עוגמת נפש בליקויי בניה

משרד
ספטמבר 6, 2014

כמות צפיות: 4,361

נערך לאחרונה ב: יולי 7, 2024

עוגמת נפש בליקויי בניה מצדיקה הענקת פיצוי ברכיב זה בהתקיים מספר תנאים, אשר על מבקש הפיצוי למלא: מילוי חובות הקבועות בחוק ותנאים פרוצדורליים-דיוניים

רכיב עוגמת נפש נפוץ בתביעות ליקויי בניה רבות אולם האופן שבו בוחן בית המשפט את אפשרות הענקתו נותר נכון להיום לא מוסדר. ישנם גישות המתירות הענקת פיצוי זה בכל תביעת ליקויי בניה אשר מתבררת כנכונה, ישנם גישות המתירות הענקת פיצוי מסוג זה רק כאשר גובה הפיצוי הנדרש עומד ביחס נכון לסך הנזק שנגרם לתובע – סה”כ שווים של הליקויים שנמצאו מוצדקים בתביעתו.

עוגמת נפש בליקויי בניה – מילוי חובות הקבועות בחוק

דייר שרכש דירתו וגילה כי בדירה ליקויי בניה חייב על פי החוק להודיע על כל ליקוי הנראה לעין מיד לקבלן. חובה זו נועדה להקטין את הסיכוי כי הליקויים יתרחבו ובכך יכבידו על הוצאות הקבלן לתקנם. החובה המוטלת על הקבלן לתקן את הליקויים קבועה בחוק ואחריות הקבלן לתיקון סוגי הליקויים קבועה בתוספת של חוק המכר (דירות) התשל”ג – 1973 ומתייחסת לתקופות האחריות הבאות:

ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, “פיתוח חצר” – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, “כשל” – לרבות נזילות;
כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

למרות שהרוכש חייב להודיע מייד על הליקויים לקבלן, ישנם מצבים כי הדייר לא יכול לגלות את ליקויי הבניה שכן הם נסתרים ומתגלים לאיטם, במצב שכזה על הרוכש להודיע לקבלן מיד עם גילויים.

פסקי דין מנחים בעניין פיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה תוך ליקויי בנייה:

מס’ הליך	ביהמש	הבחנה בין ‘רשות’ לעניין הפיצוי בנפרד מ’רשות’ לעניין השיעור	בחינת קש”ס	מתוך פסה”ד
עא 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע”מ נ’ ויקטור נחמיאס , מו (2) 060	עליון	לא	לא	לפיכך ביסס סעיף 13הנ”ל את מעמדו של ראש נזק זה. אמנם, עדיין צריך הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני לעמוד במבחני הסיבתיות והצפיות (ע”א 348/79 [2]), אלא שמבחנים אלה מתקיימים בענייננו: “…מתקשר חוזי סביר היה צופה, כי איחור במסירה של דירת מגורים יגרום סבל נפשי ועגמת נפש לקונה המאוכזב. מכיוון שנזק לא ממוני זה נגרם עקב ההפרה, הריהו בר-פיצוי על-פי חוק התרופות” (שם, בעמ’ 41). כך גם לענין הליקויים בדירה. חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת ואי-תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש
734/84שמעון ואלישבע אבידן נ מרדכי ועליזה בן חמו	עליון	לא	בעקיפין	הנזקים שנגרמו למוכרים בפריט זה קשורים בכך, שנאלצו להתגורר בדירה שכורה, ולא בביתם, ודירה זו נמצאה בטבריה. בהתחשב בכך, נאלצו ילדיהם ללמוד בטבריה ולא בפוריה, ולאחר ביטול החוזה, כדי למנוע מהם קשיי קליטה, היה עליהם להמשיך ללמוד באותו בית-ספר בטבריה ולצורך זה להשכים קום מידי בוקר כדי ליסוע ללימודיהם שם מפוריה. מצד שני, הפרת החוזה גם מנעה את המוכרים מלעבור לגור בבת ים ליד משפחתם, שזו היתה כוונתם במכירת הבית לקונים. נראה לי, שאין להגזים בנזק שנגרם למוכרים בפריט זה, וסכום כולל של 000, 200שקלים יהלום את הנסיבות”.
תא (חי’) 18349-07‏ ‏ ברוריה כהן נ’ מבני גרניט א.ד. בע”מ	שלום	לא	לא	באשר לעוגמת נפש, מדובר בפיצוי בגין נזק לא ממוני. הבסיס הנורמטיבי לראש נזק זה מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א – 1970, וגובהו מסור לשיקול בית המשפט. פסיקה ברכיב זה עשויה להתחשב בשיקולים דוגמת השפעת הליקויים על חיי היומיום, מידת עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקוי, התייחסות הקבלן וניסיונותיו לתיקון הליקויים וגובהו הכללי של הפיצוי בגין הליקויים. (ראה גם אביחי ורדי, דיני מכר דירות, תשנ”ז 1997, עמ’ 361) בשים לב לסכום הליקויים הנמוך ולכך כי רוב הליקויים אינם כאלה הגורמים להפרעות לניהול תקין של חיי היומיום של הדיירים בצורה ניכרת ובהינתן כי ע”פ התשתית הראייתית התובעים כלל לא גרים בדירה אלא משכירים אותה מצאתי לפסוק סכום מתון בסך 1,500 ₪.”
תא (י-ם) 164/93 כהן פרי נ’ רמט בע”מ, חברה רשומה בישראל	מחוזי	כן	לא	טיבם של פיצויים בגין נזק שאינו נזק ממוני שהם נתונים לשיקול דעת בית המשפט ואינם בבחינת זכות מוקנית של בעל דין (השווה סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א1970-; ע”א 140/73 שרם נ’ גרינברג, פ”ד כט(1) 194, 196). שיקול הדעת מוקנה הן באשר לעצם הפיצוי והן באשר לשאלת שיעורו. כדי שנפגע יזכה בפיצוי, עליו להוכיח הפרת חוזה או קיומה של עוולה נזקית כלפיו, את עצם קרות הנזק והקשר הסיבתי בינו לבין ההפרה. רק משהוכיח זאת, יפעיל בית המשפט את שיקול דעתו כאמור לעיל (שלו, דיני חוזים, מהד’ שנייה עמ’ 586).
תא (י-ם) 13183/01 רון שדאור נ החברה לפיתוח בית אריה	יואל צור – סגן הנשיא	לא	בעקיפין	פיצויים אלה הנובעים מסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א-1970 , צריכים לעמוד במבחני הסיבתיות והצפיות. אף כי לעיתים נותן ביהמ”ש את דעתו לעלות התיקונים , ככלי עזר לקביעת שיעור הנזק הבלתי ממוני, לא חייב להיות בכל מקרה יחס ישר בין השניים. למשל, יכול שתיקון נזק רטיבות לא יהיה גדול לפי חוות דעת המומחה, אך עוגמת הנפש ואי הנוחות מכך, לרבות אי ההנאה מהרכוש שנקנה הוא רב[1]. ההלכה הנ”ל קבעה שתמורה מוסכמת בין קבלן לרוכש דירה –תהא אשר תהא- מזכה את רוכש הדירה לקבל דירה תקינה וראויה למגורים, אלא אם נאמר בהסכם במפורש, שרוכש הדירה משלם מחיר נמוך יותר בשל פגם ספציפי והסכים לרכוש את הדירה עם אותו פגם בסכום שהוסכם. במקרה דנן, אין להתעלם מכך שהתביעה הוגשה לאחר שהות רבה ביותר. שהות אשר כזאת אינה עולה בקנה אחד עם עוגמת נפש. מי שיש לו עוגמת נפש ממצב מסויים ממהר לתבוע; כך דרכו של עולם. בהביאי בחשבון את היקף הליקויים שבגינם נפסקו לתובעים פיצויים תוך הבאה בחשבון של ההשהיה הרבה בהגשת התביעה, ותוך שיקלול עובדות אלה עם העובדה שיש ליקויים שיסבו אי נוחות לתובעים כמו: פירוק הריצוף, נוכחות של פועלים בדירה, הלכלוך שיתלווה לעבודות אלה, אני מעמיד את סכום הפיצוי בפריט דנן על סך של 7,500 ₪. הסכום ישא ריבית חוקית והצמדה מתום 30 יום מיום המצאת פסה”ד לצדדים ועד לתשלום המלא בפועל.
תא (פ”ת) 1925/00 אדמונד הללי נ’ נידר חברה לבנין	של	לא	בעקיפין	. דוגמה לשיקולים שעל בית המשפט להביא בחשבון בקביעת גובה הפיצויים בגין עגמת נפש בשל ליקויי בנייה ניתן למצוא בספרו של המלומד אביחי נ. ורדי “דיני מכר דירות, ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים” (הוצאת חושן למשפט, תל אביב, תשנ”ז –1997, עמ’ 361): “א. סוגי הליקוי – ככל שהליקוי חמור יותר ומקשה על חיי היומיום – יש לפסוק סכום גבוה יותר – כגון ליקויי רטיבות.נ ב. עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקוי – ככל שזו גבוהה יותר יש לפסוק פיצוי גבוה יותר כגון הצורך בהחלפת רצפות הדירה.ב ג. התייחסות הקבלן וניסיונותיו לתיקון הליקוי.ו ד. גובהו הכללי של הפיצוי, בגין מלוא הליקויים, כמשקף את מצב הדירה בכללותה.” נראה לי, כי בהתחשב במהות הליקויים שאובחנו בדירת התובע ע”י המומחה מטעם בית המשפט, בהתחשב בעלות תיקונם כפי שהוערכה ע”י המומחה ובפיצוי שהוסכם עליו בין הצדדים בהשוואה לסכום שנתבע בגינם, ובהתחשב בתקופת האיחור במסירת החזקה בדירה וביתר השיקולים המפורטים לעיל, הפיצוי לו זכאי התובע בגין ראש נזק זה ראוי שיעמוד על 3,000 ₪.
17428/98 סגל שמאי נ שיכון עובדים בע”מ חב’ בניה ציבורית	שלום	לא	לא	על פי הנסיבות שהוכחו, ועל פי הכללים שנקבעו בפסיקה, במיוחד לאור נזקי הצנרת שחייבו החלפה כוללת לאחר שנים של סבל, אני קובע את הפיצוי בשל עוגמת הנפש והנזקים הבלתי ממוניים לסך 15,000 ₪ באחריות צד ג’ 1.
תא (י-ם) 16695/93 מגל יפה ויוסף נ’ אשדר חב’ לבניה בע”מ	ר’ שלו גרטל – שלום	לא	לא	השיקולים הצריכים להיבחן לראש נזק זה, בגדר סעיף 13 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א-1970, הם אורך התקופה עד להעמדת הדירות במצב כפי שהיו צריכות להיות מלכתחילה, לו נמסרו לתובעים כראוי. ככל שחלף יותר זמן, כך הנזקים הבלתי ממוניים גדולים יותר. גורם נוסף נוגע להיקף הליקויים בכל דירה ודירה, ומידת הסבל ואי הנוחות, הנגרמת בעטיים, כאשר לענין זה מבחינים בין ליקויים, אשר יש להם השפעה שלילית על החיים התקינים בדירה, כגון ליקויי רטיבות, לבין אלה שברגיל חשים בהם פחות טוב. טיב הליקויים והיקפם, בא בשקלול הנזק לענין זה…
209138/02 מור יצחק נ’ ירון ישעיה בע”מ	שלום	לא	לא	אמנם בדירת מגורים עסקינן, אך בה בעת ניתן להניח, כי הליקויים הנטענים לא פגעו ביכולת התובעים לנהל את חייהם בדירתם, תוך שהם גורמים להם עוגמת נפש כה עזה, כנטען. אליבא דמהנדס בחוות דעתו מיום 07/06/2003 ניכר, כי מלבד ליקויי הרטיבות והבידוד, אשר נדונו לעיל, כל שנדרש לבצע בדירת התובעים הוא תיקוני טיח, צבע, סימון נתיכים בארון החשמל, תיקון שבעה אריחי ריצוף והתקנת שסתומי פלסטיק ורשתות בפתחי האוורור. ברי, כי מדובר בליקויים, אשר וודאי הסבו לתובעים אי-נוחות מסוימת, כמו-גם הליך תיקונם, אשר התמשך תקופה ניכרת, אך בה בעת אינני סבורה כי ליקויים אלו מנעו מהם שימוש סביר בדירתם או בחלק גדול ממנה. ספק גם עד כמה לליקויים אלו נודעה השפעה ממשית על חיי החולין בדירה ועל אורחות התובעים, ולראיה- גם עלותם לא הייתה ניכרת והוערכה על-ידי המהנדס בכ- 10,060 ₪.
תאמ (רמ’) 4289-07‏ ‏ איל אסנין נ’ הראל חב’ לביטוח בע”מ	שלום	לא	לא	הנתבעת השאירה את התובעים במצב בו לא יכלו להשתמש במטבח בביתם, עם חנייה שבורה, עם בור חפור בחצר ביתם וצינור ביוב חשוף. במקרה מעין זה ודאי שנגרמה לתובעים עגמת נפש, והתובעים זכאי לפיצויים בגין עגמת נפש זו. סבור אני שפיצוי בסך 3,000 ₪ הינו סביר בנסיבות העניין.
תא (ת”א) 1829/03‏ ‏ חיאב שמעון נ’ די.וורולי-סיאני הנדסה 1990 בע”מ	מחוזי	לא	בעקיפין	אין מדד יחיד וברור לקביעת שיעור הפיצוי הראוי בשל עוגמת הנפש במקרה זה. לכן קובע סעיף 13 לחוק התרופות כי שיעור הפיצוי יהא “בשיעור שיראה לבית המשפט בנסיבות העניין”. בבואו של בית המשפט לשום מהו הפיצוי הראוי במקרה זה, על בית המשפט להביא בחשבון בראש ובראשונה את מהות ההפרה ואת חומרתה. לא מדובר בפיגור של חודשים ספורים במסירת דירה, אלא בהפרה בוטה של אי הקמת הבנין ואי מסירת הדירה כמובטח. ככל שמדובר בתקופה ארוכה יותר ובלתי צפויה, כך ראוי הניזוק לקבל פיצוי גבוה יותר. ככל שמדובר בקשיים נוספים כגון קשיים לשאר בני המשפחה, ריחוק מהעבודה וממרכז החיים – יש מקום לפיצוי הולם. בבואו של בית המשפט לחפש אמת מידה לפיצוי הראוי, אני סבורה שפיצוי חודשי בגובה של דמי שכירות ראויים לדירה ממוצעת הוא הפיצוי המינימלי הראוי בנסיבות הענין. אומנם במקרה זה התובעים נשארו בדירתם ולא נאלצו לשכור דירה חלופית, אך לא מדובר בהשבת סכום עבור דמי שכירות כי אם באמת מידה לקביעת שיעור הפיצוי. כאן מדובר בתקופה ארוכה של פיגור משמעותי של כשלוש שנים עד היום, ובהתחשב בכך שזהו פיצוי על הנזק הלא ממוני בלבד, לאחר שלגבי שאר הנזקים הממוניים ניתן לתובע פיצוי בעין – אני קובעת כי מן הראוי להעניק לתובעים פיצוי בסך 80,000 ₪.
1250/97 בוהבוט אריה ננ.ש. קדימה יזמות בע”מ	מחוזי	לא	לא	כאשר מדובר באיחור במסירה בשל ליקויים בבית, ובית המשפט פוסק פיצויים עבור תיקון הליקויים, אין מקום להוסיף פיצוי בגין עוגמת נפש. ראה בעניין זה דברי כב’ השופט עזרא קמא בת.א. (ים’) 1295/98 יעקב אילוז ו- 70 אח’ נ’ קוטלר -עדיקא חב’ לבניין בעמ’, תק-מח 2003(1) 5359, וכן דברי כב’ השופטת איילה פרוקצ’יה בת.א. (ים’) 1643/97 יעל גיא ואח’ נ’ ישראל גיא, תק-מח 99(4). איחור במסירת חזקה בבית אינו מצב שהצדדים אינם יכולים לצפותו מראש. גם כאן הצדדים צפו אפשרות של אי קבלת החזקה במועד וקבעו את שעור הפיצוי המוסכם מראש. התובעים לא הוכיחו כי נגרם להם נזק שאינו ממוני. רק במקרים בהם אכן מוכיח התובע כי מעבר לנזקים הממוניים המגיעים לו נגרמה לו עוגמת נפש – יש להעניק לו פיצוי. עוגמת נפש איננה פיצוי עונשי, ואין מטרתו הענשת המפר.

כמות צפיות: 4,361

שיתוף והדפסת המאמר

תוכן העניינים של המאמר

תביעות ליקויי בנייה מקבלן

התנגדות לבניה

דוגמא לכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה - כללים בסיסיים

התנגדות לתמ״א 38

תכנון ובניה בבית המשותף

חידושים והלכות