ההתחדשות העירונית, במיוחד בפרויקטים של תמ”א 38, מהווה חלק מרכזי בשיפור המגורים וההגנה על מבנים ישנים, אך היא כרוכה באתגרים משפטיים, חברתיים וכלכליים רבים. בפרויקטים כאלה, במיוחד כאשר מדובר בשיתוף פעולה בין בעלי דירות ליזמים, נדרש מנגנון שיבטיח חלוקה הוגנת ושוויונית של תמורות בין בעלי הדירות, כדי למנוע מחלוקות שעשויות לעכב את הפרויקט.
פסק הדין אחימאיר 5-9 בתל אביב, אשר עסק במקרה של בית משותף שנעשתה בו הריסה ובנייה מחדש, מציע מתודולוגיה ברורה לחלוקת תמריצים, תוך שמירה על עקרונות של שקיפות, שוויון והוגנות.
מאמר זה מציג את סיכום פסק הדין בהתייחס לאופן קביעת מנגנון שיוויוניות בתמריצי החיזוק. במקרה זה, נקבעו מנגנונים שמבטיחים כי כל בעלי הדירות יקבלו תמורה דומה, תוך שמירה על מאפיינים חשובים של הדירות המקוריות.
פסק הדין מהווה דוגמה מובהקת לאופן שבו ניתן להתמודד עם הסוגיות המורכבות של התחדשות עירונית בצורה שתשמור על זכויותיהם של בעלי הדירות ותסייע בהצלחת הפרויקט.
פסק דין זה מציע הצצה אל אחד ממרכזי הסוגיות העולות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובמיוחד בפרויקטים של תמ”א 38.
פסק הדין אחימאיר 5-9 תל אביב: קביעת תמריצים שוויוניים והיבטים משפטיים בפרויקט התחדשות עירונית
בפסק הדין (הליך 5/840/23), שניתן על ידי כב׳ המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, גב’ דגנית קציר-ברין, בתאריך 28 באוקטובר 2024, בעניין הבית ברחוב אחימאיר 5-9 בתל אביב, עוסק בשאלה האם דירת התמורה שהוצעה לנתבעת במסגרת פרויקט לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, על דרך של הריסת הבית הקיים ובנייתו מחדש, מהווה תמורה שוויונית והוגנת בהתחשב בתמורה שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף?
כב׳ המפקחת קיבלה את התביעה וקבעה שהנתבעת זכאית לקבל דירה בקומה התשיעית בבניין הצפוני כחלק מפרויקט תמ”א 38.
הבית ברחוב אחימאיר, שנבנה לפני עשרות שנים, כולל 72 דירות, כולן זהות בשטחן. הבית, כמו רבים אחרים בישראל, לא עמד בתקן לרעידות אדמה והיה זקוק לחיזוק דחוף. בשנת 2014 החלו יזמים לשתף פעולה עם בעלי הדירות ולקדם פרויקט תמ”א 38/2. במסגרת ההסכם שהוצע לבעלי הדירות, כל אחד מהם היה אמור לקבל דירה חדשה ומשודרגת בשטח של 105 מ”ר, תוספת של כ-25 מ”ר לעומת שטח הדירות המקורי.
הדירות החדשות היו אמורות לכלול מרפסת, שתי חניות לא טוריות, ומפרט טכני גבוה. כמו כן, ההסכם כלל פיצוי מלא על הוצאות פינוי והשכרה זמנית, ותנאים נוספים שנועדו להקל על המעבר.
מתוך 72 בעלי הדירות, 70 חתמו על ההסכם. הם קיבלו על עצמם מנגנון חלוקה ברור המבוסס על עקרונות של שוויון מהותי-כמותי, שמירה על מאפייני הדירות המקוריות (כיווני אוויר), וניקוד שמאי שהכריע בסוגיות של הבדלים עדינים כמו מיקום בקומה המקורית, רמת גימור הדירה, ותשתיות קיימות. אולם, דיירת אחת, בעלת דירה בקומה החמישית, סירבה לחתום וטענה שהוצעה לה תמורה בלתי שוויונית. היא העלתה טענות נוספות, בהן חוסר שקיפות מצד היזמים והעדפת דיירים מסוימים בפרויקט.
מקרה זה עוסק בדרך בה יש לקבוע תמריצים שוויוניים לבעלי הדירות, תוך שמירה על עקרונות של שוויון והוגנות, וכן מה קורה כאשר דייר אחד, או יותר, מסרב לשתף פעולה עם ההסכם המוצע, ומסכן את הצלחת הפרויקט.
המקרה מתאר כיצד מערכת היחסים בין בעלי הדירות לבין היזמים, והיכולת להסכים על אופי התמורות וההסכמים, הופכת לסוגיה משפטית עקרונית – כיצד יש להבטיח שהסכמות בין הצדדים לא יפגעו בזכויות הפרט ובזכויות כל בעלי הדירות, ובו בזמן יתנו מענה לאינטרס הציבורי הרחב לחיזוק המבנים לצורך בטיחותם.
אתם מוזמנים לקרוא מידע נוסף אודות תמורות שוויוניות בין בעלי זכויות בבית משותף, כפי שמופיע בסיכום פסק הדין.
מנגנון חלוקת תמריצי חיזוק בבית משותף
מנגנון חלוקת התמריצים שהוצע בפרויקט התמ”א באחימאיר מבוסס על שלושה עקרונות מרכזיים:
שוויון מהותי-כמותי: אחד העקרונות המרכזיים שעמדו בבסיס המנגנון היה השוויון מהותי-כמותי בין הדירות הישנות והדירות החדשות. כל בעלי הדירות קיבלו דירות חדשות בשטח של 105 מ”ר, תוספת של כ-25 מ”ר לעומת השטח המקורי, כך שכל הדיירים קיבלו תמורה זהה מבחינה כמותית, ללא תלות במיקומם המקורי בבניין או במאפיינים הספציפיים של דירתם.
בנוסף, כל הדירות החדשות כללו מרפסת, חניות לא טוריות ומפרט טכני אחיד. עקרון זה יצר בסיס אחיד לכל בעלי הדירות והבטיח שהתמורה תהיה שוויונית לכלל בעלי הזכויות בבית המשותף.
שמירה על מאפיינים מקוריים של הדירות: אחד החששות המרכזיים של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא הפגיעה במאפיינים חשובים של דירתם, כמו כיווני האוויר והאור.
במנגנון החלוקה של פרויקט אחימאיר הושם דגש על שמירה על מאפיינים אלה ככל שניתן, במטרה להימנע ממחלוקות ולהבטיח שוויון מהותי. בכך, היזמים והמשפיעים על תהליך ההתחדשות יצרו פתרונות שמוודאים כי בעלי הדירות המקוריות לא יפגעו במאפיינים שחשובים להם.
שימוש בניקוד שמאי להכרעה במיקומים ובתנאים של הדירות: כדי להבטיח שהתמורה תהיה שוויונית ומבוססת על קריטריונים ברורים, השתמשו בתהליך השמאות להכריע בנוגע למיקומי הדירות החדשות.
השמאות התבצעה לפי קריטריונים מקצועיים, כמו גובה הקומה המקורית ורמת הגימור של הדירות. כל בעל דירה קיבל “ניקוד” אשר קבע את מיקום הדירה החדשה בדירה המשודרגת. ניקוד זה שימש גם כבסיס לשקיפות ולקביעת סדרי עדיפויות בצורה מובנית, כך שנמנעו טענות של אפליה או חוסר שוויון בנוגע למיקום הדירות החדשות.
היבטים של שוויון ושקיפות בפרויקטים של התחדשות עירונית: פסק הדין אחימאיר 5-9
פסק הדין אחימאיר 5-9 משמש כדוגמה מובהקת לאופן שבו ניתן להתמודד עם המורכבות הרבה של פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר מעורבים בהן לא רק היבטים משפטיים וכלכליים, אלא גם עניינים חברתיים וערכיים.
פסק הדין מציע מתודולוגיה ברורה ומסודרת לחלוקת תמריצים שוויוניים בין בעלי הדירות, תוך שמירה על עקרונות של שקיפות והוגנות. הוא מדגיש את הצורך לבנות מנגנונים שיבטיחו שההסכמים המוצעים יאפשרו חלוקה הוגנת של התמורות, ולא יפגעו בזכויותיהם של בעלי דירות המוגדרים “חוליה חלשה” בתוך התהליך, כמו במקרה של דיירים המתנגדים להסכמים.
החשיבות הגדולה שמייחס פסק הדין לשקיפות והשותפות בתהליך היא משמעותית במיוחד. תהליכים כאלה, שדורשים שיתוף פעולה בין בעלי דירות, יזמים, נציגויות ומשרדי הממשלה, עלולים להיות מושפעים בקלות ממחלוקות אישיות או ממידע חסר.
פסק הדין מדגיש כי על כל הצדדים להיות מודעים ומעורבים בתהליך קבלת ההחלטות, כדי למנוע חוסר אמון וחשש לניצול או אפליה. השקיפות הזו לא רק מונעת מחלוקות אלא גם מחזקת את היסוד המשפטי והחברתי של הפרויקטים, ומביאה להסכמה רחבה יותר בקרב בעלי הדירות.
בנוסף לכך, פסק הדין מבהיר כי פרויקטים של התחדשות עירונית אינם רק פרויקטים של רווח אישי או עסקים פרטיים, אלא יש להם ערך ציבורי רחב. התחדשות עירונית, במיוחד בפרויקטים של חיזוק מבנים ישנים כמו תמ”א 38, היא כלי חשוב לשיפור תשתיות המגורים בערים ולחיזוק הביטחון הציבורי.
חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, למשל, הוא צורך לאומי שמשרת את כלל הציבור, ויש לו השפעה ישירה על שמירה על החיים, המורשת והמבנים העירוניים, במיוחד במרכזי הערים הגדולות והישנות.
הסוגיות המשפטיות והחוקיות, כמו אלו שהוצגו בפסק הדין אחימאיר 5-9, הן חלק בלתי נפרד מהתהליך של התחדשות עירונית, ויש להתייחס אליהן בכובד ראש כדי להבטיח שהצדדים המעורבים יקבלו תמורה הוגנת לשיתוף הפעולה שלהם בפרויקט.
פסק הדין מציע דרך בה ניתן לשלב את הצרכים האישיים של בעלי הדירות עם האינטרסים הציבוריים הרחבים, ומדגים איך להוציא לפועל פרויקטים כאלה בצורה שתהיה הוגנת, שקופה, ושוויונית לכל המשתתפים – בעלי הדירות, היזמים והציבור הרחב כאחד.
כמות צפיות: 69
