לשם מה נדרשת הסכמת דיירים לבניה בבית משותף
הסכמת דיירים לבניה בבית המשותף נדרשת למספר דברים – לצורך ניצול זכויות בניה או להצמדת רכוש משותף או לשינוי יחס החזקתו ע”י דייר פלוני.
ניהול, הצמדות, ואחזקת הרכוש המשותף, זהות מנהלי הבית המשותף ובניה, הן עילות התביעה הקשורות לבית המשותף. שטח הבית המשותף וזכויות הבניה הנלוות לו קבועות בתכנית מתאר. זכויות אלו שייכות לכלל הדיירים בבית המשותף, למעט מקרים בהם נקבעה חלוקה שונה.
במאמר זה נציג על קצה המזלג את הדרכים העומדות בפני הדייר המעוניין לבנות בבית המשותף. מכיוון שרצון זה עלול לפגוע בזכויות העומדות ליתר הדיירים על הדייר לקבל את הסכמתם לבניה המבוקשת. לרוב מדובר בהסכמה של כלל הדיירים או של מרביתם.
כדי להבין את מהות ההסכמה הנדרשת ואת אופן ביטויה, עלינו ראשית להבין את מוסד הבית המשותף. זוהי צורת הסדרה של מערכת יחסים מורכבת בין הדיירים המתגוררים באותו נכס, בינם ובין עצמם.
הוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות להסדרת מערכת היחסים בבית המשותף
לצורך הסדרת מערכת יחסים זו, נקבעו בחוק המקרקעין הוראות חוק רלוונטיות:
- תקנון הבית המשותף – התקנון מקבע את הזכויות הקיימות בין בעלי הדירות וביחס לרכוש המשותף. אופן שינוי סעיפים בתקנון נקבע באמצעות החלטות בין הדיירים, הוא התקנון המוסכם. בהיעדר תקנון מוסכם יחולו הוראות התקנון המצוי. התקנון נועד לשמש במצבים בהם לא הסכימו הדיירים כלל על אופן ניהול הבית המשותף ועיגון זכויותיהם.
- אסיפה כללית – הוראות חוק המקרקעין לעניין בתים משותפים קובעות כי החלטות שונות בדבר ניהול הבית המשותף ועיגון זכויות הדיירים יתבצע ע”י החלטות שיתקבלו במסגרת אסיפה כללית. כלל הדיירים בבית המשותף יהיו כלל חברי האסיפה הכללית ויש החלטות מסוג מסוים אשר לא נדרש את הסכמת כלל הדיירים לצורך קבלתן. מספיק כי רק חלק מהדיירים יסכימו לביצוע החלטה מסוימת על מנת שיהיה לה תוקף מחייב.
- נציגות הבית המשותף –חברי האסיפה הכללית יקבעו את זהות חברי הנציגות. בזמן שנרשם הבית כמשותף ימנה המפקח על רישום המקרקעין את נציגות הבית המשותף. זאת אם טרם בחרו בהם בעלי הדירות. תפקיד הנציגות היא להוציא לפועל את החלטות האסיפה הכללית. תפקיד זה כולל סיוע במימוש ההחלטות הנוגעות לאחזקת הבית המשותף ולניהולו. כך אין צורך באיסוף כלל החברים בבית המשותף בכל פעם ופעם.
- המפקח על רישום המקרקעין – המפקח שהנו בדרגת שופט בית משפט שלום רושם את הבתים המשותפים ע”י צו רישום. הוא כמובן רשאי לבטל או לשנות את אותו צו רישום. המפקח מכריע בכל הקשור לסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף. סמכות המפקח לפסוק פיצויים במסגרת תביעה שמוגשת, תהיה רק כאשר אותו פיצוי נדרש לאיון נזקי התובע במסגרת הצלחתו באותה תביעה.
- רכוש משותף – נקבע כי כל מה שאינו דירה ייחשב רכוש משותף. הוראת החוק מחלקת את הרכוש המשותף ביחס ישיר לשטח הדירה שמחזיק כל דייר. לדוגמא, חלוקת הרכוש המשותף בין בעל דירה בגודל 100 מ”ר ובין בעל דירה בגודל 50 מ”ר תתבצע כך: 2/3 לדירה הגדולה ו 1/3 לדירה הקטנה יותר.
אמצעים אלו נועדו להסדיר את מורכבות מערכת היחסים בבית המשותף ולסייע לניהול החיים בו בקלות. ככל שניתן וליתן למערכת המשפט אמצעים להכרעה במחלוקות המובאות לפתחם. בישראל כיום יש בקירוב ל 500,000 בתים משותפים או כאלו המתאימים להירשם כבתים משותפים. מטבע הדברים החיים המשותפים גוררים גם סכסוכים בין בעלי הדירות בדבר אופן ניהול הבית המשותף והיקף זכויותיהם בו.
הסכמת הדיירים לבניה בבית משותף לשם ביצוע פעולות בבית המשותף
הדיירים בבית המשותף הם למעשה שותפים בכל הקשור לזכויות הנובעות מהיותם בעלי הנכס. מרבית המחלוקות המגיעות לפתחו של ביהמ״ש ע״י דיירים בבית משותף עוסקות בהסדרת הזכויות בנכס, באופן ניהולו ובאחזקתו. רבות מהתביעות ידרשו בהכרעה בין הסכמות נטענות לאלו הנדרשות לצורך תיחום והגדרת הזכויות בבית המשותף. תביעות אלו הן בעיקר לצרכי בניה, אך גם בעניין היקף החזקת הרכוש המשותף וניהולו.
כאמור הדיירים נחשבים לשותפים בבית המשותף. יש להם הזכות הקניינית בנכס ובנוסף גם זכות בחלק בלתי מסוים ביתרת שטחו של הנכס במגרש. – זהו הרכוש המשותף. דייר המעוניין לבצע פעולה שתשפיע על יתר הזכויות של הדיירים, נדרש להסכמת הדיירים לשם ביצוע הפעולה.באופן זה, מובטחת שמירה על זכויותיהם של הדיירים ביחס מעוגן בינם ובין עצמם.
פעולה שיוזם דייר בחלק מסוים בבית המשותף, לדוגמא בניה, היא בעלת השפעה דו כיוונית. מחד גיסה תוביל להשבחת הזכות של אותו דייר ומאידך גיסה תגרום להצרת הזכות של יתר הדיירים באותו החלק.
לכן נדרשת הסכמת כלל הדיירים או מרביתם לצורך ביצוע הפעולה. שכן היא עלולה לפגוע ולהצר את זכותם. הגבלה זו, באמצעות מנגנון הסכמה שקבוע בחוק, נדרשת. בלעדיה לא יהיה וויסות בין רצון הדייר כפרט ובין טובת כלל הדיירים כשותפים בבית המשותף. במצב זה, עלולים דיירים מסוימים למצוא עצמם בעלי זכות צרה יותר. עקב סיפוח אותו חלק בבית המשותף לדייר פלוני. הסכמת הדיירים נדרשת כאשר זכויות דייר פלוני גדלות עקב הרחבת דירתו או בניה נוספת, ולעומתן זכויות יתר הדיירים קטנות, בהתאמה.
הסכמת דיירים לבניה בבית משותף לצרכי בניה או הרחבת דירה
כאשר מדובר בבניה בבית המשותף, עומדות בפני הדייר המעוניין מס’ אפשרויות: (1) הרחבת הדירה ע”י הצמדת רכוש משותף לצורך ההרחבה.; (2) הגדלת דירתו על ידי בניה על רכוש שכבר צמוד לדירתו אפילו אם הוא בריחוק מהדירה. (לדוגמא על גג הבניין בקומה 3 כאשר הדירה המבקשת היתר ממוקמת בקומת קרקע).
שטח הבית המשותף וזכויות הבניה הנלוות לו קבועות בתכנית מתאר. זכויות אלו שייכות לכלל הדיירים בבית המשותף, למעט מקרים בהם נקבעה חלוקה שונה. בניה משפיעה הן על זכויות הבניה לניצול והן על החלק היחסי של כל דייר בשטח הרכוש המשותף.
את הסכמת הדיירים נחלק ל-2 סוגים. הסכמה הנדרשת מכלל הדיירים ועיקרה להחליט בדבר הצמדת רכוש משותף או שינויי זכויות בין דיירים. הסכמה המעוגנת בס’ 55, 62 לחוק המקרקעין. הסכמה אחרת נדרשת לצורך הרחבת דירה. הסכמה זו נדרשת ממי שברשותם 3/4 מכלל הדירות ו 2/3 משטח הרכוש המשותף. סוג הסכמה זה נקבע בס’ 71ב לחוק (בתיקון 18 לחוק ). בכך מתאפשר לדייר להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירתו לצורך הרחבתה. החוק קובע כי החלטה כאמור לא תתקבל אם יש בה כדי- ״לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה״.
קיימת אי בהירות ביחס להגדרת המונח הרחבה. אולם נראה כי המחוקק ביקש לסייע בידי הדייר להרחיב דירתו מבלי להיות תלוי בכלל הדיירים. הסייג כפי שצוין מדגיש את יכולתו של הנפגע לפנות למפקח לצורך בירור פגיעתו הנטענת. לרוב תיחשב הרחבה ככזו –
- כאשר השטח לגביו מתבקשת ההרחבה ממוקם פיזית סמוך לדירה.
- כאשר מדובר בבניה פרטית ולא מסחרית.
- כאשר ההסכמות לבניה הם הדדיות בין בעלי הדירות.
אך כאמור ההגדרה משמשת מעין ססל ונקבעת בהתאם להתפתחות צרכי וטובת הציבור.
תיחום נוסף של זכויות הדיירים בבית המשותף נקבע על ידי הסכמות עבר. דייר שהתגורר בעבר בבית המשותף הגיע להסכמות בדבר חלוקת הזכויות ולהסכמות בדבר אפשרות בניה עתידית. כך, דייר חדש עלול למצוא עצמו מעוגן לאותן הסכמות מבלי שידע על כך דבר. אותו דייר עלול למצוא עצמו מחויב להסכמה –
- אף אם הרשמה זו לא נרשמה בתקנון המוסכם או בפנקס הבתים המשותפים.
- אף אם ההרשמה אינה עומדת בתנאי תכנית המתאר אלא הינה הסכמה מפורשת בין הדיירים.
בכך קיבלה ההרשמה תוקף כלפי צדדים שלישיים. (י-ם) 227/11 חיים אדלמן נ’ יוסף אלון.
סיכום
כאשר נדרשת בניה בבית המשותף יש לבחון הסכמות עבר. כמו גם, יש לבחון סוגי הסכמות שיצאו אל הפועל מאז אותה הסמכת עבר. הצמדות ושימוש ברכוש המשותף שנעשו משך שנים, אף ללא הסכמה של יתר הדיירים יוצרים תסבוכת. מצב זה מתגלה בבואו של הדייר להכשיר אותם או להתנגד להם. בייחוד כאשר המדובר בדייר חדש שרכש דירתו לא מכבר. יש לבחון היטב את מצב הבית המשותף, תשריטו, תקנונו, נוסח רישומו והיתריו. זאת לצורך הבנת ‘מערכת היחסים הייחודית’ השוררת באותו בית משותף. כל אלה, לא ימנעו לחלוטין היווצרות מחלוקות בבית המשותף בין דייריו. אולם ניתן לדעת בדיוק מה היקף הזכויות בבית המשותף. זאת במידה ויוקפד על אופן ניהול נכון של הבית המשותף ורישום ההחלטות המתקבלות במהלך תקופת ניהולו.
הערה – אם כך, כיצד ניתן להגיע להסדרת מערכת הזכויות בין הדיירים ובין עצמם? בעזרת מנגנון המחייב את הדיירים בבית המשותף לרשום בפנקס הבתים המשותפים את ההחלטות המשפיעות על היקף הזכויות בו.
כמות צפיות: 13,560
