תמורה שוויונית למחסן במסגרת פרויקט תמ”א 38/2 בבית משותף בתל אביב
פסק הדין שניתן בתיק זה, ב- 24 ספטמבר 2024, על ידי כבוד המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, דגנית קציר-ברין, עוסק בשאלת התמורה ההולמת והשוויונית שיש להעניק לבעלת יחידת מחסן (בשטח של 19.5 מ”ר) בבית משותף ברחוב זלוציסקי 4 תל אביב, כאשר מבוצע פרויקט חיזוק על פי תמ”א 38/2 (הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו). מדובר בבניין משותף בן 13 יחידות דיור, שמתוכן 12 דירות מגורים ויחידת מחסן אחת הנמצאת בבעלות הנתבע. המקרה מעלה סוגיות משפטיות חשובות, בהן נדרש להכריע באשר לאופן חישוב התמורה ליחידת המחסן במסגרת פרויקט תמ”א 38, תוך התחשבות בייעוד המחסן, תרומתו בפרויקט וערכו הכלכלי.
הרקע להכרעה בעקרון השוויון בבית המשותף ברחוב זלוציסקי 4 בתל אביב
הבית המשותף הנדון ממוקם ברחוב זלוציסקי 4 תל אביב, והוא כולל 13 יחידות דיור, מתוכן 12 דירות מגורים ויחידת מחסן אחת בשטח של 19.5 מ”ר, השייכת לנתבע. יחידת המחסן, שנמצאת בבעלות הנתבע, שימשה אותו במשך שנים רבות לשימושי אחסון שונים, אך על פי הייעוד הרשום בתוכנית הבית המשותף, היא נחשבת ליחידת מחסן ולא לדירת מגורים.
בעלי הדירות בבית המשותף, למעט הנתבע, התקשרו עם יזם לצורך ביצוע פרויקט חיזוק הבית על פי תמ”א 38/2, אשר כולל את הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש במקומו, הכולל 22 דירות חדשות. מטרת הפרויקט היא לשדרג את הבניין ולהפוך אותו לבניין חזק יותר בפני רעידות אדמה, תוך הוספת דירות חדשות במקום הדירות הקיימות.
הסכמתם של כלל בעלי הדירות דרושה לצורך קידום הפרויקט. אולם, הנתבע, היורש של עזבון המנוח מיכאל טרם ז”ל, סירב לחתום על ההסכם והביע התנגדות להצעת התמורה שהוצעה לו במסגרת הפרויקט. הטענה העיקרית של הנתבע הייתה כי יש להכיר בשטח המחסן שבבעלותו כשטח דירת מגורים, שכן הוא השתמש בו לצרכים פרטיים במשך תקופה ארוכה. על פי טענה זו, הנתבע טוען כי הוא זכאי לתמורה שתהיה שוויונית וראויה לזכויות המגיעות לבעלי דירות מגורים בפרויקט, כגון זכויות לקבלת דירה חדשה או לפחות שטח מחסן שווה ערך לזה שהוא מחזיק כיום.
הטיעונים להכרעת דרישת הנתבע להכיר במחסן כיחידת מגורים ולקבל תמורה שווה ערך לדירה
הנתבע, היורש של עזבון המנוח מיכאל טרם ז”ל, טוען כי יש להכיר ביחידת המחסן שברשותו כיחידה שיש לה ייעוד מגורים, זאת בשל השימוש שנעשה בה במשך שנים רבות כמגורים ולא כ”מחסן” גרידא. לטענתו, השימוש בה היה שונה מהשימוש המקובל של מחסן במבני מגורים, ובפועל היא שימשה לצרכים דמויי דירה, כולל השכרתה במשך זמן רב.
על פי טענה זו, יש להעניק לו תמורה שתהיה שוויונית לזו של בעלי הדירות, אשר ייהנו מהגדלת שטח דירותיהם במסגרת פרויקט תמ”א 38. הנתבע טוען כי התמורה שמוצעת לו על ידי היזם – הגדלת שטח המחסן הנוכחי בלבד, או הצעת סכום כספי – אינה הוגנת ואינה שוויונית בהשוואה לתמורה שתינתן לבעלי הדירות. הוא מבקש להכיר ביחידת המחסן כשטח דירת מגורים, ולפיכך, הוא זכאי לקבל תמורה בסדר גודל שווה לתמורה שתינתן לדירות המגורים, כגון זכויות לדירה חדשה, או לפחות להעניק לו מחסן בשטח שווה ערך למקובל בדירות חדשות שנבנות בפרויקט.
הנתבע גם מציין כי הצעת היזם להעניק לו שטח מחסן קטן יותר משטחו הנוכחי – דבר שהוא מציע בתמורה – אינה הולמת את ערכה הכלכלי של היחידה. לטענתו, לא ניתן להמעיט במעמדו של הנכס ולפגוע בזכותו לתמורה שוויונית, כפי שמקבלים בעלי הדירות.
טיעוני התובעים לשלול את התמורה של מחסן בתמ״א 38
מנגד, התובעים – בעלי הדירות בבית המשותף ובעלי הזכויות בפרויקט החיזוק – טוענים כי התמורה שהוצעה לנתבע (שטח מחסן קטן יותר או סכום כספי) היא הוגנת ומלאה, ומשקפת את הערך הכלכלי של יחידת המחסן בנוגע למבצע הפרויקט. הם טוענים כי אין כל הצדקה להכיר ביחידת המחסן כשטח דירת מגורים, שכן מדובר במבנה ששימש למטרת אחסון בלבד, ולא למגורים. השימוש הייעודי של המקום לא היה למגורים, ואין מקום להחיל עליו את המעמד המשפטי של “דירה”.
בנוסף, התובעים טוענים כי הצעת התמורה המוצעת – או מחסן קטן יותר בשטח של 25 מ”ר או סכום כספי בסך 500,000 ₪ – היא הוגנת ומספקת, מכיוון שהיא מתחשבת בשווי הכלכלי של המחסן הנוכחי ובהשפעתו על כלל פרויקט התמ”א. הם מציינים כי הצעתם מתואמת עם השווי הכלכלי של יחידת המחסן, כפי שהוערך בחוות דעת המומחה, ואין בה להעניק לנתבע זכויות מעבר למגיע לו, במיוחד כאשר לא מדובר בנכס מגורים לכל דבר ועניין.
בנוגע לטענת הנתבע להגדיל את שטח המחסן או להקנות לו דירת מגורים, התובעים סבורים כי אין בהצעה זו כל בסיס משפטי או כלכלי, שכן שטח המחסן הקיים לא יוכל להיות מומר ישירות בזכויות דירה חדשה. לפיכך, הם טוענים כי הצעתם משקפת את הפתרון השוויוני ביותר, ואין מקום להעניק לנתבע פיצוי מעבר להצעה שהוצעה לו.
עקרונות העבודה של שמאי לבחינת שוויון התמורות בתמ״א 38
בהסכמה בין הצדדים, מונה מומחה מכריע, שלומי מערבי, אשר נדרש להעריך את שוויה של יחידת הנתבע ולהמליץ על התמורה ההוגנת עבורו. המומחה קבע כי שווי היחידה הנוכחית (המחסן) עומד על 400,000 ₪, אך לא מצא כי יש ליחידה זכויות בנייה תורמות בפרויקט, מה שמצמצם את תרומתה לסל זכויות הבנייה הכלליות של הפרויקט.
המומחה הציע שלוש חלופות לתמורה הוגנת:
- הקניית מחסן בשטח של 25 מ”ר: הגדלה של 28% לעומת השטח הקיים.
- תמורה כספית: סכום של 500,000 ₪ (25% יותר מהשווי הנוכחי של המחסן).
- שדרוג לדירת מגורים: הצעה שאינה ישימה, מאחר שהנתבע לא היה מוכן לשלם את ההפרש הנדרש לרכישת דירה.
לאור חוות הדעת, הצדדים נותרו עם שתי החלופות הראשונות, וההכרעה הייתה כי אם לא ניתן להקצות מחסן בשטח 25 מ”ר, יינתן לנתבע סכום כספי בסך 500,000 ₪.
הכרעת בית המשפט בשאלת התמורה ליחידת המחסן: מחסן חדש או פיצוי כספי
בית המשפט אימץ את חוות דעתו של המומחה המכריע, וקבע כי אם ניתן להקצות לנתבע מחסן חדש בשטח של 25 מ”ר, תינתן לו התמורה בהקניית מחסן חדש. אם לא ניתן להקצות מחסן כזה בשל מגבלות תכנוניות או משפטיות, יינתן לנתבע סכום כספי בסך 500,000 ₪ עד ליום 15.11.2024. סכום זה יהיה “נטו”, כלומר, התובעים יישאו במלוא עלויות המיסים וההיטלים הכרוכים במימוש התמורה.
בנוסף, בית המשפט דחה את טענות הנתבע לפסול את חוות הדעת בשל היכרות מוקדמת בין המומחה לבין בא כוח התובעים, וקבע כי המומחה פעל בתום לב ולא נמצאה עילה לפסול את חוות הדעת.
מסקנות פסק הדין
פסק הדין מבהיר את המבחנים להערכת תמורה שוויונית בפרויקטים של חיזוק במסגרת תמ”א 38. הוא מדגיש כי לא ניתן להשוות באופן ישיר בין נכסים שונים, כמו יחידות “מחסן” ודירות מגורים, בשל השפעת ייעוד הנכס, השימוש בו והערכת שוויו הכלכלי על גובה התמורה המגיעה לבעליו.
כב׳ המפקחת קבעה כי עקרון השוויון ייערך בין נכסים דומים בתכונותיהם ובסיווגם וההשוואה בין תמריצי התמורה תתבצע בהתאם למנגנון זה. לאורו של המנגנון, פסק הדין מציב את הצורך בהבחנה בין נכסים בעלי ייעוד שונה, ומתאר את הצורך להעניק פיצוי שוויוני, אך לא בהכרח זהה, לכל בעל נכס, בהתאם למאפיינים הספציפיים של הנכס שבבעלותו. אף שבית המשפט אישר את הגישה הכלכלית שהוצעה, הוא הדגיש את המחויבות להבטיח פיצוי הוגן, המתואם לערך ולמעמדו של כל נכס בפרויקט.
כמות צפיות: 29
