משרדנו מתמחה בניהול הליכי התנגדות לתמ״א 38, תוך דגש על בחינת שוויון התמורות בין בעלי הזכויות בבית המשותף. במסגרת זו, אנו מלווים בעלי דירות בתביעות אצל המפקחת על רישום המקרקעין או במשא ומתן עם היזם לקיבעת תמורות שיוויוניות בדירת המגורים או בנס מסחרי, בבית המשותף וגם ביחס לנכנסים המוגדרים “בעייתים” כגון: חדר כביסה, מחסן, חדר הסקה.
שוויון תמורות בתמ״א 38 – כיצד נבחן האיזון בין בעלי הדירות
אחד מעקרונות היסוד בפרויקטים של תמ״א 38 הוא עקרון השוויון בין בעלי הדירות. ואולם, אין מדובר בשוויון פורמלי בלבד, אלא בשוויון מהותי הבוחן את מכלול הזכויות של כל דירה. המשמעות היא כי אין די בכך שכל בעלי הדירות יקבלו תוספת זהה במ”ר או תוספת אחידה של מרפסת או ממ״ד – אלא יש לבחון את נקודת המוצא של כל דירה, את מאפייניה הייחודיים ואת הזכויות הנלוות לה.
במקרים רבים, התנגדויות לתמ״א 38 נשענות על טענה לפגיעה בשוויון התמורות, מקום בו בעלי דירות מסוימים מקבלים תמורה עודפת שאינה משקפת את זכויותיהם הקנייניות, או לחלופין – כאשר בעלי דירות בעלי יתרונות מובנים אינם מקבלים ביטוי ראוי לכך במסגרת הפרויקט.
דירות גן ודירות גג – השפעת הצמדות על היקף התמורה
דירות גן ודירות גג מהוות מקרים מובהקים בהם שאלת השוויון אינה פשוטה. מדובר בדירות שלהן מאפיינים ייחודיים – כגון הצמדות חצר או גג – אשר עשויים להוות זכות קניינית בעלת ערך עצמאי.
כך, למשל, בעל דירת גן המחזיק בהצמדת חצר רשומה, או בעל דירת גג המחזיק בזכויות בגג מכוח התקנון, אינם מצויים באותה נקודת מוצא כמו בעלי דירות “רגילות”. במצב זה, חלוקה שוויונית “זהה” עלולה דווקא להוביל לחוסר שוויון מהותי.
עם זאת, לא כל הצמדה מצדיקה באופן אוטומטי תוספת תמורה. יש לבחון האם מדובר בזכות קניינית רשומה, האם ניתן לנצל את השטח לצורך בנייה, ומהו שוויה הכלכלי בפועל. בהתאם לכך, נקבע לא אחת כי יש לאזן בין זכויות אלו לבין עקרון השוויון בין כלל הדיירים, כך שהתמורה תהיה יחסית – ולא מוחלטת.
איזון בין דירות הכוללת הצמדה לדירות שאינן כוללות הצמדה
הקושי המרכזי בפרויקטים מסוג זה נוגע לאופן האיזון בין בעלי דירות עם הצמדות לבין יתר בעלי הדירות. מחד, יש להכיר בזכות הקניינית של בעל הדירה על הגג או החצר; מאידך, אין לאפשר מצב שבו יתר בעלי הדירות נפגעים באופן בלתי סביר.
לכן, במקרים רבים הפתרון אינו בהכרח הגדלת שטח הדירה בלבד, אלא שילוב של מנגנוני איזון שונים – כגון תוספת שטח חלקית, הענקת זכויות ייחודיות, או פיצוי כספי. גישה זו משקפת את ההבנה כי שוויון בתמ״א 38 הוא שוויון יחסי, הנבחן בהתאם למאפייני כל דירה ולא לפי נוסחה אחידה.
רקע למדריך להגשת התנגדות לתמ״א 38
לקריאת 10 השלבים הנ”ל במדריך להגשת התנגדות לתמ”א 38 הכולל בדיקת זכויות ואופן הגשת התנגדות:
- מדריך להגשת התנגדות. התנגדות לבקשת היתר לחיזוק או לבקשת היתר להריסה – מבוא
- מהי תכנית החיזוק הארצית 38 או בשמה המוכר תמ”א 38?
- זכויות הבניה המוענקות לבעלי הדירות וליזם
- סוגי הקלות המצדיקות הגשת התנגדות בתמ”א 38–
- במידה והמבנה אינו משתלב בסביבה
- תשתיות
- שטחי ציבור ומבני ציבור
- מטרדים
- ההתנגדות שלי מוצדקת או שאני דייר סרבן
- התנגדות לתמ”א 38 – ערבויות וכתבי שיפוי
- סיכום – המדריך להגשת התנגדות לתמ”א 38
התנגדות לתמ”א 38 במסגרת בקשת היתר לחיזוק או הריסת המבנה, תוגש בשני מצבים אלו
- לצורך שמירה על זכויות בניה והענקת סל תמורה שיויוני בין כלל בעלי הדירות בבית המשותף – במצב בו המתנגד הוא בעל זכות במבנה שעומד בפני חיזוק.
- לצורך שמירה על הוראות דיני התכנון והבניה ובכללן בניה בקווי בניה, קומות, תכסית נכונה, מס’ דירות מדויק – במצב בו המתנגד אינו בעל הזכות במבנה שעומד בפני חיזוק.
מימוש זכויות בנייה לפני תמ״א 38 – השפעה על היקף התמורות
נקודת המוצא לחישוב התמורות בפרויקט תמ״א 38 היא מצב הדירה הקיים במועד תחילת ההליך. בהתאם לכך, למימוש זכויות בנייה טרם תחילת הפרויקט עשויה להיות השפעה מכרעת על היקף התמורה העתידית.
כאשר בעל דירה פועל למימוש זכויות בנייה קיימות – בין אם באמצעות הרחבת דירה, סגירת מרפסת, או ניצול זכויות על הגג או הקרקע – הוא למעשה מגדיל את שטח דירתו במצב הנכנס. כפועל יוצא, התמורה שתקבע לו בפרויקט תיגזר משטח גדול יותר, ולעיתים אף באופן משמעותי.
אי-מימוש זכויות בנייה עלול להביא לכך שהזכויות יגולמו במסגרת זכויות היזם, ולא יישארו בידי בעל הדירה. לכן, פעולה מוקדמת להסדרת זכויות – לרבות קבלת היתר ורישום – עשויה לשמש כלי אסטרטגי לשיפור עמדת המיקוח של בעל הדירה ולהגדלת התמורה שיקבל.
לצורך שמירה על זכויות בניה והענקת סל תמורה שיויוני בין כלל בעלי הדירות בבית המשותף – במצב בו המתנגד הוא בעל זכות במבנה שעומד בפני חיזוק.
לצורך שמירה על הוראות דיני התכנון והבניה ובכללן בניה בקווי בניה, קומות, תכסית נכונה, מס’ דירות מדויק – במצב בו המתנגד אינו בעל הזכות במבנה שעומד בפני חיזוק.
ביום 09.05.2022 קיבל בית המשפט העליון את הערעור שהגיש משרדינו ופסק כי הרכיב הכלכלי הנו חלק משיקולים שיש לשקול לצורך החלטה האם להעניק תמריצי החיזוק לפי תמ”א 38. חידוש זה מסייע לדיון ענייני ונכון בהתנגדויות שמוגשות לפתחם של ועדות מקומיות וועדות הערר, ובחיוב היזם להעניק תמריצים ראויים לבעלי הדירות וכמובן תמריצים שיוויוניים (משרדנו ייצג את תושבי השכונה בהליך ההתנגדות ובהליך הערר, בהליך המנהלי ובערעור לביהמ”ש העליון).לקריאת פסק הדין.
שאלות ותשובות בנושא
שאלה: מתי ניתן להגיש התנגדות לתמ״א 38 על בסיס טענה לחוסר שוויון בתמורות?
תשובה: כאשר מתברר כי התמורות המוצעות אינן משקפות חלוקה הוגנת בין בעלי הדירות. במיוחד במקרים בהם דירות מסוימות מקבלות יתרון שאינו מבוסס על זכויות קנייניות או מאפיינים ייחודיים, ניתן להעלות טענה לחוסר איזון מהותי.
שאלה: האם דירות גן או גג זכאיות תמיד לתמורה עודפת בפרויקט תמ״א 38?
תשובה: לא. אף שמדובר בדירות עם מאפיינים ייחודיים, כגון הצמדות חצר או גג, אין בכך כדי להקנות זכאות אוטומטית לתמורה עודפת. יש לבחון את הזכות הקניינית, אפשרות המימוש והשווי הכלכלי בפועל.
שאלה: האם מימוש זכויות בנייה לפני פרויקט תמ״א 38 משפיע על היקף התמורות?
תשובה: כן. התמורות נגזרות ממצב הדירה במועד תחילת ההליך, ולכן הרחבה או מימוש זכויות קודם לכן עשויים להגדיל את היקף התמורה. מנגד, אי־מימוש זכויות עלול להביא לכך שהן ינוצלו במסגרת זכויות היזם.
לצורך ייעוץ ראשוני ללא כל עלות ניתן להתקשר לטלפון 03-6830068 או למלא את הטופס:
יעניין אותך גם לקרוא
