל הדירה שהתקנון מתייחס לדירתו. עלתה השאלה האם אותו דייר רשאי לנצל את מלוא זכויות הבניה או רק את אלו המאפשרים הוספת קומה אחת.
בפס”ד 5043/96 קבעה כב’ השו’ ד’ דורנר:
כאמור, לאחוזי הבנייה ערך כלכלי, וניצולם על-ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מפחית את שווי הדירות האחרות. ככל שהניצול הוא מלא יותר, ההפחתה משווי” יתר הדירות אף היא גדולה יותר. בנסיבות אלה, ההיגיון הכלכלי מחייב לפרש את ההיתר שניתן לבנייה על הגג הצמוד לדירה ככולל בחובו אך ורק את אחוזי הבנייה המספיקים להקמת קומה אחת. סביר אף להניח, כי בעלי דירה בבית משותף המבקשים היתר לבנות על הגג הצמוד לדירתם מתכוונים להרחיב את דירתם, או למירב לנצל את הגג לבניית מבנה המשתרע על שטח כל הגג.
ודאי כך הוא במקרה שלפנינו, שבו, כאמור, שטח הדירה היה קטן ובצדדיה נותרו שטחי גג נרחבים. פירוש סביר והוגן של היתר הבנייה שניתן בגדרי סעיף 8 לתקנון מוליך למסקנה, כי כוונת הצדדים לא הייתה להעניק לבעלי הדירה את כל אחוזי הבנייה שנותרו לבניין, אף אם הם מעבר לדרוש לבניית קומה אחת על הגגות. הענקה נרחבת כזו של אחוזי בנייה צריכה, ככלל, להינתן במפורש. השוו לדברי השופט לנדוי בע”א לווינהיים, לפיהם “אין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא [בדבר הסכמה לבנייה] אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל [המבקש לבנות] היה להוכיח שאכן זאת הייתה כוונת הצדדים” (שם, בע’ 1727).
גישה פרשנית זו אף מתחייבת מן הפסיקה, המשקפת מדיניות משפטית המגינה על בעל דירה בבית משותף, שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם המדובר בזכות ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבנייה (היינו, ויתור על אחוזי בנייה) חייב להיות מפורש. ראו, למשל, ע”א 310/64 אחים גולדשטיין בע”מ נ’ ז’אק יעקב, פ”ד יט(2) 72, בע’ 77; ע”א משולם.” (שם, 5).
המגמה אם כן היא לצמצם ככל הניתן את סיחור זכויות הבניה באופן זה שההסכמה לה תקבע מפורשות.
שינויים בהתאם לתכנית חדשה:
כמות צפיות: 7,423
