מאמרים נוספים

ערר כנגד ההחלטה לחיזוק מבנה ותוספות בנייה בהתאם לתמ״א 38

סיכום ערר מס׳: 1176/23, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה: עו״ד

קרא עוד

ערר על התחדשות עירונית באמצעות שינוי יעוד

סיכום ערר מס׳: ר״ג /92001/0121, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה:

קרא עוד

בקשה לאישור עבודות חיזוק, בבית המשותף שברחוב הרב ברלין 22 בירושלים

סיכום הליך מס׳ : 1/3/2022 אשר ניתן ע״י כבוד המפקחת

קרא עוד

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ראשי » סיכום פסקי דין » דינה של דירה שנבנתה שלא כדין בבית משותף

דינה של דירה שנבנתה שלא כדין בבית משותף

shir
מאי 29, 2024

כמות צפיות: 474

נערך לאחרונה ב: אוגוסט 6, 2024

תקציר

פסק דין זה העוסק בשאלה מה דינה של דירה בבית משותף. דירה זו נבנתה לפני שנים רבות על חשבון מחסנים ורכוש משותף ואינה מופיעה כדירה במסמכי הרישום. הדירה אף נבנתה ללא היתרים כדין. כב׳ המפקחת קיבלה חלק משמעותי מסעדי התביעה. היא אף קבעה שעל הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים את הוצאות ההליך בסך של15,000 ש״ח.

טענות התובעים

התביעה טענה כי הקבלן הפך חלק מהמחסנים בקומת המרתף לדירה נוספת, לפני אכלוס הבית המשותף. בנוסף, הקבלן, משה קול, הוא אביה של הנתבעת 2.
בנוסף נטען כי בהמשך הוסיפו הנתבעים בניה לא חוקית לדירה האמורה. זאת תוך שימוש בחצר המשותפת וכן ביצעו שימוש ייחודי בחלק מהחצר, הכולל הצבת מתקנים קבועים בחצר.
לטענת התביעה, העובדה שהנתבעים עושים שימוש בדירה האמורה, מביאה לשימוש נוספת מטעמם בחניה המשותפת לבעלי הדירות. בכך נמנע שימוש בחלק ממקומות החנייה.
וכי כבר הוגשה בעבר תביעה כנגד הקבלת ע״י בעלי הדירות בבית המשותף. תביעה בה נקבע שעל הנתבעים לצאת מהדירה ולהימנע מלגור בה.
עוד נטען כי בהליך נוסף כנגד הקבלן, הוא חויב להתאים את המבנה המשמש כדירה. הוא אף חויב להימנע מכל שימוש בשטח שאינו שימוש של מחסן.
וכן נטען כי דירת המחסנים אינה מופיעה כדירה במסמכי הרישום ואין לה היתרי בנייה.
בנוסף, טענו התובעים כי הנתבעים אף הוסיפו תוספות לדירה האמורה ללא היתר בניה.
וכן כי הנתבעים הודו בחניית 3 כלי רכב בחניה המשותפת של הבית המשותף. הם אף הודו כי מעולם לא קיבלו אישור לשימוש בדירת המחסנים בחצר וברכוש המשותף.
באשר לטענת ההתיישנות, טענו התובעים כי היא אינה רלוונטית בנוגע לזכות רשומה עוד טענו, כי מדובר בעוולה מתמשכת.
לטענתם, לא קיימת הסכמה שבשתיקה. הם לא הסכימו לשימוש האמור, וגם אם היו מסכימים, עומדת להם הזכות לבטל הסכמתם בכל עת.
התביעה טענה לזכאותה לדמי שימוש בגין השימוש האמור.
וכן לזכאותה לפיצוי על פי דיני עשיית עושר.
עוד טענה התביעה כי אין מקום תת לנתבעים לצאת נשכרים מהשימוש הלא חוקי שהם עושים בדירת המחסנים.
בכתב התביעה נדרשו סעדים שונים, בכללם – לאסור על הנתבעים להשתמש בדירת המחסנים לכל מטרה שאינה מחסנים, לאסור שימוש פרטי בחצר, לאסור על המתגוררים בדירת המחסים להשתמש בחנייה שבבניין, להחזיר את מצב דירת המחסנים לקדמותו. זאת לרבות ניתוק הדירה ממערכות שחוברה אליהן כדי שתוכל לשמש למגורים. בנוסף, דרשה התביעה לחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים ובפיצוי ניזקי.
.

טענות המתנגדים

המתנגדים טענו כי עברו לגור בדירת המחסנים בשנת 1985, שברשות משה קול ז״ל. בשנת 1988 רכשו את הבעלות בתת חלקה 4 ובמחסן הצמוד לה. מכוח בעלותם ניתנו להם על ידו, הזכויות בכל השטח שהוגדר כדירת המחסנים. שטח הדירה כולל – מחסן הצמוד לדירה, את זכויות המחסן הרשום כתת חלקה 1, ובעוד 3 מחסנים שבהם נתנו לו זכויות. זאת על פי כתבי הסכמה וייפוי כוח בלתי חוזר.
עוד טענו כי שילמו ארנונה למגורים על דירתם ועל דירת המחסנים.
וכי שיפצו את הדירה וטיפחו את החצר. אמנם השביל ומבואת הדירה המרוצפת היו קיימים בה מאז שנבנה הבניין.
הם טענו כי תחילה התנגדו לניסיון התובע לקדם תוכנית חיזוק לבית המשותף על פי תמ״א 38. למרות זאת, בהמשך הם הסכימו, בתנאי שתוכשר דירת המחסנים. ההסכם לא התקדם בגלל סירוב של בעל דירה אחר לחתום עליו.
לטענתם, המניע האמיתי והיחיד לתביעה הוא כביכול אשמתם באי הוצאה לפועל של תמ״א 38.
הם טענו כי התובעים ביקשו לסלק את מחסנם מהרכוש המשותף, אך לא נקטו הליך כלפי שכן אחר שהציב מחסן ברכוש המשותף.
עוד טענו כי התובע עצמו אחסון במקלף הבית המשותף סחורה, וכן שם חפצים פרטיים ברכוש המשותף.
באשר להשתהות התובעים בהגשת התביעה, טענו כי זהו ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. בנוסף טענו, כי הם לא פעלו במשך שנים. זאת על אף שידעו על הבנייה הקיימת ועל השימושים הנעשים מטעם הנתבעים.
על הסעדים באשר לשימוש בדירת המחסנים, טענו הנתבעים כי הם אינם בסמכות ערכאה זו. שכן אין בסמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בעברות על חוק התכנון והבנייה או בנושאים תכנוניים.
באשר לטענה לעניין דמי שימוש ראויים, טענו הנתבעים כי היא אינה בסמכות המפקח. זאת משום שאין מדובר בפיצוי בגין הסגת גבול אלא בתרופה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
לטענתם, התובעים אינם רשאים לחזור בהם מההסכמה לשימוש הנתבעים ברכוש המשותף.
וכי השימוש בחצר הוא שימוש סביר ברכוש המשותף.
עוד טענו כי התובעים לא התנגדו לתוספות שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף ולחפצים ששמו בו.
וכן כי התובעים נתנו הסכמה בהתנהגות לחניית רכביהם בחניון המשותף.

הכרעה

כב׳ המפקחת קיבלה חלק משמעותי מסעדי התביעה. נקבע כי על הנתבעים לסלק את כל הציוד שבחצר המשותפת ואת מחסן הפלסטיק. על הנתבעים לפרק את הסוכך שמעל רחבת הכניסה לדירתם. ככל שיוחלט על ידי האספה הכללית על שינויים בחצר המשותפת, על הנתבעים להימנע מלהפריע לביצוע שינויים כאמור. על הנתבעים 3-4 או מי מטעמם, להימנע מלהחנות רכבים בחניה המשותפת ולהימנע בחצר המשותפת. על הנתבעים לפרק את תוספת הבנייה שהוסיפו לדירת המחסנים לכיוון החצר העורפית. על רשמת המקרקעין בירושלים לרשום הערה על דירת הנתבעים, בגוש 30005 חלקה 56 תת חלקה 4. הערה שעל על פיה ״קיים פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בתיק 1-152-2022 בנוגע למחסן הכלול בדירה זו, ולשימוש בחצר המשותפת״. זאת על מנת שלא להביא להטעיית רוכשים פוטנציאליים. כב׳ המפקחת קבעה שעל הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים את הוצאות ההליך בסך של 15,000 ש״ח.

להלן סעדי התביעה שנדחו על ידי המפקחת:

המפקחת דחתה את הסעד הנוגע לתביעת דמי שימוש בגין הסגת גבול לרכוש המשותף.
נקבע כי הטענה לפגיעה הנגרמת בגין אופי השימוש אינה בסמכות המפקח על רישום מקרקעין. (ר’ ד”נ 20/73, שמע נ’ סדובסקי פד”י כח (1) 730 (1974), ע”א (מחוזי חיפה) 1589/05 מצר נירה נ’ יעקב וזלדה גיטיס, בפסקה 4.4 (נבו 14.06.2006)].
לעניין הטענות לעבירות על חוקי התכנון והבנייה, נקבע כי אינן בסמכות המפקח על רישום מקרקעין. למעט בהיבטים מסוימים שנקבעו בחוק. ר’ עש”א (מחוזי חיפה) 38634-01-20 חנה שטינברג נ’ יוגב צבי (נבו 6.7.2020 בפסקה 58; תיק (המפקח על רישום מקרקעין פתח תקוה9 659/20 עו”ד נחמיאס נ’ גיבלי (נבו 14.3.2022). מכאן נקבע שאין סמכות לערכאה זו לדון בעניין. בעצם השימוש הנעשה בדירת המחסנים ובעבירות התכנון הכרוכות בך. מכאן שדין הסעדים שביקשו התובעים בהקשר זה להימחק. עם זאת, אין בכך כדי לגרוע מזכות התובעים לטעון לפגיעה הנגרמת לרכושם הפרטי/לרכוש המשותף בגין שימוש כאמור.
עוד נקבע כי אין סמכות לערכאה זו לדון בסעדים הנזקיים שבכתב התביעה, למעט לעניין הסגת גבול. [ר’ ד”נ 20/73, שמע נ’ סדובסקי פד”י כח (1) 730 (1974); עש״א (מחוזי-ת״א) 34810-10-18 רבין נ׳ נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב (נבו, 15.4.2019)]. על כן הסעדים המפורטים בסעיף 43ח לכתב התביעה יימחקו. עם זאת, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכות התביעה להגיש תביעות בעניינים שאינם בסמכות ערכאה זו בפני ערכאות מתאימות.
בנוסף קבעה המפקחת כי אינה מוצאת מקום לקבל את טענת השיהוי. זאת מאחר והנתבעים 1-2 כרוכשי הדירה, נכנסו לנעליו של האב בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם בנוגע לדירה. על כן גם אם לא ידעו על פסק הדין שניתן בעניין הדירה, לטענתם, הרי שהם מחויבים בו. [ר’ ע”א 402/80 “אתגר” הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע”מ נ’ מ.ב.א. החזקות ונכסים בע”מ, לה (3) 309 (1981)].
עוד קבעה בעניין טענת השיהוי, כי היא אינה קבילה מאחר ואותן פעולות שביצעו הנתבעים לכאורה בשל השיהוי הנטען, נעשו שלא כדין.
וכן כי אינה מוצאת מקום לקבל את טענת השיהוי מאחר ועצם קיומה של דירת המחסנים, היא דבר הפוגע קניינית בזכות התובעים.
עוד נקבע כי תוספת הבניה לדירת המחסנים מהווה שימוש ייחודי. שימוש מעין זה דורש את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות. זאת על פי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין. גם כאשר מדובר בשימוש ייחודי ללא הצמדה קניינית, נדרשת הסכמה כאמור. [ר’ ע”א 2525/92 ראוכרברג נ’ עיריית רמת גן, מז (5) 850; רע”א 698/86 בן צור נ’ נעים ששון (נבו 23.7.1987)]. חריג לכך, הוא סימן ג1 לפרק ו לחוק המקרקעין, המאפשר הרחבת דירה ברוב מופחת. הנתבעים לא הוכיחו שמתקיימים התנאים המאפשרים ביצוע תוספת הבניה על חשבון הרכוש המשותף. גם במידה והיה ניתן היה לראות בדירת המחסנים “דירה” כהגדרתה בחוק המקרקעין.
הנטל על הנתבעים להוכיח שמתקיימים לגביהם התנאים הנדרשים לצורך ביצוע הרחבת דירת המחסנים. הנתבעים לא טענו וממילא לא הוכיחו שניתן לקבל היתר בניה להרחבה שביצעו. דירת המחסנים, היא כשלעצמה בנויה ללא היתר כדין. מסיבה זאת קיים קושי להניח שניתן יהיה לקבל היתר להרחבה שבוצעה לה.
טענת הנתבעים שהתובעים הסכימו “במפורש” להרחבה לא הוכחה.
נקבע כי בתוך 60 יום על הנתבעים לפרק את תוספת הבניה לדירת המחסנים שבנו לכיוון החצר העורפית המשותפת. זאת בשל טענת הנתבעים לחשש לקריסת המרפסת שנבנתה מעל תוספת הבניה שבנו. (המרפסת של דירת רבינוביץ – ר’ סעיף 28 לתצהיר הנתבע 3). עוד נקבע, כי פירוק תוספת הבניה שביצעו הנתבעים תיעשה תחת פיקוח הנדסי. פיקוח זה ייתן הנחיות באשר לאופן ביצוע הפירוק כך שלא יפגע במרפסת הקיימת מעל תוספת הבניה.
להתרשמות המפקחת קיימים בחצר האמורה סממנים רבים המצביעים על שימוש ייחודי שעושים הנתבעים בחצר האמורה. על כן על הנתבעים להימנע מלעשות שימוש ייחודי כאמור בחצר. עוד קבעה, כי על הנתבעים לפעול בתוך 30 יום לסילוק כל חפציהם מהחצר המשותפת.
באשר לשינויים שביצעו הנתבעים בחצר – הצבת דשא סינטטי והנמכת רחבת הכניסה לדירתם. נקבע שהרי לא הוכח מה היה מצבם קודם לביצוע השינויים על ידי הנתבעים. על כן קיים קושי לקבוע כי על הנתבעים להשיב מצב לקדמותו. זאת שעה שאין ראיות באשר למצב הקודם. עם זאת, זכות האספה הכללית של הבית המשותף לקבוע כיצד ייראה הרכוש המשותף האמור לטובת כלל בעלי הדירות.
על הנתבעים 3-4 או כל מי שיתגורר במקומם בדירת המחסנים, או מי מטעמם, להימנע מלחנות בחניון המשותף. זאת משום שנוצרת פגיעה בזכות התובעים לשימוש בחנייה המשותפת בבית המשותף.
התובעים לא הוכיחו את זכאותם לדמי השימוש הנטענים על ידם, ועל כן טענותיהם בעניין זה נדחות.
הנתבעים לא הוכיחו שהסכימו לפרויקט החיזוק ולא תרמו להכבדה על ביצועו. גם אם היה מוכח כך, לא היה הדבר גורע מזכות התובעים לדרוש את הסעדים נשוא התביעה. זאת ללא כל קשר לפרויקט החיזוק. הנתבעים זנחו בסיכומיהם את הטענה בדבר מעשה בית דין בשל פסק הדין שניתן בעבר והתיישן לטענתם. זאת באשר לדירת המחסנים, ועל כן לא נמצא מקום להתייחס לטענה זו.
אין מקום למתן הסעד ביחס לניתוק דירת המחסנים ממערכות הבית המשותף. זאת מאחר ולא הוכיחו כי החיבור למערכות כאמור פוגע בדירותיהם או ברכוש המשותף.

לקריאת כל פסק הדין

כמות צפיות: 474

שיתוף והדפסת המאמר

תוכן העניינים של המאמר

ערר כנגד ההחלטה לחיזוק מבנה ותוספות בנייה בהתאם לתמ״א 38

ערר על התחדשות עירונית באמצעות שינוי יעוד

בקשה לאישור עבודות חיזוק, בבית המשותף שברחוב הרב ברלין 22 בירושלים

התנגדות לבניה

דוגמא לכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה - כללים בסיסיים

התנגדות לתמ״א 38

תכנון ובניה בבית המשותף

חידושים והלכות