האם מחסן שווה ערך לדירה בתמורות תמ״א 38 ברח׳ היבנר 8 פתח תקווה

shir
אוגוסט 21, 2024

כמות צפיות: 66

נערך לאחרונה ב: אוגוסט 21, 2024

סיכום פסק דין אשר ניתן בתאריך ה’ תמוז תשפ״ד, , ‏11 יולי 2024, על ידי כב׳ המפקח מאיר פורת.

תקציר

פסק הדין עוסק בתביעה למתן צו המאשר ביצוע עבודות ברכוש המשותף בבית משותף ברחוב היבנר 8 פתח תקווה, הידוע כחלקה 153 בגוש 6713, זאת על פי תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידת אדמה) בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס”ח-2008 (להלן – “חוק החיזוק”). כב׳ המפקח נעתר לבקשת התובעים ואישר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף בבית המשותף על פי תכנית חיזוק, אשר תבוצענה בהתאם להסכם ובהתאם להיתר בניה כדין.

טענות התובעים הרלוונטיות

הנתבע העלה טענות כי פרויקט התמ”א 38 פוגע בקניינו אך טענות אלו לא הוכחו כלל.
לנתבע קיימת ההבנה כי שטח המחסן צריך להיות תואם לתשריט הבית המשותף והוא אף הצהיר כי לא מדד את שטח המחסן, משום שזה לא עניין אותו.
לפי חוות דעת שמאי התובעים, יש התייחסות לכך שהמחסן של הנתבע נבנה ללא היתר ולכן יש להפחית משוויו.

טענות המתנגד

שמאי התובעים שגה כשהתייחס למחסן תכנונית ולא קניינית ופירש את תכנית פת/2000 שאינה רלוונטית, כאילו היא מחייבת שמחסן ייבנה בצמוד לדירה, כאשר הפרשנות הנכונה היא כי מחסן יכול להיבנות כיחידה עצמאית.
לטענת הנתבע, יש לשלם לו דמי שכירות בזמן ביצוע העבודות בפרויקט, שכן תימנע ממנו גישה למחסן.
באשר להתייחסות כי המחסן של הנתבע נבנה ללא היתר ולכן יש להפחית משוויו, טען הנתבע שחסר במסמכים רק אישור תשלום ולא היתר הבניה עצמו.
שמאי התובעים טען כי מחסן לא נהנה מזכויות מתוקף תכנית התמ”א, אף על פי שקיימת פסיקה רבה והחלטות שיפוטיות שקובעות שיש לתת פיצוי לנכסים כאלה.
חוות הדעת של שמאי התובעים אינה אמינה והיא לא נותנת מענה לטענת הנתבע כי נגרמת לו פגיעה קניינית.
מסקנת חוות הדעת היא כי ביצוע הפרויקט יעלה את ערך הנכסים וגם את המחסן של הנתבע.

הכרעה

כב׳ המפקח נעתר לבקשת התובעים ואישר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף בבית המשותף על פי תכנית חיזוק, שתבוצענה בהתאם להסכם ובהתאם להיתר בניה כדין. קביעה זו התבססה על ההחלטה כי בעל מחסן בבית משותף לא זכאי לאותן תמורות שמקבלים בעלי דירות במסגרת תמ”א 38. להלן נימוקי ההכרעה:

מחסן עשוי להיות מסווג לאחת מארבע הקטגוריות הבאות: חלק מדירה, “דירה” נפרדת, רכוש משותף לא הכרחי שהוא חלק מהרכוש המשותף, ורכוש משותף לא הכרחי אשר הוצמד לאחת הדירות, המחסן מושא הליך זה, שייך לקטגוריה השנייה, קרי, הוא נרשם כיחידה נפרדת.
את הבחינה לפגיעה בשוויון יש לבצע תוך השוואה בין שווים ולא בין מי שקיים שוני מהותי ביניהם, דין מחסן אינו כדין דירה לעניין השוויון בתמורות מכוח חוק החיזוק, שבמסגרתו נושא השוויון בתמורות נבחן בין שווים ולא בין שונים.
נדחתה טענת הנתבע, שאומנם נתמכה על ידי חוות דעת שהוכנה על ידי שמאי, לפיה עליו לקבל זכויות בנייה יחסיות בהתאם לגודלו של המחסן שבבעלותו, מאחר ואין מקומה של טענה זו, ראויה ככל שתהיה, להתברר במסגרת חוות דעת של שמאי.
מחסן יכול להיחשב כ”דירה” לעניין חוק המקרקעין. אך אין בכך כדי להשפיע על התמורה המתקבלת מכוח חוק החיזוק – מחסן לא זכאי מתוקף תוכנית תמ”א 38 לזכויות בנייה, ואלו מוענקות עבור דירות המגורים ולא עבור מחסן.
הנתבע לא זכאי לקבל תמורות מכוח תוכנית תמ”א 38, אך החברה היזמית הציעה לו במסגרת המשא ומתן כי המחסן ישופץ ואף הייתה הצעה לרכוש אותו מהנתבע ולשלם עבורו בעת מתן ההיתר, אך הנתבע סירב לשתי החלופות.
נדחתה טענת הנתבע לפיה הופר עיקרון השוויון.
נדחתה טענת הנתבע בדבר זכאותו לתמורה דומה לאלו שקיבלו בעלי הדירות.
הטענה כי הנתבע השתלט על השטח המשותף לא נטענה בכתב התביעה והועלתה רק בעת חקירת הנתבע בדיון ההוכחות וכידוע, משמעות הדברים היא שכתבי הטענות תוחמים את גבולות המחלוקת בין הצדדים, ועל המשפט להתנהל בתוך המסגרת העובדתית והמשפטית שהותוותה בכתבי הטענות.
נדחתה טענת התובעים כי לנתבע יש את ההבנה כי המחסן שבבעלותו צריך להיות תואם לתשריט, שכן הכלל הוא שרישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהיה ראיה חותכת לתכנו.
יש לקבל את המדידה של המחסן בפועל כך ששטח המחסן יעודכן באופן שיהיה רשום בהתאם לגודלו ולשטחו בפועל.
טענת הנתבע, לפיה יש להתעלם מחוות דעתו של שמאי התובעים נדחתה, שכן חוות דעת התובעים, מבוססת על חוות דעתו של שמאי הנתבע, תוך ביצוע ההפחתות.
גודל מחסן הנתבע יהיה בהתאם לגודלו בפועל.

סיכום

כב׳ המפקח הכריע כי מחסן לא זכאי מתוקף תוכנית תמ”א 38 לזכויות בנייה, ואלו מוענקות עבור דירות המגורים ולא עבור מחסן.
כב׳ המפקח חייב את התובעים, באמצעות החברה היזמית:

לשלם לנתבע דמי שכירות חודשיים בסך של 500 ₪ למשך תקופת ביצוע החפירה.
להתקין תשתית חשמל עצמאית למחסן ללא חיבור למונה.
להחליף את דלת הכניסה למחסן שתתאים לקו העיצוב והחומרים שהיזם בחר לשאר הבניין.

כב׳ המפקח החליט לחייב את הנתבע בסכום כולל של 7,500 ₪ עבור הוצאות ההליך, לרבות שכ”ט עו”ד כדין.

כמות צפיות: 66

שיתוף והדפסת המאמר

תוכן העניינים של המאמר

תמריצי חיזוק בתמ״א 38 לתת חלקה הרשומה כמחסן בבית המשותף

התנגדות לבניה

דוגמא לכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה - כללים בסיסיים

התנגדות לתמ״א 38

תכנון ובניה בבית המשותף

חידושים והלכות