מה הוא פטור מהיטל השבחה ומתי ניתן לקבלו?
פטור מהיטל השבחה – ממועד אישור התוכנית המשביחה או ממועד גמר בניית הדירה המקורית?
ממתי יש למנות את תקופת ארבעת שנות המגורים בנכס הנדרשת על מנת לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה? (נוסף לדרישה של מימוש עד 140 מ”ר), האם ממועד אישור התוכנית המשביחה או שמא ממועד גמר בניית הדירה המקורית?
היטל השבחה הוא תשלום שגובה הועדה המקומית לתכנון ובניה מבעלי הנכס בשל השבחה שמשמעותה בפועל היא עליית שווי המקרקעין. שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה וניתן לשלם את תשלום ההיטל עד למועד מימוש הזכויות שכולל בין היתר את מועד קבלת היתר הבניה או מכירת הקרקע.
לאחר תיקון 54 לחוק התכנון והבנייה קיימת הגבלה לפטור מהיטל השבחה עד ל 140 מ”ר ודרישה ל 4 שנות מגורים בזמן מכירת הדירה לצורך הפטור.
זכאות לפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבה.
בפ”סד תא”מ 19402-05-18 שלזינגר ואח’ נ’ עיריית גבעת שמואל ואח’, עלתה השאלה האם מי שרכש את הדירה והתגורר בה 4 שנים יהנה מהפטור או שמה היה עליו להתגורר 4 שנים בדירה ממועד אישור התכנית המשביחה.
התובעים, רכשו זכויות בעלות לדירה בת 4 חדרים בגבעת שמואל.
בניית הדירה הושלמה במהלך חודש 2000 ועד לשנת 2007 התגוררו בה התובעים.
במהלך השנים 2007-2011, בהם לא התגוררו התובעים בדירה, הדיירים בבניין, ובניהם גם התובעים הגישו לועדת המקומית גבעת שמואל בקשה להרחבת הדירות בבניין, על בסיס תוכנית ממ/20/3098, שאושרה למתן תוקף ב 06.08.2012 ומקנה זכויות להרחבת הדירות בו נמצאת הדירה.
כתוצאה מאישור הבקשה להרחבה, הוצאה לדיירי הבניין שומת היטל השבחה.
בשנת 2014 התקבלה שומת השמאי המכריע שקבעה כי כל דירה זכאית לפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבה של עד 140 מ”ר.
על החלטת השמאי המכריע, הוגש ערר לפני ועדת הערר המחוזית ובמסגרתה, טענה הועדה המקומית כי אין לאפשר פטור ביחס לכל דירה אלא פטור אחד בלבד לכל הבניין.
בין לבין, בשנת 2014, התובעים, מכרו את זכויותיהם בדירה ופועל יוצא נדרשו לשלם היטל השבחה לפי השומה המכרעת בסך של כ 80,000 ₪. התובעים שילמו לעירייה את מלא הסכום בתוספת הפרשי הצמדה לפי ממד המחירים לצרכן מיום אישור התוכנית.
בשנת 2017, חזרה בה הועדה המקומית מטענתה לזכות לפטור אחד בלבד לבניין, (לאור הלכה שנפסקה ברע”א 8907/13 דיבון ואח’ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה).
ועדת הערר דחתה את טענת הועדה המקומית לפיה הפטור לא חל על דירה בגודל מעל 140 מ”ר אבל קיבלה את טענתה כי יש לבצע תיקון לשומה.
אי לכך, השומה המכרעת עודכנה ביחס לדירת התובעים ועמדה על כ 26,000 ₪.
כמה חודשים לאחר מכן, התובעים פנו לעירייה בטענה כי הלכה למעשה סכום היטל ההשבחה שהיה עליהם לשלם עומד על סך של 26,000 ₪ וכי על העירייה להשיב להם את ההפרש בצירוף ריבית והפרשי הצמדה.
העירייה דחתה את טענת התובעים וזאת בטענה כי הם בכלל לא זכאים לפטור מהיטל ההשבחה בגלל שמכרו את דירתם בטרם חלפו 4 שנים ממועד אישור תוכנית ההשבחה.
במסגרת דיון ההכרעה, צויין כי בהתאם להוראת סעיף 19(ג), הפטור מתשלום היטל השבחה בשטח של עד 140 מ”ר ניתן גם בעת המכר וגם כאשר הבניה לא בוצעה בפועל אלא שניתן “להרחיבה לפי תוכנית”, התנאי לכך הוא שעל בעל הנכס או קרובו להשתמש בדירה למגוריהם “מגמר הבנייה ועד מכירתה, משך זמן שאינו פחות מארבע שנים”.
ממתי יש למנות את אותם ארבע שנים? ארבע שנים מיום גמר הבנייה כפי שמורה הסעיף או שמא ארבע שנים ממועד אישורה של התוכנית המשביחה?
התובעים טעני כי יש למנות את ארבעת השנים ממועד גמר הבנייה של הדירה המקורית. מאחר שאכן התגוררו בדירה במשך 4 שנים עד להשכרתה בשנת 2007 – ולכן זכאים לפטור.
הערייה טענה מנגד כי יש למנות את תקופת ארבעת השנים ממועד אישור התוכנית ולא מיום גמר הבנייה המקורית, וכן, אין עוררין כי התובעים לא התגוררו בדירה לאחר אישור התוכנית אלא השכירו אותה ולכן אינם הם זכאים לפטור.
הפרשנות שמציעים התובעים לסעיף המדובר יכולה להתיישב לכאורה עם ההפניה בסעיף להגדרת המונח “גמר הבנייה”, על פי חוק זה, גמר הבנייה – משעה שהבניין כולו או מקצתו נתפס לראשונה, או משעה שהוא ראוי לשימוש שיועד לו, הכל לפי המוקדם.
אבל, יש לזכור כי במקור, הסעיף לא כלל את האפשרות להנות מהפטור בזמן שבו הדירה ניתנת להרחבה מכח התוכנית אבל לא הורחבה בפועל.
זו גם הייתה מסקנתו של בית המשפט המחוזי אשר נדרש לסוגייה מהו המועד שממנו יש למנות את תקופת ארבעת השנים – במצב שבו נמכרה דירה שניתנת להרחבה אך לא הורחבה בפועל –
“יש למנות את ארבע השנים לשם קבלת הפטור ….. מהמועד בו אושרה התוכנית המשביחה ולא ממועד גמר בניית הדירה המקורית”.
סיכום תנאי הזכאות לקבלת פטור מהיטל השבחה.
בית משפט הסביר את הקביעה כי המועד הוא מיום אישור התכנית כך: “הדרישה למגורים בפרק זמן של ארבע שנים מתקיימת בכדי למנוע את מכירת הנכס מיד לאחר ניצול הפטור מתשלום היטל ההשבחה ונוכח רציונל זה, ראוי לקבוע כי על מנת לקבל הפטור בגין תוכנית לגבי דירה אשר ניתנת להרחבה, על בעל הנכס “להתגורר בדירה מיום אישורה של אותה תוכנית ולא מיום בנייתה של הדירה המקורית.
כמות צפיות: 4,656
