למי שייכות זכויות הבניה בבית משותף
זכויות בנייה בבית המשותף שייכות לכלל בעלי-הזכויות בו, באופן שווה, וזכותם לנצלן ככל ולא נשללו ע”י הסכמות חוזיות בכתב או בע”פ – זכויות אלו אינן בגדר רכוש משותף הניתן להצמדה לאחת הדירות או כמובנו בחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969.
בפסק דין מנחה בנושא מעמד זכויות בניה (מיום 23.3.05) דן בית המשפט העליון בסוגיה האם יש מקום לקבוע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בבית המשותף הינן בגדר רכוש משותף וניתן אף להצמידן לדירות (ע”א 10322/03)
ביהמ”ש מנתח את את יסודות הסוגיה (פסק דינו של השו’ טירקל):
זכויות הבניה – מה טיבן
9. בפסק הדין מציין כב׳ השופט כך:
המושג “זכויות בניה” (או “אחוזי בנייה”) לא הוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו, אם כי הוזכר בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין “- – – וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה”, ומשמעויותיו צמחו מתוך חיי המעשה ומתוך הפסיקה. כך נאמר כי: “הכוונה היא כידוע, להיתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות – – – מכאן שעם העברת הבעלות במקרקעין, עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם” (דברי השופט ד’ לוין בע”א 219/87, 151 אורי רחמני ואח’ נ’ שמש הדר ואח’, פ”ד מג(3) 489, 504-503, להלן – “פסק דין רחמני”). עוד נאמר כי “זכות זו אינה מקרקעין ואין היא זיקת הנאה במקרקעין כי אין היא כלולה בהגדרות של מונחים אלה – – – אלא היא ‘זכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בניה'” (דברי השופטת ח’ אבנור בע”א 19/81 בנימין ביבי נ’ דר קרל הורברט, פ”ד לז(2) 497, 504, להלן – “פסק דין ביבי”). “זכויות הבניה הינם נכס שהינו בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף. אולם בעלים במשותף של זכויות בניה יכול לוותר עליה, ולהעבירה לאחר” (דברי השופט מ’ שמגר (כתוארו אז) בע”א 432/83 שאול מזרחי נ’ מרדכי חביב, פ”ד מ(4) 673, 681-680, להלן – “פסק דין מזרחי”). עוד נאמר על מושג זה כי “בביטוי ‘אחוזי בניה’- – – הכוונה לגודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה), ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה, כאמור בחוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965. גודל השטח המותר לבניה נמדד באחוזים מתוך השטח של חלקת האדמה שעליה בונים, ומכאן הביטוי ‘אחוזי בניה'” (י’ ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע”ש הרי ומיכאל סאקר הפקולטה למשפטים, האוניברסיטה העברית בירושלים (1997) 414, להלן – “ויסמן”). וכן, זכויות הבניה הן “למעשה מעין הגבלה היורדת על החלקה והקובעת את מידת הבניה אשר ניתן לבצע בחלקה – – – למעשה אחוזי הבניה הם הפן התכנוני של הזכות הקניינית והקובעים את שוויה של הזכות הקניינית” (מ’ בניאן,דינימקרקעין – עקרונות והלכות, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע”מ (2002) 767, להלן – “בניאן”).
זכויות בניה בבית משותף – האם הן “רכוש משותף״
10. בפסק הדין מציין כב׳ השופט כך:
נפסק כי זכויות בניה בבית משותף אינן בגדר “רכוש משותף” כהגדרתו בחוק המקרקעין. כך נאמר כי “ברור איפוא כי אחוזי בניה בלתי מנוצלים אינם מהווים רכוש משותף – – – אולם אחוזי בניה בלתי מנוצלים הם ללא ספק זכות בעלת ערך השייכת לכל בעלי הדירות יחד. – – – כל זכות בעלת ערך הנלווית לנכס שאינה נופלת בתחום הרכוש המשותף, שייכת לכל בעלי-הדירות יחד, ואחוזי בניה בלתי מנוצלים הם בלי ספק זכות כזאת” (דברי השופט צ’ ברנזון בע”א 136/63 ולטר יוסף נ’ יוחנן שורצמן ואח’, פ”ד יז 1722, 1726, להלן – “פסק דין ולטר”). עוד נאמר כי “אחוזי בניה בלתי מנוצלים יש להם ערך כלכלי לבעלי הדירות בבית משותף, הגם שאין לראותם כחלק מ’הרכוש המשותף'”, וכי “בעלי הדירות בבית המשותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם והעברת הזכות לאחד מהם, אם בהתנאה בתקנון המוסכם לבית המשותף ואם בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים, או בדרך נאותה אחרת” (דברי השופט ד’ לוין בפסק דין ביבי, בעמ’ 503-501). עוד נאמר שם כי “רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין: כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים בדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה – – – לפי הגדרה זו מתייחס הרכוש המשותף לחלקים פיסיים בבית המשותף. הזכות לקבל היתר בנייה איננה כלולה בהגדרת הרכוש המשותף” (דברי השופטת ח’ אבנור, בעמ’ 503; ראו גם דברי השופטת דורנר בע”א 5043/96 נחמיה גלמן ואח’ נ’ עזרא הררי-רפול, פ”ד נד(3) 389, 393-392; ויסמן, בעמ’ 415; ראו עוד ב’ ברזילי, פירוק שיתוף במקרקעין, אתיקה, 98 – 101; פ’ נרקיס, הבית המשותף, אוצר המשפט (1998) 166-165; אולם השוו לדעה כי זכות בניה היא זכות קניינית בעלת ערך הנגזרת מן הבעלות ובבית משותף היא נלווית לכל דירה ודירה, במאמרו של ת’ אורין, “אחוזי בניה – זכות קניינית?” הפרקליטלב (1979) 540-526). ניתן, אפוא, לומר כי אכן זכויות הבניה אינן בגדר “רכוש משותף”, כהגדרתו בחוק המקרקעין, אלא הן זכויות בבעלות משותפת של בעלי הדירות. על כך אמרתי במקום אחר: “כי עם רישום הבנין כבית משותף, אין זכויות הבניה ‘נמוגות’ אלא הן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית” (ע”א 8318/96קוצר בתיה נ’ משה ציתיאת ואח’, פ”ד נג(4) 849,859-858, להלן – “פסק דין קוצר”).
הצמדה לצורך בניה – וזכויות הבניה
11. בפסק הדין מציין כב׳ השופט כך:
מה הטעם להצמיד גג ליחידת דיור באין זכות לבנות על הגג? על כך נאמר כי “אין ספק שעצם הצמדת הגג ליחידה מסוימת איננה נותנת לבעל היחידה זכות לבנות על הגג כעולה על רוחו ללא הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית, אלא גורמת אך ורק לכך שאותו חלק מהגג חדל להיות חלק מהרכוש המשותף והופך להיות חלק מהדירה” (דברי השופט י’ כהן (כתוארו אז) בע”א 749/76 נחום וצביה יוסף ואח’ נ’ יצחק בכר, פ”ד לב(3) 617, 622-621; ויסמן, בעמ’ 424). “- – – והוא שנאמר: הסכמה להצמדת גג אין משמעותה עדיין גם הצמדתו של הגג הנוסף (שעל תוספת הבניה – י’ ט’), אם לא נאמר מפורשות אחרת והסכמה להצמדה אין משמעותה האוטומטית הסכמה לבנות” (דברי השופט מ’ שמגר (כתוארו אז) בע”א 239/79 גלבורט נ’ הממונה על המרשם, פ”ד לד(2) 807, 811). וכן: “- – – ככלל יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף, לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד. אך מכאן לא נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד. זכויות הבנייה בבית-משותף שייכות (מכוח בעלותם המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל-דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות” (דברי השופט מצא (כתוארו אז) בע”א 7156/96 יעקב וברטה שואעי נ’ דניאל בכרך ואח’, פ”ד נג(1) 469, 478-477). הסכמת בעלי יתר הדירות לבנייה על הגג נדרשת משום “שאין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא שכזה אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל המערערים היה להוכיח שאכן זאת היתה כוונת הצדדים” (דברי השופט מ’ לנדוי (כתוארו אז) בפסק דין ולטר, בעמ’ 1727; ראו גם פסק דין ביבי, בעמ’ 501 והאסמכתאות שם). (מאחר והמונח “הצמדה” נוגע לגריעת חלק מן הרכוש המשותף, וזכויות בניה אינן רכוש משותף אלא נכס בבעלות משותפת, מציע מ’ בניאן (בספרו, בעמ’ 776-775) להשתמש במונח “שיוך” זכויות בניה לדירה). העולה מן המקובץ כי הצמדתו של הגג לדירה מסוימת בבית משותף מכח הסכם בין בעלי דירות אינה גוררת עמה מיניה וביה גם הענקה של זכויות הבניה על הגג שהוצמד, אלא אם כן הוכח שזו היתה כוונת הצדדים.
השו’ טירקל מסכם את פסק דינו המורה על שיוך זכויות הבנייה למש’ ישעיהו באמצעות הצמדה:
טעם נוסף שביסוד הגישה שלפיה יש מקום להצמיד את זכויות הבניה השייכות לדירה מסוימת בבית משותף לאותה דירה הוא התפיסה שלפיה “הבעלות המשותפת אינה רצויה, כמשתמע מסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, לפיו ‘כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף’, ומן ההסדרים, שמטרתם צמצום הקשיים הנובעים מבעלות משותפת (סעיפים 29, 30, 36-31 לחוק המקרקעין)” (דברַי בע”א 753/82 פלונית נ’ פלוני, פ”ד לז(4) 626, 629). זאת ועוד, “פירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם בשוק ועל פיתוחם” (דברי השופט מ’ לנדוי (כתוארו אז) בע”א 319/74 רובינשטיין ושות’ חברה קבלנית בע”מ ואח’ נ’ תמרה פייןואח’,פ”ד ל(1) 454, 457), וכן, “היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה” (ראו דבריו בע”א 623/71 גן בועז בע”מ נ’ הרב דוד אנגלנדר ואח’, פ”ד כז(1) 334, 336). הצמדתן או שיוכן של זכויות הבניה לדירה מסוימת, במקום השארתן בבעלות משותפת של כל הדיירים, מקילה על פירוק השיתוף ועל פיתוח המקרקעין.
דעת הרוב לעניין אופן שיוך זכויות הבניה למש’ ישעיהו קבעה כי הדבר יבוצע באמצעות רישום בתקנון הבית המשותף:
הנשיא (דאז) ברק:
2. השאלה האם “זכויות בניה” הן אובייקט לזכויות קניין והשאלה האם הן בגדר רכוש משותף שניתן להצמידו לדירות בבית משותף הן שאלות מורכבות שהדעות עליהן חלוקות. כך, פרופ’ י’ וייסמן סבור כי: “הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהי בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עיסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא” (י’ וייסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף(תשנ”ז-1997), 419. ראו גם ע”א 151/87 ש’ ארצי, חברה להשקעות בע”מ נ’ רחמני ואח’, פ”ד מג(3) 489, 504). אחרים סבורים כי אחוזי הבניה הבלתי-מנוצלים מהווים נכס אשר מצוי בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבניין (מ’ דויטש, קניין(כרך א’, תשנ”ז-1997) 665; ע”א 432/83 מזרחי נ’ חביב, פ”ד מ(4) 673, 680). אך נראה כי גם לשיטתם של אלה, זכויות הבנייה אינן בגדר “רכוש משותף” כמובנו בחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 (דויטש, שם, בעמ’ 693, פרשת מזרחי, שם; ע”א 19/81 ביבי נ’ הורברט ואח’, פ”ד לז(2) 497, 503)). מבין השקפות אלה, נוטה אני לדעה כי אחוזי בניה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי ולא ניתן לראות בהן “רכוש משותף” הניתן להצמדה ליחידות דיור. אך סוגיות אלה אינן טעונות הכרעה במקרה שלפנינו. מקרה זה עשוי לבוא על פתרונו ברישום הסדרים חוזיים בדבר ניצול זכויות הבניה בתקנון הבית המשותף.
השופטת א’ חיות:
בעניין זה דעתי כדעת הנשיא. זכויות בנייה אינן חלק מחלקיו הפיזיים של הבית המשותף. זכויות הבנייה אינן “דירה” ואף לא “רכוש משותף”, כהגדרתם של מונחים אלה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 (להלן: חוק המקרקעין). על כן, יש קושי להשתמש לגביהן בטרמינולוגיה של הצמדה (ראו: מ’ בניאן דיני מקרקעין -עקרונות והלכות(מהדורה שנייה 2004), 797 (להלן: בניאן, דיני מקרקעין). יחד עם זאת, ברצוני להעיר כי הצהרה על חלקו של כל אחד מבעלי היחידות בבית המשותף בזכויות הבנייה ואף רישומה של הצהרה זו בתקנון הבית המשותף אין בה כדי להשלים את מלאכת החלוקה של זכויות אלה בין בעליהן המשותפים. בעלות משותפת זו ממשיכה להתקיים גם לאחר שנרשמה בתקנון הבית המשותף וככל שאחד מן הבעלים המשותפים יחפוץ לממש את זכויות הבנייה שבבעלותו, עשויות להתעורר בעיות לא פשוטות שעצם הרישום בתקנון אין בו כדי לפותרן (ראו: בניאן דיני מקרקעין, 692). כך, למשל, אין בהכרח תאימות בין החלוקה הפיזית של היחידות בבית המשותף ובין האפשרות לממש – כדי אותו חלק עצמו – את זכויות הבנייה בהן. במילים אחרות, העובדה שמי מן הצדדים מחזיק ב-50% מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, אין משמעותה בהכרח כי יוכל לנצל זכויות אלה בחלק שאותו הוא מחזיק פיזית בבית המשותף. השאלה מה מהותן של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות והאם הן נכס או זכות עצמאיים, היא שאלה מורכבת ויש לה פנים לכאן ולכאן, כפי שציינו חבריי. מכאן הקושי לאתר מסגרת נורמטיבית המסדירה את פירוק השיתוף בזכויות אלה. זכויות אלה בוודאי אינן “מקרקעין” כהגדרתם בסעיף 1 לחוק המקרקעין, ועל כן אין מקום להחיל גביהן ב”דרך המלך” את פרק ה’ לחוק המקרקעין ואת ההסדר הקבוע בו לעניין פירוק שיתוף. יחד עם זאת, מדובר בזכויות הקשורות קשר הדוק למקרקעין ולעיתים קרובות הן מהוות מדד עיקרי לשווי המקרקעין. דרך אפשרית אחת לפתרון הקושי המתעורר לגבי פירוק השיתוף בזכויות בנייה היא, אפוא, עשיית שימוש, על דרך ההיקש, בכלים שקבע המחוקק בהוראות לפירוק שיתוף בפרק ה’ של חוק המקרקעין. בדרך זו יוכל בית-המשפט להבטיח מימוש יעיל וצודק של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, באמצעות כלים השאובים ממטרייה קרובה. דרך אפשרית אחרת, המציעה פתרון דומה, היא היזקקות להסדר פירוק השיתוף הקבוע בסעיף 10 לחוק המיטלטלין תשל”א-1971. הסדר זה ניתן להחיל ב”דרך המלך”, אם יימצא כי זכויות בנייה בלתי מנוצלות עונות להגדרת המונח “זכויות” שבסעיף 13 לאותו חוק (ראו: מ’ דויטש קנין(כרך א’, תשנ”ז) 665), או על דרך ההיקש – בשל היותו הסדר המיישם עקרונות כללים של יעילות וצדק בפירוק שיתוף בזכויות – אם יימצא כי הן אינן עונות להגדרה זו. והכל, אם לא הוסכם בין הצדדים אחרת וכן ככל שלא חל על המקרה ההסדר הספציפי שבסעיף 71ב לחוק המקרקעין, בדבר חלוקת זכויות הבנייה לצורך הרחבת דירה בבית המשותף.
כמות צפיות: 13,219
