האם על ועדה מקומית לתו״ב לאשר פרויקט תמ”א 38 בהיקף זכויות בניה שעולה על עלויות החיזוק?. (יוצג במאמר כ’מכשיר להתחדשות עירונית’). או שעל הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר פרויקט חיזוק בהיקף זכויות בניה בשווי ערך החיזוק. (יוצג במאמר כ’אמצעי לחיזוק מבנים).
תמ”א 38 – אמצעי לחיזוק מבנים או מכשיר להתחדשות עירונית.
השאלה הנוגעת להקניית מלוא תמריצי החיזוק היא מורכבת ובצידה שיקולים רבים. בידי הוועדה המקומית לתו״ב הסמכות להקנות זכויות בניה בערך העולה בהרבה על הנדרש לצורך חיזוק. בכך היא רשאית להרחיב להוסיף יחידות דיור בעיר, מבלי להידרש לפיקוחה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה.
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ”א 38) אושרה בשנת 2005. תוכנית זו נועדה לחיזוק מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1980 מפני רעידת אדמה. הכלי המרכזי שתמ”א 38 העמידה כתמריץ לביצוע חיזוק אותם מבנים הוא תוספות בנייה. תוספות בנייה אלה, מותירות החזר עלויות ואף רווח ליזם הבנייה.
אלא שתמ”א 38 העניקה לוועדות התכנון המקומיות שיקול דעת רחב בקביעת תוספות הבנייה המותרות. זאת מבלי שקבעה הוראות ברורות ומחייבות. הוראות אלה נחוצות ממספר סיבות –
- מניעת עומס מיותר על תשתיות.
- מניעת שינוי באופיין של שכונות.
- עיגון חלוקה שוויונית של תוספות הבנייה המותרות.
- מניעת סתירה אפשרית בין היתרי הבנייה המוענקים לפי תמ”א 38 לבין היקפי הבנייה המותרים לפי הוראות תכנית מתאר מחוזיות.
תמ״א 38 – הסעיפים המקנים לוועדה את הסמכות להפחית תמריצים.
תמ”א 38 לא הציעה מנגנון שיאזן ויווסת בין הצורך לחזק מבנים, שנחוץ ממספר סיבות–
- חישוב את עלות החיזוק.
- הותרת רווח ליזם.
- הותרת רווח לבעלי הדירות באותם מבנים.
- הגנה על זכויות התושבים במבנים סמוכים.
- הגנה על צרכי השכונה.
תמ”א 38 קבעה (בסעיפים 21 ו-22), כי הוועדה המקומית מוסמכת לשלול הענקת זכויות לפי התמ”א 38 מהטעמים הבאות-
- שיקולים תכנוניים.
- שיקולים אדריכליים.
- שיקולים נופיים.
- כושר נשיאה של תשתיות.
עוד נקבע, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים.
החלטות הוועדות המקומיות עת הן מאשרות היקפי בניה מקסימליים, מחדדות את הצורך לקבוע מנגנון ברור ושקוף. זאת מאחר והיקפי הבנייה המקסימליים מאושרים גם כאשר הם אינם נדרשים לצורך היתכנות כלכלית של פרויקט החיזוק. מנגנון מעין זה, יאזן בין הצורך לחזק מבנים קיימים ובין קביעת מדיניות ארצית ועירונית. מדיניות אשר תשלב בין תוספת מקסימלית של יח”ד/ היקפי בניה כתמריצי חיזוק. זאת מבלי להידרש לתכנון מקומי אחר מהקיים.
מנגנון זה יבחן את היקף התמריצים הנדרש לצורך היתכנות כלכלית של חיזוק המבנה וימנע הענקת תמריצים עודפים. תמריצים המהווים תוספת יחידות דיור שלא לצורך. (תושבים נוספים המכבידים על תשתיות קיימות). ויסות זה יאפשר לוועדה המקומית לתכנון ובניה לתכנן את היקף יחידות הדיור בהתאמה לתשתיות הקיימות בעיר.
בעת”מ 25854-01-18, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ’ ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז: סברה השופטת ורדה מרוז כי יש לבחון את מכלול הזכויות המוענקות. את הפער הבעייתי בין תכליתה של תמ”א 38 לבין האינטרס הפרטי של בעלי הדירות. אינטרס שמטרתו היא מיקסום רווחיהם ושיפור את מצב דירותיהם. פסק הדין דחה חיזוק פרויקט במסגרת תמ”א 38 ברעננה. בפרויקט זה התבקש היתר להריסת בניין חד-קומתי והחלפתו בבניין בן 5 קומות ו-8 דירות. הפרויקט נדחה מאחר ומדובר ברחוב צר וחד סטרי בו מצויים מבנים בני 1-2 קומות.
השופטת מרוז ציינה, פסקה 31:
“עולה מן המקובץ, כי האינטרס המוגן על ידי תמ”א 38 אינו האינטרס הפרטי של בעלי הדירות. אינטרס להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא אינטרס ציבורי להיערכות נאותה לתרחיש רעידת אדמה. עניינם של בעלי הדירות בשיפור מצבם, באמצעות הענקת התמריצים הכלכליים ליזם, אינו חלק מתכליתה של תמ”א 38. אלא הוא פועל יוצא של האינטרס הציבורי לחיזוק המבנים, ומדובר באמצעי בלבד להשגת מטרה זו.״
(פסקה 31).
החלטות ועדות ערר בעניין השיקולים להענקת מלוא תמריצי החיזוק.
גם ערר (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון, נדחה. בערר קבעה יו”ר ועדת הערר המחוזית לתו״ב – מחוז תל אביב, עו”ד אפרת דון יחיא, כי אין להעניק את מלוא תמריצי החיזוק: “מבלי להביא את התשתיות העירוניות לכדי קריסה ואת אלה שיתעוררו לבקש את מימושה של התמ”א מאוחר יותר (וככל הנראה בהם המימוש פחות כדאי) לשלילה מוחלטת של אפשרות זו.״
בערר אחר, (ת”א) 6150/17, אהרונוביץ׳ חנן ואח’ נ’ הוועדה המקומית לתו״ב חולון, התייחסה יו”ר הועדה לבקשה לחיזוק (באמצעות הריסה) מבנה חד-קומתי ובו דירה אחת בחולון. במקום הבניין, יוקם בניין בן 4.5 קומות בן 10 יחידות דיור, ובו גם מרתף חניה:
״מספר יחידות הדיור שניתן להוסיף בתחומי העיר מכוח תמ”א 38, בדרך של תכנון נקודתי הוא בהכרח מוגבל. זאת לאור הצורך בקיומם של תשתיות, לרבות מענה ציבורי לכל יחידות הדיור, שיבטיחו איכות חיים נאותה בעיר. זאת בהינתן שבכלל מסגרת ההיתרים לפי תמ”א 38, לא ניתן לייצר תוספת ומענה של תשתיות ושטחי ציבור״.
… לאור האמור, אכן ראוי בעינינו שהמשיבה (הוועדה המקומית לתו״ב חולון ) תפעל בהתאם למדיניות תכנון הנובעת מבדיקות מקצועיות. שכן כל קביעה אחרת תוביל בהכרח לפגיעה בשוויון. שהרי ככל שמאושרות בקשות מסוימות בצפיפות גבוהה יותר. הרי שלא יהיה מנוס אלא לסרב בעתיד גם לבקשות עם צפיפות בנייה סבירה.״
(שם, פסקה 22)
לפיכך, על ועדות התכנון המקומיות לאמץ מנגנון ויסות תמריצים. מנגנון שיאזן את היקפי הבנייה המותרים לפי תמ”א 38. מנגנון זה ימנע העמסה מיותרת של היקפי בנייה על תשתיות קיימות באופן העלול למנוע חיזוק מבנים אחרים. הוא אף ימנע מתן היתרים לפי תמ”א 38 עד הכנת התשתיות ושטחי ציבור התואמים לקליטת תוספות הבנייה. כבישים, מבני ציבור, גנים ותחבורה ציבורית.
כמות צפיות: 6,118
