התנגדות לבניה – היכרות עם הליך ההתנגדות
התנגדות להיתר בניה תידון בפני ועדה מקומית לתכנון ובניה אשר בשטח שיפוטה הוגשה בקשה להיתר. התנגדות זו תוגש בתוך 15 ימים ממועד פרסומה, או מהמועד בו נודע למתנגד על הפרסום.
הועדה מקומית לתכנון ובניה תדון בהתנגדות בדיון אליו יוזמנו הצדדים או בדיון ללא זימון הצדדים. ככל ותתקבל החלטה לדחות את ההתנגדות, רשאי הנפגע שהתנגדותו נדחתה להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית בתוך 30 ימים ממועד קבלת ההחלטה.
במאמר זה ריכזנו את המידע הנדרש לצורך הכרת מוסד ההתנגדות וחשיבותו. וקישרנו את המידע לעמודים בהם קיים פירוט רב יותר בנושאים החשובים לצורך הכנת כתב התנגדות מדויק.
חוק התכנון והבניה התשכ״ה – 1965 קובע כי כל מי שרואה עצמו נפגע מבקשה להיתר, רשאי להגיש התנגדות לועדה המקומית לתכנון ובניה.
התנגדות להיתר בניה, הנה זכות יסוד העומדת לכל תושב הרואה עצמו נפגע מבקשה להיתר אשר מוגשת למחלקת רישוי בניה לצורך אישורה. המתנגד יציג את טעמי ההתנגדות לרשות התכנון המקומית היא ועדה מקומית לתכנון ובניה.
במסגרת ההתנגדות טוב להציג גם פתרונות. משרדנו תמיד ישאף להצגת הפתרון הנכון עבור המתנגד וזאת על מנת שמחלקת רישוי בניה אשר מקבלת את כתב ההתנגדות ובודקת אותו, תוכל גם לחוות דעתה ביחס להצעה לשינוי..
סוגי בקשות היתר ביחס להן תוגש התנגדות
האם הבקשה להיתר כוללת תימוכין קינייניים או שלא התקבל הרוב הדרוש לבניה בבית המשותף? בפרק זה נציג את סוגי הבקשות להיתר בבית המשותף. כל אחד מתוך 4 הסוגים כולל היקף הסכמות אחר. לכן מומלץ לבצע בדיקה מקדימה זו בטרם נערוך את כתב ההתגנדות. בסיום פרק זה מוצע לקריאה המאמר המבחין בין התנגדות קניינית והתנגדות תכנונית.
- בקשה להיתר אשר מציעה רשוי בדיעבד
במסגרת תמ”א 38 מוענקים תמריצים כלכליים, זאת על מנת שפעולות החיזוק המבוצעות יהיו כלכליות למי שמבצע את החיזוק. היקף זכויות הבניה הוא הנושא המהווה את הנדבך העיקרי בהתנגדות למהלך הבניה והמתנגד יידרש להציג את מהו היקף זכויות הבניה המוענק לכל דירה והאם זכותו נפגעת. החישוב עלול להסתבך יותר אם קיימים במבנה חריגות בניה של היקפי בניה בלתי מאושרים. על מנת למקסם את היקף זכויות הבניה בחלקה, עולה צורך בהגשת בקשה להיתר אשר מציעה רישוי בדיעבד.
רישוי בדיעבד לנוכח הליך התחדשות עירונית
קווי הבניין הם שקובעים את היקף זכויות הבניה בחלקה, לכן במידה וניתן לאשר את חריגת הבניה באמצעות רישוי בדיעבד, הרי שהדבר יסייע מאוד לבעל הזכות שלא לאבד שטח זה.
- בקשה להיתר לצורך הרחבת דירה
- בקשה להיתר לצורך הוספת ממ״ד
- בקשה להיתר שנוסף על הבניה, מבקשת ליצור תיחום לשטח קרקע או גג
כדי שההתנגדות להיתר בניה תתקבל והועדה המקומית לתכנון ובניה תקבע כי יש לערוך שינויים בבקשת ההיתר לאור ההתנגדות שהוגשה. פגיעה מסוג ניצול זכויות בבית המשותף ללא הרשאה, היא הנפוצה ביותר כפגיעה שבעקבותיה מוגשת התנגדות להיתר בניה, ולכן, בפרק הבא נציג את המקרים בהם ניתן להתנגד לבקשה להיתר בבית המשותף.
תחילה מומלץ לברר את סוג ההתנגדות הרצויה – האם מדובר בהתנגדות תכנונים או קניינית? על ההבדלים בין השניים ניתן ללמוד מתוך המאמר כללים להגשת התנגדות להיתר בניה.
סוגי הפגיעות המצדיקות קבלת התנגדות
סוגי הפגיעות המצדיקות קבלת התנגדות ושינוי הבניה המוצעת , להלן רשימה (חלקית) של הפגיעות המצדיקות את קבלת ההתנגדות:
- הקלות בקווי בניין
- הקלות במספר הקומות
- השתלבות המבנה בסביבה
- תשתיות
- תחבורה
- שטחי ציבור ומבני ציבור
- פגיעה בפרטיות ובאיכות החיים
- ניצול זכויות בניה בבית המשותף ללא הרשאה – רכיב זה יכול להצדיק תשלומי איזון
תוכלו לעיין במכתב התנגדות לבניה, המבהיר את אופן הצגת הפגיעות בכתב התנגדות לצורך הגשת התנגדות נכונה כולל פירוט על סוגי הפגיעות הנפוצות המצדיקות קבלת התנגדות להיתר בניה.
שלבי הליך ההתנגדות להיתר בניה
פירוט שלבי הליך ההתנגדות להיתר בניה, למי מגישים? מתי מתקבלת החלטה בהתנגדות?
הליך ההתנגדות יכול לארוך חודשים רבים אך גם תקופה קצרהלהלן חמשת השלבים המפרטים מתי ולמי מגישים את כתב ההתנגדות
- עמידה בלוחות הזמנים של תקופת מועד ההגשה להתנגדות – הגשת ההתנגדות בתחום תקופת הזמן המוגבלת, שמוגדרת בחוק. התנגדות להיתר בניה תוגש בתוך 15 ימים מהמועד בו נתקבלה הודעת הפרסום (במקרים בהם לא נתקבלה הודעת פרסום, מניין הימים יחל מהיום בו נודע למתנגד על פרסום בקשת הההיתר להתנגדויות).
- בחינת התוכנית וזיהוי עילות חוקיות להתנגדות – הבנה לעומק של התוכנית ושל הפגיעות המצויות בה, על מנת לתת תוקף מוצדק להתנגדות. לרשימה חלקית של פגיעות, ניתן לעיין בקישור שהוצג בפסקה הקודמת.
- הכנת כתב ההתנגדות – כתב התנגדות הכולל את פרטי המתנגד לתוכנית, את ההיתר המבוקש ואת המסמכים התומכים בבקשה להתנגדות.
- הגשת התנגדות – הגשת כתב התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בצירוף תצהיר – פרטי מספר הבקדה להיתר, פרטי המתנגד, פרטי מגיש הבקשה להיתר ופירוט ככל הניתן על הפגיעות.
- תהליך הדיון בהתנגדות – דיון יתקיים במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. הוועדהה מקומית לתכנון ובניה לא חייבת לזמן את הצדדים לדיון בהתנגדות – אך רשאית לעשות כן. לאחר קבלת ההחלטה, יישלח פרוטקול הדיון וההחלטה למתנגד באמצעות דוא״ל או במכתב רשום – הכל בהתאם לפרטים שמסר המתנגד לועדה.
במידה וההתנגדות תדחה או תתקבל בחלקה, לאחר קבלת ההחלטה, המתנגד יוכל להגיש ערר לועדת הערר המחוזית. בפרק הבא, נרחיב מעט על הליך הערר.
ערר על החלטה לדחות או לקבל חלקית את ההתנגדות
ערר על החלטה לדחות את ההתנגדות או לקבל את ההתנגדות רק בחלקה
יש להגיש את הערר בתוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה, ובהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר), תשנ”ו-1996.
חשוב מאוד כי כתב הערר יכלול אך ורק את הטענות שהועלו במסגרת כתב ההתנגדות. לא ידונו טענות חדשות.
ניתן להגיע ליום הדיון בועדת הערר ולהציג את טענות ההתנגדות גם בסיוע של אדריכל, עורך דין או שמאי.
על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש עתירה מנהלית (בית המשפט לעניינים מנהליים) אולם טענה המצדיקה קבלת עתירה מנהלית הנה קשורה אך ורק לתקינות החלטת ועדת הערר ולא להחלטה שבשיקול הדעת המקצועי שהוביל להחלטה.
סיכום
המתנגד להיתר בניה נדרש לבחון ולנתח את תשריט הבקשה להיתר. ניסוח כתב ההתנגדות אינה מלאכה קלה, אולם הוא חשוב לאין ערוך ועלול להשפיע על האפשרות כי המתנגד יוכל לערור על ההחלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר תדון בהתנגדות שלו.
מומלץ לעיין בכל המאמרים שבעמוד קטגוריית
התנגדות להיתר בניה , וללמוד כיצד להגיש התנגדות נכונה ומדויקת.
