תמ”א 38 – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, מבוצעת באמצעות מתן תמריצים כלכליים בדמות זכויות בניה. ״חיזוק לפי תמ”א 38״ מתקיים בשתי אפשרויות – באמצעות חיזוק המבנה או באמצעות הריסה ובניה מחדש.
ביצוע תמ”א אמור להיטיב עם הדיירים ולשפר את איכות חייהם, אולם לעתים התכנון אינו כזה. ישנם מקרים בהם התכנון המוצע אינו שוויוני. תכנון מעין זה, עשוי להיטיב עם בעל דירה אחד יותר לעומת בעל דירה אחר. לעתים אף מתגלה לבעלי הזכויות כי הפרויקט אינו מקנה תמריצים לבעלי הדירות אלא רק מוביל לחיזוק המבנה. במקרה כזה, הנהנה היחיד מכלל התמריצים שניתנו בעבור חיזוק המבנה, הוא היזם.
כלל המקרים הללו, מתארים מצב בו בעל דירה העומד בפני תהליך חיזוק במבנה בו הוא מחזיק בזכויות. הבעיה נוגעת לתמורה המתקבלת בסוף הפרויקט. ישנם מקרים בהם התמורה אינה מהותית ומתמצה בחיזוק המבנה בלבד או בהענקת תמריצים מעטים בלבד.
במאמר הבא נציג את אופן הפעולה המומלץ ואת הצעדים האפשריים שיסייעו למקסם את הצעת היזם. כל זה נוגע לאופן הדרישה של התמריצים והקיפם ולשווי זכויות הבניה המוענקות לקבלן לצורך הוספת יח”ד. יש לזכור כי זכויות הבניה שייכות לבעלי הזכויות בבית המשותף. מסיבה זו, יש מקום, טעם ודרך לוודא כי התמורה המתקבלת מהיזם הנה בעלת משמעות.
מהם התמריצים שמקבל היזם / מה היא התמורה שמקבלים הדיירים
שאלה נפוצה שנשאלת בקרב בעלי הזכויות המתבקשים להסכים לביצוע תמ”א היא -“מה בעצם יוצא לנו מזה”?. קורה שיזמים מפעילים לחץ על בעלי הזכויות להסכים לביצוע התוכנית, מבלי שמוצעת תמורה שעניינה שיפור הדירה הקיימת. לעיתים, מתבקשים בעלי הזכויות לחתום על הסכם להצטרף לתמ”א אפילו לפני שהוגשה כל הצעה קונקרטית.
כלל אצבע חשוב – לא לחתום על ההסכם מבלי לסכם את התמורה המתקבלת. אם נחתם הסכם שכזה ללא קביעת התמורה יש להודיע על כך ליזם בהקדם האפשרי. ככל וההצעה אינה כוללת את הצגת התמורה, הרי ההסכמה מבוטלת או שנדרש להוסיף נספח לאותו הסכם לעניין זה
חיוני לקבל את ההצעה של התמורה המתקבלת לכל בעל זכויות בטרם חתימה על הסכמה לפרויקט החיזוק. באופן זה, ניתן לוודא כי התמורה המתקבלת הנה שוויונית.
דוגמא להצעה לא טובה –
אם לדייר יש דירת גג, שאינה רשומה בטאבו כדירת גג או שהגג לצדה אינו מוצמד לדירה. במקרה כזה, עלול לקרות מצב שיציעו לאותו דייר דירה אפילו בקומה ‘רגילה’. קרי, לא דירה על הגג החדש.
במקרים אחרים, היזמים לא מעניקים לדיירים שיפור משמעותי בדירה, כגון: מרפסת, מעלית או ממ”ד או חניה.
נשאלת השאלה מה המשמעות של מקרים כאלו ומה בעלי הזכויות יכולים לעשות. האם התנגדות לבקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 נחשבת כסרבנות? האם דייר שמתנגד נקרא דייר סרבן?
דייר סרבן או דייר שמקפיד לדרוש את זכויות הבניה / התמורה המגיעה לו
בעניין זה חשוב לומר כבר עתה: בעלי הזכויות לא צריכים לחשוש מהגשת התנגדות. התנגדות לבקשה להיתר לפי תמ”א 38 אינה מציבה את הדייר כ’דייר סרבן’. גם אם היזמים מנסים להלחיץ את הדיירים בתואנה כי מי שמתנגד ייחשב דייר סרבן, זה לא בהכרח נכון.
אמנם בעל דירה המסרב לחתום על פרויקט תמ”א או פינוי בינוי, יכול להיחשב כדייר סרבן. אך רק אם הסירוב של אותו דייר אינו סביר ומוצדק, אז בעלי הדירות האחרים בבניין יכולים לתבוע אותו. התנגדות עם נימוקים תכנוניים או קנייניים אינה מחשיבה את בעל הדירה כ- ״דייר סרבן״.
יש לציין את סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 (להלן: “חוק החיזוק). סעיף זה מתייחס להגנה על התנגדות שמוגשת באמצעות בעלי דירות קשישים וכשסירוב לתוכנית נובע מסיבות סבירות.
סעיף 5ד׳ לחוק החיזוק קובע כי חתימה על עסקה בהתאם לתמ”א 38 תהיה מבוטלת אם מדובר בהחתמה פוגענית. כלומר, המחוקק מגן על בעלי הזכויות. במקום בו יזם ו/או אחר הוביל את בעל הזכויות לחתימה על תכנון שאינו ידוע להם / שפוגע בזכויותיהם.
חשוב להבהיר, כי הגדרת החתמה פוגענית מהי מפורטת בסעיף 5ב׳ לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 (להלן: “חוק פינוי בינוי”). הגדרת החוק בצירוף המבחנים שנקבעו בפסיקה הם שייקבעו מיהו דייר סרבן. למשל -בעל דירה שמתנגד לקיום פרויקט מחשש שהדבר יגרום לרעש או לכלוך, בפרויקט בו מוצעות תמורות שוויוניות וראויות לכל בעלי הדירות. הפסיקה קבעה כי מדובר בהתנגדות שאינה סבירה והגדירה מתנגד זה כ’דייר סרבן’.
לעומת זאת, בפרק הבא נציג מקרים של התנגדות מוצדקת לבקשה לפי תמ”א 38. ועדות הערר כבר קבעו במקרים מסוימים כי ישנה התנגדות לגיטימית, שאינה מעמידה את המתנגד בסיכון להיותו ‘דייר סרבן’.
ניתן לומר, שאי הסכמה לתכנון אשר פוגע בזכויות שוויוניות ו/או מקנה לבעל הזכויות תמריצים נמוכים מאוד, מהווה התנגדות לגיטימית.
הגשת התנגדות לתמ”א 38 והגדלת התמורה לבעל הזכויות בבית המשותף – מהם המקרים המתאימים להגשת התנגדות
תנאים המצדיקים הגשת התנגדות:
1.בעלי הזכויות אינם מקבלים תוספת משמעותית לדירתם.
2.התמורה המתקבלת כפי שמוצגת בתכנון שהגיש היזם אינה שיוויונית. לדוגמא, בעל זכויות פלוני מקבל תמורה שונה מבעל זכויות אלמוני.
את ההתנגדות יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה, תוך 15 ימים מיום פרסום ההודעה. (כל בקשה לפי תמ”א 38 מחוייבת לפי תקנון התכנית בפרסום הבקשה להתנגדויות).
ממועד הגשת ההתנגדות ועד הדיון בהתנגדות יש מעט זמן שניתן במסגרתו לקיים הליך של מו”מ עם היזם. הליך מעין זה מתקיים לצורך ליבון טענות ההתנגדות ובחינת אפשרות ייתור הליך ההתנגדות. ראו מאמר של משרדנו: התנגדות לתמ״א 38 – מדריך להגשת התנגדות
דוגמאות למקרים בהם התנגדות אינה מעמידה את הדייר בסיכון להיות ‘דייר סרבן’ יוצגו להלן:
1.התנגדות שהוגשה לאחרונה בנוגע לבית משותף ברחוב עזרא הסופר בתל אביב. במסגרת ההתנגדות נטען, בין היתר, כי הענקת זכויות התמורה בבית המשותף אינה שוויונית. אף נטען, כי הענקת הזכויות מוענקת באופן מפלה בין בעלי הזכויות וכי הבקשה אינה כוללת ממ”ד לכל דירה.
2. התנגדות שהוגשה להיתר ברחוב באזל באזל בתל אביב, במסגרתה קיבלה הועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב את טענות משרדנו. אנו טענו שבקשת היתר לפי תמ”א 38 הוגשה באופן שכולל פגיעה מהותית בדירת המתנגדת אותה ייצג משרדנו. הצעת התכנון כללה חסימה של פתחים וחלונות שמכניסים אור. בנוסף, ע”פ בקשת ההיתר מוצע לכפות על המתנגדת דירה בקומה רביעית מתוך 6.5 קומות, כאשר המתנגדת מתגוררת כיום בדירת גג. כאמור, הועדה המקומית קיבלה את ההתנגדות ודחתה את בקשת ההיתר.
3.בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 09.05.2022 חזק בית המשפט העליון והדגיש כי גם שיקול כלכלי מהווה שיקול שעל ועדות התכנון לבחון. זאת שעה שהם בוחנים האם יש צורך ומקום להעניק את תמריצי החיזוק לאותו מבנה, אם בכלל. בית המשפט העליון קבע כי כל מקרה ייבחן לגופו כאשר נקודת המוצא אינה הענקת מלוא התמריצים, כי אם הצורך להעניקם כלל:
עע”מ 5109-20 אברהם שלי נ’ איי הארץ נדל”ן בע”מ (פורסם בנבו), עמ’ 8 לפסק דינו של כב’ השו’ ע’ גרוסקופף:
היקף ההטבות שיינתנו במקרה נתון מתוך ההטבות התכנוניות בתמ”א 38 מצוי תחת שיקול דעתן המקצועי של רשויות התכנון והבניה (וראו סעיפים 22-21 להוראות תמ”א 38). ודוק, ועדות התכנון והבניה הדנות בבקשות למתן היתר בניה מכוח תמ”א 38 רשאיות לתת את ההטבות התכנוניות הקבועות בתמ”א 38 באופן מלא או חלקי, לפי שיקול דעתן המקצועי, כאשר במסגרת זו עליהן להביא בחשבון את מכלול השיקולים התכנוניים, האדריכליים, הנופיים, ואלו הנוגעים לכושר הנשיאה של התשתיות, כמו גם את שיקול הכדאיות הכלכלית, בראי הנסיבות הפרטניות של כל מקרה ומקרה (וראו: גדרון ונמדר, 342-339; בגץ 64/17 מרכז השלטון המקומי בישראל נ’ ממשלת ישראל, פסקה 42 [פורסם בנבו] (8.8.2017); עניין רוסו, בפסקה 15; עניין אופקים, בפסקאות 17-16).
הערה: שיקול הכדאיות הכלכלית אומנם לא מוזכר במפורש במסגרת השיקולים שעל ועדות התכנון והבניה לשקול בבואן להכריע האם יש לתת את ההטבות התכנוניות המבוקשות במסגרת בקשה להיתר בניה מכוח תמ”א 38, ואולם הצורך לבחון שיקול זה טבוע, מניה וביה, בתכליתה של תמ”א 38. כפי שהובהר בדברי ההסבר, מטרת התכנית היא “לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה” וזאת באמצעות הצעת “תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית” (שם, בעמ’ 4). הווה אומר, השיקול הראשון אותו על ועדות התכנון והבניה לשקול הוא אילו מן ההטבות התכנוניות בתמ”א 38, אם בכלל, יש להעניק כדי לעודד ולאפשר את חיזוק המבנה מבחינה כלכלית – ובמילים אחרות, אילו מן ההטבות התכנוניות דרושות על מנת להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. עם זאת, המדובר בשיקול אחד בלבד אשר אין בו לבדו כדי להכריע את הכף, ולצדו יש לשקול שיקולים נוספים כאמור לעיל.
גילוי נאות: משרד הח”מ ייצג בהליך עע”מ 5109-20 ובהליכים הקודמים לו בבית המשפט לעניינים מנהליים, בועדת הערר ובועדה המקומית לתו”ב חולון.
התנגדות לתמ”א 38 לצורך הגדלת התמורה – מתי מגישים
את ההתנגדות יש להגיש מיד ברגע שיודעים כי בקשת ההיתר פורסמה. אסור להתמהמה ולחכות לדיון אצל המפקח על המקרקעין, אלא להגיש את ההתנגדות ברגע שאפשר. לעיתים, עלינו לפנות באופן עצמאי למפקחת על רישום המקרקעין ולבקש דיון בזכויותינו הנפגעות. בכל מקרה יש לנהל את ההליכים הללו במהירות רבה ביותר מהרגע בו התגלה כי מתקיימת פגיעה (או פגיעה לכאורית) בזכויות בעלי הזכויות בבית המשותף.
סיכום
המאמר עוסק בזכות בעלי הזכויות בבית המשותף להגיש התנגדות להיתר. התנגדות מעין זו מתאפשרת במצבים הבאים:
1.כאשר התכנון שמוצע אינו כולל תמורה שוויונית.
2.כאשר התכנון המוצע כולל תמורה מועטה.
3.כאשר התכנון המוצע אינו כולל כל תמורה אמיתית בגינה יש מקום להעניק את זכויות הבניה העודפות ליזם.
במקרה שאתם מרגישים שמאלצים אתכם להסכים לתמ”א אשר לא תיטיב אתכם או תרע את מצבכם, יש מקום להגיש התנגדות. התנגדות תכנונית זו וההחלטה שלא לחתום על ההסכם, אינה מעמידה את בעל הזכויות בסיכון להיחשב ‘דייר סרבן’.
גם אם נחתם הסכם בעבר, במסגרתו לא הוצגו התמורות לבעל הזכויות בבית המשותף, ניתן לבטלו לעניין רכיב התמורה. נוסף לכך, גם ניתן להגיש התנגדות, ככל ומדובר בנימוקי התנגדות כפי שפורט לעיל במאמר זה.
במידה ולא תוגש התנגדות ובקשת ההיתר תאושר, יוכל היזם להתחיל בבניה. דבר זה עלול לסתום את הגולל על הפגיעה שהתקיימה. ייתכן שאף בכך תיחסם האפשרות להגיש בעתיד תביעה נזיקית או כספית אחרת. לכן חשוב לעמוד במניין הימים לצורך הגשת התנגדות. לאחר שהוגשה ההתנגדות, ניתן לנסות ולהגיע להסדר מול היזם, דבר שיוביל לייתור ניהול ההליך ההתנגדות.
זכרו, כאשר מצטרפים ומאשרים ‘כניסה’ להליך חיזוק לפי תמ”א 38, לעיתים קרובות, היזם לא מציג מיד את התמורה הסופית. לכן חשוב שלא לאשר תמורה ספציפית אלא רק לאשר הסכמה כללית להצטרפות לתהליך.
כמות צפיות: 919
