תמ”א 38: סוגיות קנייניות ומחלוקות על חנייה בפרויקט חיזוק מבנים
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38) מתמודדת לא רק עם חיזוק מבנים אלא גם עם סוגיות קנייניות ותמורות שוויוניות בין בעלי דירות. במקרה של פסק הדין המדובר, שניתן בתאריך ח’ אב תשפ”ד, 12 אוגוסט 2024, ע״י כבוד המפקח מאיר פורת, נדונה המחלוקת האם בעלת דירה המוחזקת בידיה חנייה צמודה זכאית לקבל חנייה נוספת במסגרת הפרויקט.
מחלוקות בתמ”א 38: סוגיית החנייה בפרויקט חיזוק מבנים
בפרויקט תמ”א 38 הממוקם ברחוב שמואל סלנט 59 בפתח תקווה, התנהלה תביעה משפטית בין בעלי הדירות לבין היזם שנבחר לביצוע העבודות. התובעים, המייצגים את רוב בעלי הדירות בבניין, הסכימו על ביצוע עבודות חיזוק אשר כוללות הוספת דירות חדשות, מרפסות וחנייה רגילה אחת לכל דירה.
בין בעלי הדירות נמצאת הנתבעת, בעלת דירה עם חנייה צמודה. הנתבעת טוענת כי היא זכאית לתמורה נוספת בגין החנייה העודפת שלה, זאת לאור העובדה שהיא נהנית מחנייה פרטית, בניגוד לשאר בעלי הדירות בבניין שאין להם חנייה צמודה. הנתבעת מבקשת להדגיש שהחנייה העודפת שלה מהווה יתרון משמעותי, ולכן היא מצפה לקבל פיצוי או תמורה כלשהי על כך, במסגרת ההסכם עם היזם.
במהלך הדיונים, התובעים ניסו להדגיש את עקרון השוויון בין בעלי הדירות והצורך להעניק לכל אחד מהם את אותם התנאים, ללא אפליה, בעוד הנתבעת מתעקשת כי יש לקחת בחשבון את היתרון הייחודי שלה. סוגיה זו, של פיצוי על חנייה נוספת, הפכה למרכזית בהליך המשפטי, כאשר כל צד מבקש להוכיח את עמדתו.
עקרון השוויון בתמורות
במהלך הדיונים, בית המשפט שם דגש על עקרון השוויון בתמורות, שמחייב להעניק לכל בעלי הדירות תוספות שטח דומות במהותן, גם אם השווי הכספי שלהן אינו זהה. עקרון זה נועד להבטיח שכל בעלי הדירות יקבלו פיצוי הוגן ואחיד עבור השדרוגים והשינויים המתבצעים בבניין במסגרת פרויקט התמ”א.
במקרה הנוכחי, בעלי הדירות עם חנייה צמודה לא קיבלו את התוספת השנייה לה הם היו זכאים, בעוד בעלי הדירות ללא חנייה נהנים מתוספת זו. מצב זה עורר חששות לגבי שוויון הזכויות בין בעלי הדירות והוביל את הנתבעת להרגיש מקופחת.
הנתבעת טוענת כי זכויותיה הקנייניות לא יכולות להתבטל בשום אופן, במיוחד כאשר מדובר בחנייה, שהיא תוספת ערך מהותית לדירה. היא מדגישה כי החנייה מספקת לה יתרון משמעותי בשוק הנדל”ן, ושאי מתן פיצוי הולם על החנייה העודפת יפגע באינטרסים הכלכליים שלה.
כחלק מהמאבק שלה להבטיח את זכויותיה, הנתבעת ביקשה למנות שמאי עצמאי שיבחן את שווי החנייה העודפת שלה. השמאי יעריך את התרומה של החנייה לערך הדירה שלה, במטרה להוכיח לבית המשפט שהפיצוי המוצע לה אינו מספק ושיש לה זכאות לתמורה נוספת. הנתבעת סבורה שהערכת השמאי תסייע להבהיר את עמדתה ולחזק את טענותיה לגבי הצורך בפיצוי הוגן.
שמירה על עקרון השוויון והאיזון בין בעלי הדירות בתמ”א 38
בית המשפט קיבל את עמדת הנתבעת והדגיש את חשיבות עקרון השוויון בתמורות, אשר מחייב את כל בעלי הדירות לקבל תוספות שטח שוות ערך במהותן, גם אם הערך הכספי שלהן משתנה. בפסק הדין הובהר כי הפגיעה בזכויות הקנייניות של הנתבעת לא תוכל להתקבל, וזאת גם אם בעלי דירות אחרים הסכימו להתפשר ולוותר על חלק מהזכויות שלהם בתמורה לשדרוגים במבנה.
בית המשפט ציין כי כל ניסיון להעניק יתרון לבעלי דירות שאין להם חנייה על חשבון בעלי הדירות עם חנייה צמודה יוביל לפגיעה חמורה בעקרון השוויון. עקרון זה נחשב לאבן יסוד בהליכי תמ”א 38, ומשמעותו היא שעל מנת לשמור על איזון הוגן בין הצדדים, יש להימנע מהפליה בלתי מוצדקת.
במציאות המורכבת של פרויקטים אלה, כל פער בלתי מוצדק בשווי התמורות עלול להוביל לחיכוכים בין בעלי הדירות, לסכסוכים משפטיים ולתחושות של חוסר צדק. במקרה זה, ההחלטה של בית המשפט לא רק מייצגת את זכויותיה של הנתבעת אלא גם מביאה לידי ביטוי את הצורך בהסדרה ברורה והוגנת של התנאים בפרויקטים דומים בעתיד.
בכך, פסק הדין מהווה קריאה לכל הצדדים המעורבים להבין את החשיבות של שמירה על עקרון השוויון, ולוודא שהזכויות של כל בעל דירה יכובדו, תוך שמירה על האינטרסים של כלל בעלי הדירות בפרויקטים של תמ”א 38.
הבטחת שוויון וזכויות קנייניות בתמורות בפרויקטים של תמ”א 38
המקרה הנדון ממחיש את החשיבות הרבה של עקרון השוויון בתמורות בפרויקטים של תמ”א 38. עקרון זה אינו נוגע רק לחלוקה ההוגנת של תוספות השטח, אלא גם להבטחת זכויות קנייניות של בעלי הדירות. יש להבין שהתמורות שיכולות לכלול מרפסות, דירות נוספות או חניות, משפיעות על ערך הדירה, ולכן יש להסדיר אותן בצורה ברורה ומסודרת.
בפרט, תוספת חנייה היא בעלת ערך רב עבור בעלי הדירות, ולכן יש להבטיח שכל בעל דירה יוכל לממש את זכויותיו ללא פגיעה בזכויותיהם של יתר בעלי הדירות. חשיבות הדבר נעוצה בהבטחת פתרון הוגן שמשרת את טובת כל הצדדים המעורבים.
בנוסף, יש להדגיש את הצורך בניהול שיח פתוח והוגן בין בעלי הדירות לבין היזמים. שיח כזה יכול למנוע חיכוכים עתידיים, לסייע במציאת פתרונות מתאימים לכל בעלי הדירות, ולשמור על האינטרסים של כולם במסגרת הפרויקט. גישה זו תוביל לתהליך מסודר ושקוף יותר, שבו כל הצדדים מרגישים שהזכויות שלהם נשמרות.
כמות צפיות: 61
