בפסק דין שניתן לאחרונה בתיק בו טיפל משרדנו, נקבע כי הגם שמוגשת תכנית מפורטת (תב״ע) בבית המשותף, יש לבדוק את היקף ההסכמות הקנייניות הנדרשות וכן את היקף הבניה המבוקש ביחס לחלקו של המבקש ברכוש המשותף.
פסק דין מחוזי בחיפה: דוגמה מהשטח
ב־31 ביולי 2025 קבע בית המשפט המחוזי בחיפה (כב׳ השופט אחסאן כנעאן) כי ועדות התכנון אינן מוסמכות להכריע במחלוקת קניינית מהותית, אם הבניה המוצעת חורגת מהיקף הזכויות השייכות למגיש הבקשה בבית המשותף.
העתירה הוגשה על ידי שתי בעלות דירות בבניין ברחוב אוסישקין 2, קריית מוצקין נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, הוועדה המקומית קריות ויזמת התוכנית לאחר שהתנגדותם נדחתה בועדה המחוזית לתכנון ובניה. בלב המחלוקת: טענה כי התוכנית מנצלת זכויות בנייה, לרבות זכויות השייכות לעותרות, ובכך נפגעות זכויותיהן הקנייניות.
הרקע למחלוקת
התוכנית עסקה בהריסת מבנה קיים ובניית מגדל בן 17 קומות למגורים, מסחר ותעסוקה. אף שהתוכנית חלה פורמלית על תא השטח שבבעלות היזמת, נטען כי היא שואבת את זכויות הבנייה מכלל המגרש הרשום כבית משותף ובכך מנצלת גם זכויות שאינן שלה.
הוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות בטענה שמדובר ב”בית מורכב” (סעיף 59 לחוק המקרקעין), ולכן ניתן להגיש תוכנית למבנה אחד ללא צורך בהסכמת יתר הבעלים, כל עוד אין “פגיעה” כהגדרתה בתקנות התכנון והבנייה – פגיעה המוגבלת לנזק פיזי ישיר בדירה, ברכוש המשותף או במעבר אליו.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט קיבל את טענת העותרות כי מדובר במחלוקת קניינית מהותית. הוא הפנה להלכת בני אליעזר, שלפיה מוסדות התכנון מוסמכים לדון רק בהיבטים תכנוניים – ואינם רשאים להכריע בזכויות קניין.
השופט כנעאן קבע כי יש לבחון במפורש אם התוכנית מנצלת זכויות בנייה (למגורים או למסחר) מעבר לחלקה היחסי של היזמת. אם כן – אין לאשר את התוכנית ללא הסכמה בכתב של יתר הבעלים או פסק דין קנייני.
לסיכום – בלי הסכמה – אין קידום תוכנית בנייה
פסק הדין מאוסישקין 2 בקריית מוצקין מדגיש עיקרון יסודי במשפט התכנוני־קנייני: תכנון ובנייה במקרקעין משותפים אינם יכולים להתקדם ללא בסיס זכויות ברור ומוסכם. גם במקרים שבהם התוכנית חלה רק על חלק מהנכס, ניצול זכויות בנייה משותפות מחייב הסכמה של כלל הבעלים או הכרעה משפטית מוסמכת. המסר ליזמים, לוועדות התכנון ולבעלי דירות ברור, כל עוד המחלוקת הקניינית לא הוכרעה, ההליך התכנוני חייב להמתין.
לקריאת פסק הדין – פסק דין אוסישקין 2 קרייית מוצקין
כמות צפיות: 319
