בהשוואה בין שני פסקי הדין שעסקו בשאלת השוויון בתמורות בקשר לתת חלקה המסווגת ׳מחסן׳ בבית המשותף, במסגרת הליך חיזוק לפי תמ”א 38. בכתובת הנכס: רחוב היבנר 8 בפתח תקווה. וכן בכתובת הנכס.ברחוב פייר קניג 11 בחולון, עולות מסקנות וגישות פסיקה אותם בחרנו להציג במאמר זה.
פסקי הדין שעומדים במסגרת השוואה זו הנם משנת 2024. בנוסף גם בחרנו להציג השוואה לפסק דין שעוסק בעניין זהה הקשור לתת חלקה המסווגת באותו מקרה ׳חדר הסקה׳. מה הן התמורות שיוענקו לתתי חלקה המסווגות כ׳מחסן׳ או כ-׳חדר הסקה׳ ? האם אלו שוות ערך לתמורות המוענקות לתתי חלקות המסווגות כדירות?
פסק דין מהיבנר 8: הגבלת זכויות מחסן בתמ”א 38
(תיק מספר 6/264/2023) עוסק בבקשה לביצוע עבודות חיזוק ושיפוץ בבית משותף ברחוב היבנר 8 בפתח תקווה. הבניין, המורכב מ-4 קומות ו-7 יחידות, כולל גם מחסן.
התובעים הם הבעלים של שש דירות בבית המשותף הידועות כתתי חלקה 7-2 הרשומות בפנקס הבתים המשותפים. 4. הנתבע הוא הבעלים של המחסן, הרשום כתת חלקה 1 והממוקם בקומת הקרקע.
המפקח מאיר פורת קבע כי מחסן בבית משותף אינו זכאי לתמורות המוענקות לדירות מגורים לפי חוק התמ”א. הוא הדגיש כי למרות שמחסן יכול להיחשב כ”דירה” לפי חוק המקרקעין, הוא אינו זכאי לקבל את התמורות המיועדות לדירות מגורים לפי חוק החיזוק.
לפיכך, התמורות שמוענקות במסגרת תוכנית תמ”א 38 מוגבלות לדירות מגורים בלבד ואינן כוללות את המחסנים.
פסק דין מפייר קניג 11: הרחבת זכויות מחסן במסגרת התמורות
(תיק מספר 4/59/2018) בפסק דין זה נדונה בקשה לביצוע פרויקט תמ”א 38 בבית משותף ברחוב פייר קניג 11 בחולון.
במקרה זה, הבניין כולל 10 יחידות, ורוב בעלי הדירות הסכימו להעביר את זכויות הבנייה הנותרות ליזם לצורך בניית דירות חדשות על גג הבניין ובקומה המפולשת. 3.המשיבה היא הבעלים הרשום של יחידה (מסוג מחסן) בשטח של 7.82 מ”ר בקומת הקרקע של הבניין, הידועה כחלקת משנה 1 (להלן: “היחידה”).
השופטת לימור ביבי אימצה גישה שונה, לפיה יש להעניק גם למבנים שאינם דירות רגילות, כמו מחסנים, את התמורות המוענקות במסגרת הפרויקט. היא הציעה פתרון שבו במקום להעניק מחסן חדש באותו שטח, יש להרוס את היחידה הקיימת ולבנותה מחדש כך שיתקבל מחסן בשטח גדול יותר.
גישה זו מבקשת ליישם עקרונות שוויון רחבים יותר, אשר כוללים גם את מחסנים במסגרת התמורות המוענקות בפרויקטים של תמ”א 38.
בהשוואה בין שני פסקי הדין, פסק הדין הראשון מקבל פרשנות מצמצמת שמבדילה בין דירות מגורים למחסנים, ומונעת מהמחסנים לקבל את התמורות המיועדות לדירות מגורים. לעומת זאת, פסק הדין השני מאמץ גישה רחבה יותר שמעניקה למחסנים זכויות נוספות ומביאה לשיפורים בתנאים שלהם, מה שמוביל לשוויון רחב יותר גם עבור מבנים שאינם דירות מגורים רגילות.
השוואה בין שני פסקי הדין
- הגישה לשוויון בתמורות
פסק הדין הראשון: מדגיש הבחנה בין דירות מגורים למחסנים. לפי פסק דין זה, התמורות הניתנות לפי חוק התמ”א מוגבלות רק לדירות המגורים ולא חלות על מחסנים.
פסק הדין השני: מקבל גישה רחבה יותר לשוויון, המציעה להעניק זכויות גם למי שאינו בעל דירה מלאה, כמו מחסן. השופטת ביבי טוענת שהשוויון המהותי מחייב לתת למחזיקי מחסנים זכויות דומות לדירות מגורים, כולל שיפורים ותוספות.
- תוצאה ותמורות
פסק הדין הראשון: קובע שמחסנים אינם זכאים לתמורות המוענקות לדירות מגורים, ולכן לא יקבלו תוספות כמו ממ”דים או מרפסות.
פסק הדין השני: מבקש להעניק זכויות נוספות למחזיקים במחסנים, ומציע שיפורים כמו הריסת המחסן ובנייתו מחדש בשטח גדול יותר, כך שהמחסנים ייהנו מתמורות שוות או אף יתרות.
- השפעה על החוק
פסק הדין הראשון: מציע פרשנות מצמצמת לחוק התמ”א, בה התמורות מוגבלות לדירות מגורים בלבד.
פסק הדין השני: מציע פרשנות רחבה שיכולה לשנות את התפיסה המקובלת ולתת זכויות נוספות גם למחסנים, מה שמוביל להתאמות שיפור תנאים עבור כל יחידה בבניין.
גישות שונות למתן תמורות למחסנים בפרויקטי תמ”א 38
פסקי הדין שנדונו מייצגים שתי גישות מנוגדות לטיפול בתמורות שמוענקות במסגרת פרויקטים לפי תוכנית תמ”א 38, במיוחד בכל הנוגע למחסנים בבית משותף.
פסק הדין הראשון מתבסס על פרשנות מחמירה של חוק התמ”א, המדגישה הבחנה ברורה בין דירות מגורים למחסנים. לפי פסק דין זה, המחסן, אף שנחשב ל”דירה” לפי חוק המקרקעין, אינו זכאי לתמורות שמוענקות לדירות מגורים בהתאם לחוק החיזוק. כלומר, מחסן לא יקבל את התוספות והשיפוצים שניתנים לדירות המגורים, כמו ממ”דים, מרפסות, ותוספות שטח אחרות.
פרשנות זו שומרת על הבחנה נוקשה ומצמצמת, בה התמורות מוגבלות רק לדירות המגורים והמחסנים נותרו מחוץ למעגל הזכאות.
לעומת זאת, פסק הדין השני מאמץ גישה רחבה יותר, המציעה כי גם מחסנים צריכים ליהנות מתמורות בתהליך ההתחדשות העירונית. השופטת לימור ביבי טוענת כי יש להעניק למחזיקי מחסנים זכויות דומות לאלו של בעלי דירות מגורים, במטרה לשמור על עקרונות השוויון וההוגנות. הצעתה כוללת לא רק מתן זכויות דומות אלא גם שיפורים משמעותיים, כמו הריסת המחסן ובנייתו מחדש בשטח גדול יותר.
גישה זו מבקשת ליצור שוויון רחב יותר ולוודא שכל יחידה בבניין נהנית מהשיפורים ומהתמורות שמקבלים דיירי הבניין, בלי תלות בסיווגם של המבנים.
מכאן, בעוד שפסק הדין הראשון שומר על הבחנה נוקשה ומצמצמת בין דירות מגורים למחסנים, פסק הדין השני מיישם גישה רחבה ושוויונית יותר, שמביאה ליתרונות ושיפורים גם למחזיקי מחסנים. גישה זו מדגישה את המחויבות לשוויון בתמורות, גם כאשר מדובר במבנים שאינם נחשבים לדירות מגורים רגילות, ובכך מציעה פתרונות שוויוניים יותר עבור כל דיירי הבניין.
כמות צפיות: 761
