לעיתים יוצאים לפועל פרויקטי חיזוק לפי תמ״א 38 – בין אם במסלול חיזוק ובין אם במסלול הריסה ובנייה – ובנוסף לתמורות הקלאסיות המוענקות ליזם ולבעלי הדירות, מבוקש להסדיר גם חריגות בנייה או לממש זכויות בנייה בלתי מנוצלות מכוח תכניות בתוקף (תב״ע).
המתח מתחדד במיוחד כאשר לחלק מבעלי הזכויות הקיימים מתווסף שטח מכוח תב״ע כחלק מן העסקה, ואילו לבעלי זכויות אחרים לא מוצע לנצל היקף שטח זהה – בין אם משום שכבר מימשו את הזכות בעבר, ובין אם משום שמגבלות תכנוניות אינן מאפשרות הרחבה דומה (למשל דירת קרקע לעומת דירה בקומה טיפוסית).
במקרים מסוג זה מתעוררת שאלת איזון התמורות לא רק לפי מנגנון תמ״א 38, אלא גם בהתאם להוראת סעיף 71ב לחוק המקרקעין, תשכ״ט–1969, המחייבת בחינה של שוויון מהותי בין בעלי הזכויות בבית המשותף.
בפסק דין שניתן ביום 3.9.2025 על-ידי כב׳ המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אביטל שרייבר, מספר הליך 1/86/24, הוצבה השאלה באופן ממוקד: האם העובדה שהיזם הסכים לתת ליתר הדירות תוספת שטחים על פי התב״ע, בעוד ששטחים כאמור כבר קיימים בדירת הנתבעים, מזכה את הנתבעים בקבלת היקף שטחים כאמור או בתמורה אחרת, לצורך יצירת שוויון בתמורות.
מאמר זה יבחן שאלה זו ואת ההכרעה שניתנה בה, תוך ניתוח ההבחנה בין זכויות מכוח תמ״א 38 לבין זכויות מכוח תב״ע, והשלכותיה על מנגנון איזון התמורות.
ניצול זכויות בנייה שאינן מכוח תמ״א 38 – האם נדרש איזון נוסף?
כאשר שואלים האם קיימת אי־שוויוניות בתמורות בפרויקט תמ״א 38, האינטואיציה הראשונית היא להשוות את ה”תוצאה” הסופית: כמה שטח נוסף מקבל כל בעל דירה. אלא שבמקרים שבהם תוספת השטח של חלק מהדירות נשענת על תב״ע קיימת, ההשוואה התוצאתית לבדה מטעה.
תוספת מכוח תב״ע אינה ״זכות חדשה״ שנולדה במסגרת תמ״א 38, אלא מימוש של אפשרות תכנונית שהייתה קיימת לבעלי הדירות גם ללא הפרויקט. לכן השאלה האמיתית איננה רק ״מי קיבל יותר מטרים״, אלא האם מימוש הזכות התכנונית במסגרת עסקת תמ״א משנה את האופן שבו מודדים שוויון.
כאן מתחדדת שאלת המאמר: אם היזם מממש תב״ע עבור חלק מהדירות (למשל סגירת מרפסות והפיכתן לשטח עיקרי), בעוד שבדירה אחרת השטח כבר קיים ממימוש עבר – האם יש לראות בכך פער בתמורות המחייב איזון.
זכויות בניה כתמורה בהליך תמ״א 38 אל מול זכויות בניה בלתי מנוצלות מכוח תב״ע
איזון תמורות בתמ״א 38 נבנה בדרך כלל סביב ״חבילת תמורות״ טיפוסית: ממ״ד, מרפסת, מעלית, תוספת שטח לפי מתווה הפרויקט. אולם כאשר חלק מן התמורות נובע מתב״ע, נוצרת חבילת תמורות היברידית: חלקה ״תמ״א״, וחלקה ״תב״ע״.
בנקודה זו נדרשת הבחנה מושגית חשובה:
הערך שבעלי הדירות מקבלים ממימוש תב״ע במסגרת הפרויקט אינו רק השטח עצמו, אלא עצם העובדה שהיזם מבצע עבורם את המימוש. כלומר, התמורה בפועל עשויה להיות עלות ביצוע, סיכון תכנוני, ניהול, לוחות זמנים והימנעות מהליך עצמאי. מנגד, בעל דירה שכבר מימש בעבר את התב״ע אינו מקבל את ״ביצוע המימוש״ הזה – משום שאין מה לממש. מכאן נולדת טענת האיזון: לא בהכרח ״לתת עוד מטרים״, אלא לבחון האם נדרש קיזוז/תמורה חלופית בגין היתרון המובנה שנוצר אצל האחרים.
זהו בדיוק המתח שמאמר זה בוחן: איזון תמורות אינו בהכרח איזון שטחים, אלא איזון של ערך התמורה שהיזם מייצר כאשר הוא ״מממש תב״ע״ עבור חלק מהדיירים.
תמ״א 38 ומימוש שטחים שאושרו בתב״ע: אין זכאות אוטומטית, אך נדרש איזון תמורות ערכי
ההכרעה שנקבעה בפסק הדין משרטטת גבול ברור: העובדה ששטחים מכוח תב״ע ממומשים כעת עבור אחרים אינה מקימה, כשלעצמה, זכות אוטומטית לבעל הדירה שכבר מימש בעבר לקבל “אותם שטחים שוב” במסגרת הפרויקט. אך יש לבחון את חלוקת היקף זכויות הבניה הבלתי מנוצלות שעוד נותרו בין בעלי הזכויות שיכולים לנצלן במסגרת הליך החיזוק הנוכחי ובין אלו שאינם יכולים לנצלם.
עם זאת, ההכרעה אינה מתעלמת מכך שבפועל מדובר בסוגי תמורות שונים שאינם ברי־השוואה אינטואיטיבית. כאשר מצד אחד ״ממומשת תב״ע״ (כלומר מבוצעת תוספת בנייה מכוח תכנית קיימת) ומצד שני מוצעת תמורה חלופית מסוג אחר (למשל מרפסת לא מקורה/זכות בחירת מחסן), תידרש ההכרעה שמאית של ערך התמורות.
מה לעשות ומה לא לעשות באיזון תמורות בתמ״א 38 כאשר ממומשים שטחים שאושרו בתב״ע
מהלימוד העקרוני עולה כלל עבודה: בפרויקטים שבהם חלק מן הדיירים יקבלו ״מימוש תב״ע״ כחלק מהעסקה, יש לבנות מראש מנגנון שקוף לאיזון, שאינו נשען על סיסמאות של “כולם שווים” או על השוואת מטרים בלבד.
מבחינה פרקטית, נכון להבחין בין שני רכיבים:
- רכיב התמ״א: התמורות הקלאסיות של פרויקט החיזוק.
- רכיב התב״ע: הערך של ביצוע מימוש התב״ע על ידי היזם (ולא רק המטרים).
איזון נכון ייבחן בשאלה האם לבעל הדירה שכבר מימש בעבר יש פער ערכי בתמורה הכוללת לעומת האחרים, ואם כן – מהו אופן האיזון ההוגן: כסף, שווי כסף, או תמורה תכנונית חלופית שמחזירה שוויון מהותי.
תמ״א 38 ומימוש שטחים שאושרו בתב״ע: בין איזון תמורות מהותי לאיזון כמותי
ההכרעה מבהירה כי איזון תמורות בתמ״א 38 אינו מתבצע על דרך של השוואת שטחים בלבד, אלא על בסיס בחינת הערך הכולל של חבילת התמורות. מימוש זכויות תכנוניות מכוח תב״ע במסגרת הפרויקט אינו יוצר זכות כפולה לבעל דירה שמימש את אותן זכויות בעבר, אך גם אינו פוטר את הצדדים מחובת בחינת שוויון מהותי כאשר חבילת התמורות בפועל יוצרת פער ערכי ממשי.
בכך מתחדד העיקרון: השוויון בפרויקט חיזוק אינו שוויון מתמטי של מטרים, אלא שוויון מהותי של ערך.
שאלות ותשובות בנושא
שאלה: האם מימוש זכויות בנייה מכוח תב״ע מחייב איזון בין הדיירים?
תשובה: לא באופן אוטומטי. כאשר מדובר במימוש זכויות מכוח תב״ע קיימת, אין מדובר בתמורה ״חדשה״ שניתנת במסגרת תמ״א 38, אלא בזכות תכנונית שהייתה קיימת מראש. עם זאת, כאשר מימוש הזכויות נעשה בפועל רק עבור חלק מהדיירים במסגרת הפרויקט, הדיירים יכולים להגיע להסכמה כוללת כי דייר שלא הרחיב בעבר יקבל את אותו השטח מתוך ׳פול׳ השטחים שהם תמורות היזם. הכל בהסכמת היזם. אך בכל מקרה דייר שלא עשה כן עד למועד התחלת הליך התמ״א 38 יכול ויפסיד את חלקו בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות.
שאלה: האם דייר שכבר מימש זכויות תב״ע בעבר זכאי לקבל אותן שוב במסגרת הפרויקט?
תשובה: לא. יש לבצע איזון בין יתרת הזכויות הפנויות לאלו שנוצלו באמצעות חישוב כלל זכויות הבניה שנותרו, בין אם בתכנית הרחבות ובין אם בתכניות אחרות. במצב בו בעל דירה ניצל היקף זכויות, לדוגמא סגר מרפסת, הוא לא יקבל את השטח הזה פעם נוספת במסגרת הליך תמ״א 38, שכן מדובר בזכות שכבר נוצלה. יחד עם זאת, יש לבחון האם העובדה שדיירים אחרים נהנים כעת ממימוש זכויות דומות במסגרת הפרויקט, יוצרת פער אשר מצדיק הענקת תמורה עודפת לצורך שמירה על שוויון בין בעלי הזכויות.
כמות צפיות: 107
