התנגדות להיתר בניה תוגש על ידי כל מי שנפגע מכוח בקשת ההיתר שהוגשה, בין אם המתנגד מתגורר בבית המשותף ובין אם הוא מתגורר בסמיכות לבית המשותף העתיד להיות מחוזק.
התנגדות להיתר בניה מוגשת לוועדה המקומית בתוך 15 ימים ממועד קבלת הודעת הפרסום להתנגדויות.
הכללים להגשת התנגדות להיתר בניה חשובים. במאמר זה נציג את הכללים הצורניים להגשת כתב ההתנגדות ולאחר מכן נרחיב על טענות ההתנגדות ועל סוגן – תכנוני או קנייני. חלק זה חיוני וחשוב מאוד לצורך הבנת בבסיס ההתנגדות.
מסמך ההתנגדות צריך לכלול בתוכו את הנושאים הבאים
1.פרטי מגיש ההתנגדות – פרטי הנכס הנפגע
2.פרטי בקשת ההיתר הפוגעת ומגיש הבקשה (כולל פרטים על הנכס נשוא בקשת ההיתר).
3.רכיבי כתב ההתנגדות – רכיבים אלו מפורטים במאמר המציג את סוגי הפגיעות הנפוצות המצדיקות הגשת התנגדות;
4.הוראות התוכניות – החוק או התקנות המצדיקות את קבלת ההתנגדות.
5.הליכים מקבילים – ש לציין האם התקיימו הליכים מקבילים. האם קיימים כיום הליכים מקבילים – לדוגמא בפני המפקחת על רישום המקרקעין;
6.מסמכים שיש לצרף – 1) מסמכי בקשת ההיתר; 2) נסח טאבו; 3) מסמכי בית משותף; 4) התוכניות החלות על החלקה המצדיקות את ביטול הפגיעה;
תוכלו לעיין בדוגמא למכתב התנגדות לבניה, המבהיר את אופן הצגת הפגיעות בכתב התנגדות לצורך הגשת התנגדות נכונה.
בדיקה מקדמית – התנגדות קניינית או תכנונית
האם לבקשת ההיתר אין את הרוב הדרוש או האם יש הרוב הדרוש אולם הבקשה עוסקת בזכויות בניה של המתנגד אשר לא הסכים לתת אותן למגיש הבקשה?
או, האם ההתנגדות הנה תכנונית? זאת ניתן לברר ביחס לרשימת הפגיעות הנפוצות המוצגת בקישור למאמר דוגמא למכתב התנגדות להיתר בניה.
ישנם שני מצבים בהם מפורסמת הבקשה להתנגדויות :
1.בקשה להיתר הכוללת הקלות.
2.בקשה להיתר הכוללת שימוש חורג.
גם אם הבקשה מוגשת ללא הקלות או שימוש חורג, החוק מחייב יידוע בעלי הזכויות האחרים בחלקה נשוא בקשת ההיתר. חשוב לבצע בדיקות מקדימות על מנת להבין מה ניתן לבנות על החלקה ומה מחזיק כל שותף מתוך היקף הבניה המותר, זאת בטרם תיערך ההתנגדות ותוגש לועדה המקומית לתכנון ובניה.
נושאים שיש לבדוק בטרם מגישים התנגדות לבנייה
מה ההבדל בין בקשה להיתר בבית משותף (להרחבה או תוספת זכויות) לבקשה להיתר בניה על קרקע (בקשה להיתר לבניה חדשה)? מה הם ההבדלים בין פגיעה שיכולה להיחשב קניינית או תכנונית אם יש בידי מגיש הבקשה היקף ההסכמות לבניה? ניתן לעיין במאמרים הנוספים בקטגוריה התנגדות להיתר בניה. או לעבור לעמוד המציג דוגמא למכתב התנגדות לבניה.
התנגדות להיתר בניה בבית המשותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת
כאשר מוגשת בקשה להיתר בנייה בבית משותף או בקרקע המצויה בבעלות משותפת, ישנם מספר היבטים נוספים שיש לקחת בחשבון.
1.בבית משותף, בדרך כלל יש צורך בהסכמה של רוב בעלי הדירות ולעיתים גם של כולם. סוג ההסכמות הנדרשות, משתנה בהתאם לסוג העבודות המבוצעות.
2.בקשת ההיתר מצריכה קבלת הסכמה מצד בעלי הזכויות האחרים להליך הבניה שמוגש. היעדר הסכמה מחייב נימוקים תכנוניים ככל וזו נדונה בפני ועדות הרישוי והתכנון השונות.
כאשר שוקלים להגיש התנגדות להיתר בניה, חשוב להבין את הסיבות החוקיות האפשריות ואת ההליכים המתאימים.
כאשר הבניה הפוגעת היא על קרקע בבעלות משותפת (בניה חדשה), לבעלים המשותפים ישנה זכות התנגדות.
התנגדות להיתר בניה – סוגי התנגדויות
יש להבחין בין טענות התנגדות קנייניות או תכנוניות. הבחנה זו נערכת ע״י ועדות התכנון המקומית והערר. מחלוקת הנעוצה בעניינים תכנוניים תידון במסגרת הסמכות המוקנית לוועדה המקומית או לוועדות הערר המחוזיות. אם ההתנגדות הנה במישור הקנייני, אז הועדה המקומית וועדת הערר, בדרך כלל, יימנעו מהכרעה בהתנגדות שיש בה כדי להצביע על הכרעה במחלוקת הקניינית. הבחנה זו נערכת כיוון שהסמכות השמורה לועדת התכנון והבניה הנה בנושאים תכנוניים בלבד. מחלוקת קניינית תתברר בבית המשפט המוסמך. במאמר זה יוצג פירוט על סוגי הפגיעות הנפוצות ועל הפגיעות המצדיקות קבלת התנגדות להיתר בניה.
התנגדות להיתר בניה שאינה מציגה את ההסכמות הקנייניות הנדרשות בחוק
התנגדות המתבססת על נימוקים קנייניים, עוסקת בעיקר בניצול זכויות בניה מעבר להיקף שרשאי מגיש הבקשה לנצל.
יש לזכור כי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 (להלן: ״חוק המקרקעין״), מאפשר רף הסכמות שונה לכל מהלך בניה.
לדוגמא: בניה לצורך הרחבת דירה קיימת. או בניה של ממ״ד או בניה שאינה לצורך הרחבת דירה.
התנגדות קניינית יכולה להציג גם פגיעות שמהוות לעתים גם פגיעות תכנוניות, והן: חסימת נוף, פגיעה בפרטיות, בניה על שטח שהוצמד לדירת המתנגד ועוד.
התאמות הטעונות הסכמה של רוב בעלי הדירות
להלן התאמות הטעונות הסכמה של רוב בעלי הדירות, בהתאם לסעיף 59ג. חלק ב’ (לחוק המקרקעין)
1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
4. הרחבת שביל גישה קיים.
5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
6. הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א’ לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א’ לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו(לחוק המקרקעין).
ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
8. החלפת ריצוף.
9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
היקף הסכמות הנדרשות לביצוע פעולה של שינויים ברכוש משותף
1.הרחבת דירה קיימת – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף. דרושה הסכמה של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. בהתאם לסימן ג1 סעיף 71א. (לחוק המקרקעין).
2.מרחב מוגן – מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה ומיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד. רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות. בהתאם לסעיף 71ב. (א) (לחוק המקרקעין).
3.בניה שאינה לצורך הרחבת דירה – בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. דרושה הסכמה של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. בהתאם לסימן ג׳1 סעיף 71ב. (ג) (לחוק המקרקעין).
היקף הסכמות הנדרשות עבור נושאים אחרים המצריכים היתר בבית משותף
1.מקומות חנייה – הכשרת מקום כמקום חנייה או ייחוד/הקצאה של מקום חנייה קיים, אלה הן התאמות הטוענות הסכמה של 60% מבעלי הדירה. בהתאם לסעיף 59ג. חלק ג (לחוק המקרקעין).
2.מעלית – בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף. בהתאם לסעיף 59ו. (א) (לחוק המקרקעין).
3.התקנת מיתקן פוטו–וולטאי או מיתקן אגירה המשמש את כל בעלי הדירות – לשם התקנה של מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה, נדרשת הסכמה של שני שלישים מהדירות בבית המשותף. בהתאם לסעיף 59ט.(ב) (לחוק המקרקעין).
אופן הצגת הפגיעות בכתב ההתנגדות
ניסוח כתב ההתנגדות ואופן הצגת הפגיעות הנו חשוב ולעיתים טענה קניינית יכולה להתברר במסגרת הליך הרישוי בפני ועדות התכנון למרות הפרקטיקה הנהוגה לפיה ועדות התכנון אינן מתערבות בנושאים קניינים.
אולם, מהי פגיעה קניינית והאם היא תיחשב גם פגיעה תכנונית היא שאלה רחבה מאוד אשר הפסיקה טרם הכריעה בה.
ועדת מקומית לתכנון ובניה תבחן טענות קנייניות ביחס להיקף ההסכמות הנדרש, בייחוד משעה שנטען כי לא נתקבל היקף ההסכמות הנדרש בחוק כפי שהוצג לעיל.
לקריאה על החלטת ועדת ערר בעניין עופר דרגסטר בנושא חובת ועדה מקומי לבחון טענות קנייניות.
התנגדות להיתר בניה מנימוקים תכנוניים
התנגדות להיתר בניה הנה זכות יסוד המגנה גם על קניין הפרט, אך גם מסייעת לשמור על האינטרס הציבורי ולהוביל לתכנון נכון. כאשר מעוניינים להגיש התנגדות לבקשת היתר, ישנם מספר נימוקים שיכולים להצדיק את קבלת ההתנגדות, כפי שצוין לעיל. מקור הפגיעה התכנונית הוא באי התאמה של הבניה המוצעת להוראות ולחוקי התכנון והבניה בישראל.
להלן מאפייני ההתנגדות מפגיעה התכנונית:
1.אי התאמה של בקשת ההיתר לתקנות החוקים והמדיניות העירונית – לתוכניות מתאר מקומיות, מחוזיות או אף ארציות או לתכניות מפורטות שחלות על החלקה.
2.מתמקדת בהשפעות הפרויקט על הסביבה והציבור, כולל נושאים כמו תשתיות, תחבורה, שטחים ציבוריים, פיתוח בר קיימא ועוד.
3.כוללת טענות כמו חריגות מהתקנות, בעיות תחבורה, זיהום סביבתי, בעיות חניה ועוד.
ההתנגדות מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בתוך התקופה שנקבעה בהודעה על הפקדת התוכנית או הבקשה להיתר. ההתנגדות חייבת להיות מנומקת ולהכיל את כל הטענות והנימוקים שבגללם המתנגד סבור שיש לדחות את הבקשה להיתר. לאחר קיום דיון ושמיעת הטענות של שני הצדדים, הוועדה המקומית מקבלת החלטה האם לקבל או לדחות את ההתנגדות.
ערעור על החלטת הוועדה המקומית
אם המבקש רוצה לערער על החלטת הוועדה, עליו להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה. בדרך כלל יש פרק זמן מוגדר להגשת הערר, לעיתים כ-30 יום מקבלת ההודעה על החלטת הוועדה המקומית.
סוג ההתנגדות להיתר בניה – סיכום
לצורך הכנת כתב התנגדות מדויק, יש להבין האם היקף ההסכמות לבניה התקבל ולאחר מכן להבין האם הבניה אינה מנצלת את זכויות הבניה השייכות גם למתנגד והאם הוא מסכים לכך (דבר שיכול להצדיק תשלומי איזון).
בהתאם לבדיקה, ולאחר שזיהנו את מקור הפגיעה, ניתן יהיה לערוך את כתב ההתנגדות תוך התמקדות בנושאי הפגיעה התכנוניים ככל וישנם.
על מנת להכיר את שלבי הליך ההתנגדות ניתן לקרוא את המאמר ׳התנגדות לבניה – מדריך להגשת התנגדות נכונה׳
כמות צפיות: 16,580
