מדריך זה נועד לשמש כלי מעשי והסברתי עבור בעלי דירות בפרויקטים של תמ״א 38 או הליך פינוי בינוי, ובמיוחד עבור אלו המחזיקים בדירות הכוללות הצמדות (גג/חצר) או שביצעו הרחבות טרם תחילת הפרויקט. מטרתנו היא להבהיר את המשמעות וההשפעה של זכויות אלו על גובה התמורה המתקבלת בתהליך ההתחדשות העירונית.
ראשית נציג את הרקע והחשיבות של זכויות ההצמדה וההרחבה, ולאחר מכן נפרט כיצד ניתן להיערך למימושן בפועל – הן משפטית והן תכנונית – כדי להבטיח מיצוי מקסימלי של הפוטנציאל הגלום בהן.
דירות הבעלים בהליך פינוי בינוי או תמ״א 38מהי נקודת מוצא לחישוב התמורות בהליך תמ״א 38 או פינוי בינוי
תמ״א 38 או הליך פינוי בינוי משמשים כיום ככלים תכנוניים להתחדשות עירוניות נוסף על חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה (בקשר לתמ״א 38),. תמריצים כלכליים נועדו לאפשר לבעלי הזכויות לקדם את התהליכים הללו – בין אם בבניה עצמית, בין אם באמצעות הליך בחירת יזם. .
בפרויקטים של תמ״א 38 או הליך פינוי בינוי או נקודת המוצא לחישוב התמורה היא גuדל הדירה במצב הקיים. – לשאלה מה גודל הדירה במצב הקיים עלולות להיות מספר תשובות. כפי שהיא רשומה או כפי שהיא בנויה בפועל. האם גודל הדירה השתנה בהתאם לתוספות שבוצעו, האם יש לדירה הצמדות כמו חצר או גג – כל אלה נבחנים לצורך קביעת גודל הדירה החדשה והתמורות הנוספות שיינתנו לדייר.
כדי שנוכל להגיע למצב שבו מתקבלת דירה גדולה יותר, חשוב למצות מראש את זכויות הבנייה שטרם נוצלו. זכויות כאלה עשויות להתממש באמצעות תוכנית הרחבות, תוכנית גגות או תוכנית מרתפים – כל אחת בהתאם לאפשרויות התכנוניות ולמאפייני הדירה. ניתן לחלק את המקרים בהם יש לדאוג לחישוב מיוחד של גודל הדירה לפני הליך תמ״א 38 או פינוי בינוי:
- דירה לה זכויות בלתי מנוצלות
- דירה לה זכויות מנוצלות בלתי מאושרות
- דירה לה זכויות מנוצלות בלתי רשומות
המשמעות פשוטה: כל שטח שלא נוצל, עלול להפוך לשטח של היזם. לעומת זאת, אם בתחילת ההליך תמ״א 38 או פינוי בינוי בעל הדירה ידאג למימוש הזכויות הבלתי מנוצלות או להכשרת זכויות שבהן נעשה שימוש אך הן לא אושרו , אושר ונרשם – נשאר של הדייר גם בפרויקט החדש. לכן חשוב לפעול בזמן, להבין מה אפשר לממש, ולהשלים את התהליך לפני שמתחילים לנהל משא ומתן על הדירה העתידית.
השפעת הצמדות חצר וגג על תמורת הדיירים בפינוי-בינוי
בפרויקטים מסוג זה ישנה חשיבות מכרעת להגדרת זכויות הדיירים, במיוחד בכל הנוגע לשטחים מוצמדים כגון חצרות וגגות. כאשר דירה כוללת הצמדה של חצר או גג, בעל הדירה מחזיק בזכות קניינית ברורה על השטח, דבר שמשפיע ישירות על היקף התמורה שהוא זכאי לה בפרויקט התמ״א 38 או הליך פינוי בינוי.
בעלי דירות בבניין משותף יכולים להחזיק בזכויות נוספות, כגון הצמדת שטחים פרטיים מהגג או מהחצר. משמעות ההצמדה היא הענקת בעלות בלעדית על אותם שטחים, מה שמקנה יתרונות משמעותיים בהליכי תמ״א 38 או הליך פינוי בינוי.
כאשר לבעלי דירות יש הצמדות של חצר או גג, הם מחזיקים בזכות משפטית קניינית עליה ניתן לדרוש תמורה גבוהה יותר בפרויקטים עתידיים. לעומת זאת, כאשר אין הצמדות, כל שינוי או הרחבה מצריכים את אישורם של שאר בעלי הזכויות בבית המשותף, אלא אם כן יש הגדרה אחרת בתקנון הבניין.
יש לבחון כל מקרה לגופו בהתבסס על המסמכים המשפטיים הרלוונטיים כדין, ככל שתוספת זכויות הבניה נעשתה כדין, תהליך התמ״א 38 או הליך פינוי בינוי יכיר בזכויות אלו, כך שדירה שהורחבה משמעותית לפני הפרויקט תהפוך לדירה גדולה יותר גם בבניין החדש. לעומת זאת, אם ההרחבה לא קיבלה אישור סטטוטורי, הדיירים עלולים להיתקל בקשיים בהכרה בזכויות אלו בתהליך חלוקת הדירות החדשות.
הגדלת תמורה בהליך פינוי-בינוי באמצעות הרחבת דירה בגג: מקרה בוחן 1
בדוגמה זו נציג מקרה שעדיין מתברר בוועדה המחוזית לתכנון ובניה, ולכן הוא יוצג ללא פרטים ספציפיים. חלק מהדיירים בבניין ברמת גן אשר מצוי בתוך מתחם המיועד להתחדשות עירונית, בחרו להרחיב את דירתם על הגג טרם יציאתו לפועל של פרויקט התמ״א 38 או הליך פינוי בינוי.
ההרחבה, שכללה תוספת שטח של כ-40 מ”ר, הקנתה לבעלי דירות הגג יתרון משמעותי, שכן כפי שהסברנו בתחילת המאמר, בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית התמורה המוצעת נקבעת כתוספת גודל הדירה הקיים. וקביעת התמורה שתינתן מוסכמת עדלפני תחילת התהליך (ברוב המקרים). במאמר הבא בסדרה נציג את דרכי ההתמודדות במקרה בו היזם אינו מוכן לסכם על תמורה ומאיים בפתיחת הליך משפטי.
נחזור למקרה בהבוחן, במקרה זה בשלב מוקדם של ההליך, ולאחר שהובהרה מה הצעת היזם, הוחלט לקדם את הליך הרישוי לתוספת זכויות תוך ניהול הליך המו״מ עם היזם. זאת משום שבאותו מקרה זכויות הבניה הבלתי מנוצלות על הגג שייכות לדירות בגג בהתאם להוראה ספציפית בתקנון המוסכם שבמסמכי הבית המשותף.
עלתה התנגדות מצד גורמים שונים, שטענו כי הרחבת הדירה לא נלקחה בחשבון בתכנון טבלאות האיזון וכי כי כלל הזכויות בהן הם מחזיקים כדין, מכוח תקנון מוסכם, מוקנות שלא בהתאם להסכמתם לחברה היזמית. בעקבות כך, דרשו הדיירים שהדירה החדשה בפרויקט תשקף את השטח המורחב שכבר הוסיפו לדירתם.
הדיירים בעלי דירות הגג מנהלים כעת מו״מ עם היזם לצורך קבלת תמורה גדולה יותר לדירת הגג שלהם, ונקודת המוצא שלהם היא הדירה המורחבת לאחר תוספת 40 מ״ר על שטח הגג. העובדה כי הבניה לא בוצעה בפועל בזמן בו החל הליך ההתחדשות אינה מעלה או מורידה – שכן לטענת בעלי הזכויות, אשר מיוצגים ע״י משרדנו, הזכויות להרחבה הנם שלהם, ולכן יש להציע להם תמורה הכוללת גם את זכויות אלו.
מקרה זה, מלמד על מספר תרחישים אפשריים לצורך הגדלת התמורה בהליך התחדשות עירונית:
- אם ההרחבה נעשתה כדין וקיבלה היתר בנייה מוסדר, והיא אף רשומה בטאבו, הדיירים עשויים להיות זכאים לתמורה נוספת במסגרת הפרויקט.
- אם ההרחבה נעשתה ללא אישור רשמי או ללא הסכמת יתר הדיירים בבניין, ייתכן שלא תוכר לצורך חישוב התמורה, מה שעלול להוביל להפסד בשטח הדירה החדשה שיקבלו.
הגדלת תמורה בהליך פינוי-בינוי באמצעות הרחבת דירה על הקרקע: מקרה בוחן 2
במקרה שהתברר בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז (תיק 2024027),אשר משרדנו ייצג אותו, נדונה הרחבה שביצעו דיירים בדירת קרקע , פתח תקווה. ההרחבה בוצעה על הקרקע לפני שנים רבות. ההרחבה בוצעה בהתאם לתכנית הרחבות אולם לא נמצא היתר בניה למרות שהליך הרישוי החל. ההרחבה לא נרשמה בטאבו, עם התחלת הליך הפינוי בינוי, בשלביו המוקדמים,
עם התחלת הליך הפינוי בינוי, בשלביו המוקדמים, פעלו הדיירים להכשיר את ההרחבה בדיעבד, והגישו בקשה מסודרת להיתר בנייה לתוספת שביצעו. הועדה המקומית סירבה לאשר את הבקשה להיתר. רק לאחר שהוגש ערר לועדת הערר המחוזית אושרה בקשת ההיתר בדיעבד והיזם נאלץ להכיר בתוספת ההרחבה כחלק משטח הדירה המזכה.
כל תוצאה אחרת, היתה עלולה להוביל לכך כי את עודף זכויות בלתי מנוצלות זה, היה מרוויח היזם. אולם כעת, במסגרת ניהול הליך המו״מ לצורך חתימה על הסכם הפינוי בינוי, יובטח לבעלי הדירה לקבל תמורה גדולה יותר.
מקרה זה מדגיש את החשיבות הקריטית של הסדרת ההרחבה בהיתר, גם בדיעבד, במיוחד כאשר מדובר בשטח קיים המשמש בפועל את הדירה. ללא היתר חוקי, ישנו סיכון ממשי שהשטח יורכב כחלק מהקרקע הכללית של הפרויקט — והיזם הוא שייהנה מהתוספת, לא בעל הדירה.
אתגרים וזכויות בעלי הדירות בהליך תמ״א 38 או הליך פינוי בינוי: הצמדות
דירה שיש לה הצמדה – של גג, או חצר–ההצמדה יכולה להשפיע באופן מהותי על היקף התמורה המתקבלת באחד מההליכים הנחשבים התחדשות עירונית: 1) תמ״א 38; 2) הליך פינוי בינוי; הנכס ועל גובה הפיצוי בפרויקט תמ״א 38 או הליך פינוי בינוי.
הצמדה לא מקנה בהכרח זכויות בנייה, אך היא כן מקנה זכות קניינית. כלומר: השטח עצמו שייך לבעליו ולא ניתן לבטלו ללא אישור או הסכמה. אכן, הפסיקה קבעה כי עצם העובדה שיש הצמדה לא הופכת את השטח לכזה שניתן לבנות אליו, אך בהליכי התחדשות עירונית מדובר בהחלט בזכות שתוביל בהכרח לקבלת תמורה גדולה יותר. , חשוב לזכור כי קלף מיקוח זה חשוב מאוד בהליך המו״מ עם כל יזם או עם יתר בעלי הזכויות בבית המשותף.
במילים פשוטות: זו לא תוספת לדירה, אבל זה כן כלי שיכול לשמש להגדלה בפועל של שטח הדירה בפרויקט החדש – או להשגת תמריצים אחרים מהיזם. תמריץ יכול להיות הרחבה של הדירה, תוספת שטח חיצוני, או תמורה כלכלית נוספת.
התחדשות עירונית מבוצעת באמצעות הענקת זכויות בניה המהוות תמריץ כלכלי, מהרגולטור אל היזם העוסק בהליך החיזוק (בין אם חברה פרטית או בעלי הדירות בעצמם – כל אלו יחשבו לצורך העניין כ׳יזם׳).
כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל את דרכו בבדיקה כלכלית. הבחינה הכלכלית של הפרויקט מחייבת את הצגת השטחים הקיימים כנקודת מוצא היא ׳המצב הקיים׳. במילים אחרות, המצב הקיים הוא היקף המבנה הכולל את שטחי הדירות לפני קבלת תמריצים כלכליים בדמות זכויות בניה.
חשוב מאוד בשלבים המוקדמים ביותר של הליך ההתחדשות עירונית, למצות את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות כפי שציינו לעיל, ולהוביל את קבלת התמורה הגדולה ביותר מהיזם, היא הדירה ׳במצב היוצא׳.
חשוב לבדוק מבעוד מועד את ההצמדות הקיימות, להבין את משמעותן המשפטית (למשל: האם הן רשומות בטאבו? כלולות בתקנון?), ולהיערך בהתאם. משא ומתן מוצלח מול יזם מתחיל בידיעה מלאה של מה יש לכם – גם אם זה “רק” גג או חצר.
כמות צפיות: 31
