צמצום תמריצי חיזוק בתמ”א 38 – האמנם?
תמ”א 38 נועדה לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה, כאשר מטרה משנית היא התחדשות עירונית. לעיתים, הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מקדמות בקשות להיתר לחיזוק. בעצם כך, נראה כי המטרה הראשית היא התחדשות עירונית ולא חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה. כך נוצרת פרקטיקה אשר מובילה לחידוש שכונות באמצעות הליך תמ”א 38. כפי שיתואר במאמר זה, לפרקטיקה זו חסרונות מספר.
תכנית המתאר הארצית 38 קבעה מספר תמריצים. מטרתם היא לעודד הן את היזמים והן את הדיירים לביצוע הליך חיזוק הבית. כך למשל, הדיירים שיסכימו לביצוע התוכנית ייהנו מתוספת זכויות לדירתם. לעיתים תוספת ממ”ד ומרפסת, מעלית, עבודות גמר בדירה חדשה או שיפוץ פנים של דירה קיימת ועוד. (בהליך שאינו הריסה ובניה מחדש – קרי, תמ”א 1, 3). התמריצים ליזמים באים לידי ביטוי בשני אופנים. בדמות ניצול כלל זכויות הבניה הקיימות שלא נוצלו ואלו המוענקות באמצעות הוראות תכנית המתאר הארצית .38 (סעיפים 13-14 לתקנות התוכנית) בנוסף, בדמות הטבות מס, כגון: פטור מהיטל השבחה ובתנאי מימון נוחים לחיזוק המבנים.
נשאלת השאלה, האם על ועדה מקומית לתכנון ובניה לצמצם את היקף התמריצים במקום שאין צורך להעניק את כלל היקף התמריצים אותם היא רשאית להעניק. כבר כעת נאמר, כי התשובה חיובית. הזכויות לפי תמ”א 38 אינן זכויות מוקנות, ולעתים משיקולים אדריכליים, נופיים, שיקולי תשתיות ואחרים יש לסרב לבקשה.
עניין זה נדון והובהר לאחרונה בעת”מ 11071-06-19 שילוני ואח’ נ’ ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח’, אשר נדחתה ע”י כבוד השופטת יעל בלכר.יצוין, כי משרדנו ייצג בהליך הנדון את השכנים אשר התנגדו למתן מלוא היקף התמריצים הקיים, ולמעשה ביקשו להקטין את גובה המבנה ומספר יחידות הדיור, לכזה שיתאים לאופי הסביבה ולמרקם החיים במקום וכן למנוע הקמת מבנה בן 6 קומות בשכונה צמודת קרקע.
עתירה לבית המשפט כנגד החלטת ועדת הערר
בית המשפט לעניינים מנהליים בת”א דן בעתירה שהוגשה כנגד החלטת ועדת הערר, אשר ביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתת לעותרים היתר לפי תמ”א 38 להרוס מבנה בחולון בן קומה אחת ושתי יחידות דיור ולבנות בניין חדש בן 4.5 קומות ו-13 יחידות דיור, ובמקום זה אישרה הקמת בניין חדש בן 2.5 קומות ו-6 יחידות דיור בלבד.
בעתירה התבקש בית המשפט להשיב את החלטת הוועדה המקומית על כנה.
השאלה שעלתה היא, מה המשקל שיש לתת, אם בכלל, לעובדה שמדובר במבנה קטן הכולל שתי יחידות דיור בלבד שדורשות חיזוק, בקביעת היקף התמריצים והזכויות לפי התמ”א.
הרקע לעתירה
המשיבים 3-4, אשר יוצגו ע”י עו”ד עומר חלמיש, הגישו התנגדות לבקשה להיתר לפי תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש לבניית בניין בן 4 קומות וקומת גג חלקית מעל מרתף חניה, ובו 13 יחידות דיור וחדרי יציאה לגג.
המשיבים טענו, בין היתר, כי הבניה המבוקשת לא משתלבת באופי הרחוב ובמרקם הקיים, שכן אין ברחוב בניינים בני 4 קומות והם אינם מכילים דירות כה רבות. נטען, כי הצפיפות שתיגרם במקום תגרום למטרדים לדיירים. עוד טענו המשיבים, כי חישוב השטחים ותוספת הקומות לא תואם את הוראות התמ”א ואת מדיניות הוועדה המקומית. ההתנגדות נדחתה ע”י הוועדה המקומית, שאישרה את הבקשה להיתר במלואה.
על החלטת הוועדה המקומית הוגש ערר, אשר התקבל ע”י ועדת הערר. ועדת הערר קיצצה בזכויות הבניה שאישרה הוועדה המקומית. בין היתר, אישרה ועדת הערר הקמת 6 יחידות דיור ו2.5 קומות. מכאן העתירה, במסגרתה מתבקש, כאמור, ביטול החלטת ועדת הערר, והשבת החלטת הוועדה המקומית.
החלטת ועדת הערר – אין הצדקה לחרוג מהתכנון
כדי להבין את הסיבה לדחיית העתירה ע”י השופטת יעל בלכר, חשוב לחזור לנימוקי ועדת הערר, אשר משמשים בסיס לפסיקת בית המשפט בנושא ולהעדפת עמדת המשיבים.
ועדת הערר קבעה, כי אין הצדקה לתוספת הזכויות המוצעת, תוך חריגה משמעותית מהתכנון, שכן במקרה זה קיים אינטרס מצומצם לחיזוק מבנים, שכן מדובר בשתי יחידות דיוק בלבד שזקוקות לחיזוק. נקבע, כי באיזון בין השיקולים הרלבנטיים, יש מקום להסתפק באישור הזכויות המצומצמות יותר, בצירוף תמריץ המס, לצורך השגת המטרה של חיזוק המבנים הקיימים אשר מגולמת בתמ”א.
ועדת הערר סקרה את מטרת התמ”א, חשיבותה ויתרונותיה, ובצד זה עמדה גם על חסרונותיה המובנים, באשר מדובר בתוכנית כוללת שחלה על כל הארץ מבלי שיהיה הליך מסודר של תכנון מפורט. זאת ועוד, התמ”א לא מבטיחה חידוש עירוני במובנו המלא. יתרה מכך, חידוש מבנים בודדים במגרשים נקודתיים עשוי לצמצם את האפשרות ליצור תכנון להתחדשות עירונית בראייה רחבה.
ועדת הערר אף ציינה, כי בזמן שקילת הבקשה להיתר מכח התמ”א, יש להביא בחשבון את מספר יחידות הדיור שמבוקש לחזק מכח התמ”א או את עוצמת האינטרס בחיזוק המבנים הגלום בבקשה. במקרה זה עוצמת אינטרס החיזוק נמוכה והאיזון צריך להיעשות בהתאם. בעניין זה קבעה ועדת הערר, כי: “שימוש בכלי של הוספת יחידות דיור לטובת חיזוק דירות בודדות, במבנים קטנים, אינו מוצדק, עת שהמשמעות היא שתמריץ זה יישלל במקרים עתידיים, ביחס למגרשים בהם מספר יחידות הדיור שניתן היה לחזק באמצעות תמריץ זהה, היה גדול בהרבה”.
בסיכומו של דבר, ועדת הערר קבעה כי היא לא שוכנעה שיש הצדקה לסטייה בהיקף המוצע מהתכנון הקבוע בתוכניות התקפות, שכן במקרה הנדון העוצמה באינטרס חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא קטנה מאוד.
טענות ועדת הערר בעתירה – נערך איזון ראוי
ועדת הערר טענה, כי יש לדחות את העתירה שכן לא נפל כל פגם בהחלטתה התכנונית. ועדת הערר היא מוסד תכנון בעל סמכות מקורית, אשר בא בנעליה של הוועדה המקומית. לטענת ועדת הערר, היא ערכה איזון ראוי בין הזכויות והאינטרסים, ויש לקחת בחשבון כי תוספת תמריצים גבוהה מדי ולא מוצדקת, עלולה לשלול תוספת בניה במקום אחר מוצדק וראוי יותר ולמנוע חיזוק מבנים נוספים.
טענות הוועדה המקומית והשכנים (המשיבים 3-4)
לגישת הוועדה המקומית יש לקבל את העתירה. היא טענה, בין היתר, כי אין בבקשה להיתר בניה שהגישו העותרים כדי לפגוע בצביון השכונה שכן המצב התכנוני כיום מאפשר בניית מבנה בן 3 קומות, כמו כן גם תכנית המתאר שהופקדה וכן התוכנית להתחדשות, כוללות מבנה בן 5 קומות.
השכנים טענו כי יש לדחות את טענות העותרים, וכי החלטת הוועדה המקומית ניתנה מבלי להתייחס לכלל השיקולים העומדים בבסיס תכנית תמ”א 38 והוראותיה.
דחיית העתירה ע”י בית המשפט לעניינים מנהליים
בית המשפט קבע, כי לא נפל פגם בהחלטת ועדת הערר, וממילא לא נפל פגם שמצדיק התערבות בית המשפט בהחלטתה. בית המשפט הדגיש כי למבקש ההיתר במסגרת תמ”א 38 , אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבניה המבוקשות. לא כל בקשה תאושר באופן אוטומטי – להיפך: על מוסד התכנון להפעיל שיקול דעת ולבחון את כך השיקולים הרלוונטיים טרם מתן ההיתר.
בהתאם לכך, קבעה השופטת כי אין לעותרים במקרה הנדון זכות קנויה לאישור מלוא הזכויות האפשריות לפי התמ”א כפי שביקשו בבקשתם. השופטת הוסיפה, כי ועדת הערר שקלה שיקולים ראויים, בכללם עמדתה כי צריכה להיות הלימה בין גודלו של המבנה הטעון חיזוק שבגינו הוגשה הבקשה לבין היקף התמריצים שיש לתת למבקש ההיתר.
השופטת ציינה, כי: “מאפייניו של המבנה הקיים בפועל הדורש חיזוק ובכלל זה, גודלו ומספר יחידות הדיור שהוא כולל, הם שיקול רלבנטי בקביעת היקף הזכויות והתמריצים שיש להעניק למבקש ההיתר מכוח התמ”א”.
השופטת בלכר הוסיפה, כי ההלימה המתבקשת בין גודלו של המבנה הקיים הטעון חיזוק, לבין מידת התמריצים שיש לתת לצורך חיזוקו, מובילה לכך שהיקף התמריצים יהיה נמוך באופן יחסי, בהשוואה למבנה גדול באותם נתונים. השופטת הוסיפה לסיום, כי דווקא הוועדה המקומית שאישרה תמריצים מקסימליים מכח תמ”א 38 ואף מעבר לכך, לצורך התחדשות של מבנה קטן שבו שתי יחידות דיור, היא זו שלא נתנה דעתה למכלול השיקולים הרלוונטיים – ולא ועדת הערר.
מסקנות ונקודות למחשבה – אפשר להתנגד
אם אתם סבורים, כי הוועדה המקומית קיבלה החלטה שגויה, וכי ביצוע תמ”א יפגע בצביון השכונה שבה אתם גרים ובסביבה, יש מקום להגיש התנגדות ולעמוד על זכויותיכם. לוועדת הערר יש סמכות לקבוע את היקף התמריצים (כפי שעשתה במקרה הנדון), ובמקרה שבו היא תשתכנע, כי יש לצמצם את התמריצים, היא תעשה כן.
יש בידיכם כח, אל תוותרו עליו! במקרים המתאימים ניתן לערור על החלטת הוועדה, ניתן להגיש עתירה לבית המשפט – ניתן לשמור על זכויותיכם. זכויות הבניה מכח התמ”א אינן מוקנות ואינן גזירת גורל. אל תחששו לשנות החלטות – פנו לעו”ד שמתמחה בתכנון ובנייה, והתייעצו איתו לגבי זכויותיכם וסיכויי הצלחת הערר/העתירה.
- הכותב ייצג בעתירה את משיבים 3 ו-4.
כמות צפיות: 2,705
