הכשרת חריגות בניה בבית משותף או בבית צמוד קרקע תבוצע לצורך התאמת הבניה בפועל אל אשר נקבע בהתאם להיתר הבניה או כל תכנית מפורטת או בהתאם לתנאי מחלקת רישוי עסקים.
צורך זה מתעורר כאשר נדרש לשנות את זהות המחזיק – כלומר בעת העברת זכות הבעלות בנכס, או לשם השלמת הליך הכרוך בכך כגון משכון או הקניית ערבות. צורך זה עלול להתעורר כאשר התגלו חריגות אלו ע”י רשות מנהלית, תכנונית ו/או ע”י כל גורם שלישי העלול להיפגע מכך. מיותר לציין כי מידע בדבר חריגות בניה מועבר לרשות המקומית גם באמצעות מסירת מידע על ידי מי שאינו נפגע ישירות מאותה חריגת בניה. הכשרת בניה ורישוי בניה הם מונחים שונים לאותה פעולה. התאמת המצב הקיים למצב המאושר לפי היתר או תכנית ברת תוקף.
הכשרת חריגות בניה בבית משותף.
הכשרת חריגות בניה בבית משותף מצריכה תשומת לב מיוחדת שכן יש להכשיר את החריגה באמצעות רישוי של הבנייה ‘החריגה’, על ידי הגשת בקשה להיתר או על ידי הגשת תכנית מפורטת או באמצעות תיקון צו הבית המשותף.
השלב התכנוני – יהיה השלב בו נערכות בדיקות תכנוניות אשר יקבעו האם ניתן תכנונית להכשיר את ‘החריגה’. בדיקות אלו נדרשות ביחס לכל אלו:
- זכויות בניה קיימות – בדיקה האם ניתן להוסיף זכויות בניה למצב הקיים.
- חלוקה לשטחי שירות ושטחים עיקריים – בדיקה זו למעשה מהווה תת בדיקה של מצבת זכויות הבניה הקיימות.
- התאמה לתקנות וחוקי התכנון והבניה – יש לוודא כי ‘החריגה’ עומדת בהגדרות הנדרשות לכל מהלך בניה מסוג שהוא. לדוגמא – גובה או שטח חדר מינימלי. מרחק מחלון של דירה סמוכה וכיוצ”ב.
השלב הקנייני – יהיה השלב בו נידרש להסכמה של בעלי הזכויות בבית המשותף לפעולת הכשרת ‘חריגת הבניה’.
ראשית יש לזכור כי הבית המשותף מהווה מוסד המורכב מבעלי זכויות – בעלי הדירות או היחידות שקיימות באותו בית משותף. בית משותף יכול להיות גם כזה המשולב ביחידות מסחריות או משרדיות בנוסף או במקום ליחידות מגורים. בכל מקרה על מנת להכשיר את הבניה יש לקבל הסכמה של 75% מבעלי הזכויות שבו המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. לעיתים, לא יהיה אפשרי להשיג את הרוב הדרוש, אולם גם אז ניתן יהיה להגיש לרישוי את התכנית המבקשת להכשיר את אותה חריגת בניה. לעיתים מוסד התכנון ידחה את הבקשה אם היא תוגש ללא הרוב הדרוש, אולם במצב שכזה ניתן יהיה לפנות לבית המשפט על מנת לוודא כי המתנגדים למהלך רישוי הבניה אינם מתנגדים ללא נימוק תכנוני ו/או קנייני ראוי וצודק.
לעיתים המוסד התכנוני לא יאפשר להגיש בקשה לרישוי כל עוד ישנם חריגות בניה אחרות, אולם, כפי שנקבע כבר ע”י ועדות הערר (בערר (צפון) 150/14 עלא חוא נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו, ערר (חי) 365/13 דבי ופנינה שטרנברג נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה) מוסד התכנון המקומי אינו רשאי להתנות את הליך הרישוי המבוקש ברישוי של חריגות או עבירות בניה נפרדות – שאינן קשורות למבקש (לדוגמא: שכן שבנה לא עפ”י היתר).
לאחר שמצאנו כי ניתן תכנונית וקניינית לבצע את מהלך הבניה הנדרש, נוכל להגיש את בקשת ההיתר או התכנית המפורטת למוסד התכנון המתאים.
תיקון צו הבית המשותף יתבצע במצב בו מהלך הבניה קיבל היתר ואושר ע”י מוסד התכנון, אולם טרם נערך תיקון למצב התכנוני החדש, באמצעות התאמה לצו הבית המשותף, כלומר עיגונו במצב הקנייני של אותו בית משותף.
הכשרת חריגות בניה בבית צמוד קרקע.
הכשרת חריגות בניה בבית צמוד קרקע תהא מלאכה קלה יותר אשר תסתכם בבדיקה התכנונית בלבד. אמנם לבעלי זכויות המצויים בסמוך תהיה אפשרות להגיש התנגדות למהלך הבניה הנדרש בהכשרה, אולם זכות זו שמורה רק במידה ובקשת הרישוי כרוכה בהקלה מאשר נקבע בהתאם לתכנית ברת תוקף החלה על החלקה.
המצב שתואר זה עתה נכון גם במקרה בו בעלי הזכויות בחלקה מוגדרים כשותפים (מושע) וכל מהלך בניה נדרש, על ידי יחידי הבעלים, נדרש בהסכמה מסוימת של האחר.
הכשרת חריגות בניה – סיכום.
הכשרת חריגות בניה נדרשת במצב שבו יש צורך להתאים את המצב הקיים למצב שאושר על פי היתר בניה או על פי תכנית או, ביחס לבתים משותפים, כאשר המצב הקיים שונה מאשר נקבע במסמכי הבית המשותף.
הכשרת חריגות בניה נדרשת לא רק כאשר מבקשים לסחור בנכס הנדון אלא גם כאשר מבקשים כי הנכס ישמש כערובה מכל סוג, לדוגמא: משכון, ערבות וכיוצ”ב.
לקריאה נוספת של מאמר בדיקות מקדמיות לפני רכישת נכס…
כמות צפיות: 8,297
