סיכום הליך מס׳ : 1/3/2022 אשר ניתן ע״י כבוד המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין א.שרייבר, בתאריך י”ד כסלו תשפ”ד, 27 נובמבר 2023.
תקציר
כב׳ המפקחת הכריעה בתביעה אשר דנה באישור עבודות חיזוק. עבודות החיזוק האמורות, הן למרות התנגדות הנתבעים, בבית המשותף שברחוב הרב ברלין 22 בירושלים. בית זה ידוע כגוש 30024 חלקה 61 (להלן – הבית המשותף). הבית המשותף נבנה לפני 1.1.1980 והוא כולל, על פי מסמכי הרישום, 7 דירות. התובעים הם בעלי 6 מהדירות, והנתבעים הם בעלי דירה נוספת. לדירת הנתבעים צמודים קניינית 2 מחסנים. מסמכי שעל פיהם אושרה התוכנית, אינם תואמים את המצב בפועל של הבית המשותף ואינם תואמים את הרישום הקנייני. כב׳ המפקחת דחתה את התביעה מהטעמים שיפורטו בסיכום זה.
טענות התובעים
- התובעים טענו כי במסגרת הפרויקט יקבלו הנתבעים 2 דירות מורחבות במקום דירם הנוכחית. בנוסף יקבלו, 2 מחסנים בשטח כולל של 20 מ״ר, במקום המחסנים המוצמדים לדירתם.
- התביעה אף ציינה את נכונות הועדה המקומית לאחד את שתי הדירות לדירה אחת. איחוד שיתרחש בסיום הפרויקט. בנוסף, היזם הביע נכונות לקחת על עצמו את העלויות הכרוכות בך לצרכי פשרה, אך הנתבעים סרבו לכך.
- בנוסף, נטען כי ההיתר היחיד של הבית המשותף הוא ההיתר משנת 1959, והיתר זה אינו תואם את הבינוי בפועל.
- באשר למחסנים, צוין כי הם אינם מופיעים בהיתר המקורי והם חריגת בנייה.
- עוד נטען, לא נפגעת זכותם של הנתבעים על המחסנים. הם יקבלו מחסנים באותו מיקום בתוספת שטח מקסימלי אפשרי על פי התב״ע, 10 מ״ר לכל מחסן.
- באשר לבור המים, נטען כי הוא הוא רכוש משותף, ושגם אם ניתנה הרשות לשימוש בבור, זכותם לחזור בהם מכך. בנוסף, טענו שהנתבעים פעלו לאיחוד המחסנים עם בור המים ולהפיכת השטח הנוצר לדירה.
- בנוסף, נטען כי השינויים התכנוניים שיהיו בדירה במסגרת הפרויקט, אינם מהווים פגיעה קניינית.
טענות הנתבעים
- הנתבעים טענו שההיתר עליו מתבסס היזם הוא היתר משנת 1957, שבוטל בשנת 1959, ואינו תואם את הבינוי.
- בנוסף ציינו כי תיק הבניין נעלם, לרבות ההיתר המקורי משנת 1960, אף שבתחילת הדרך היזם הסתמך על היתר זה.
- עוד נטען, כי אין ליזם הוכחה שהעירייה אישרה לו כהיתר מקורי את היתר 10932.
- באשר לבור המים, טענו הנתבעים שבעל הדירה המקורי ויתר על חלקו במחסן משותף ובתמורה קיבל זכויות בבור המים. טענה זו אושרה לנתבעים על ידי בעלי דירות אחרים, לאחר שרכשו את הדירה.
- באשר למחסנים נטען כי היזם אינו מגדיל את שטחם ושככל שהיה פרויקט המתייחס ל-7 דירות, היו זכאים למחסן נוסף.
- עוד נטען, שהיזם מסתמך על ההיתר המבוטל בהיבטים הנוחים לו, ובהיבטים אחרים מתבסס על המצב הרישומי.
- באשר להסתמכות על ההיתר הבטל, טענו הנתבעים כי זו מזיקה להם, הן בשל היקף המס שיידרשו לשלם כתושבי חוץ יגדל, והן בשל הוצאות נוספות שיידרשו לצורך מכירת הדירות ורכישת דירה מתאימה אחרת.
הכרעה
כב׳ המפקחת בחנה טענת הנתבעים לפגיעה בזכויותיהם תוך התייחסות לשני מישורים. האחד – השאלה האם הם צפויים לקבל במסגרת פרויקט החיזוק תמורה שוויונית ליתר בעלי הדירות. השני – האם האופן בו צפוי הפרויקט להתבצע, פוגע בקניינם של הנתבעים. במכלול הנסיבות עלה כי בשל הפגיעה הקניינית המהותית שתגרם לנתבעים בשל תכנית החיזוק, אין מקום לאשרה. עם זאת, יכול שניתן היה לאשר אותה, ככל שוועדות התכנון היו מאשרות מראש את האפשרות לאיחוד שתי הדירות שנתנו לנתבעים על פי תכנית החיזוק בתמורה לדירתם. אפשרות כזו אינה קיימת בתוכנית החיזוק המהווה בסיס לתביעה זו. בנוסף, אף הובהר על ידי התובעים, שלא ניתן להתחייב לכך בשלב הנוכחי.
עניין בור המים רלוונטי לשאלה האם לנתבעים זכות שבור המים יישאר בשימושם גם לאחר תכנית החיזוק. בנוסף, מהן התמורות להן זכאים הנתבעים בגין המחסנים באשר לבור המים, הרי שע״פ מסמכי הרישום מדובר ברכוש משותף. יתר על כן, גם מבחינה תכנונית לא קיים היתר שמכשיר את בניית היחידה הכוללת את מחסני הנתבעים ואת בור המים. על פי הפסיקה, הצמדה קניינית של רכוש משותף צריכה להיות מבוססת על הוראת תקנון הבית המשותף. הנתבעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, שקיימת הסכמה להצמדה קניינית של בור המים לדירתם. טענת הנתבעים לקבלת הסכמות כאמור היא טענה כללית, שאין בה כדי להוכיח את ההסכמה המפורשת הנדרשת מכל בעלי הדירות. כב׳ המפקחת לא שוכנעה שלנתבעים זכות בלתי הדירה בבור המים, ועל כן, אין מניעה שבור המים ישמש לצורך ביצוע הפרויקט. ממילא, לא קיימת לנתבעים זכות ליחידה בקומת המרתף.
להלן נימוקי הכרעת כב׳ המפקחת:
- טענות הנתבעים בהיבטים תכנוניים, בכללן טענות באשר להתנהלות התוכים וועדות התכנות בנוגע לתכנון הפרויקט, ובאשר לעצם תוקפו של ההיתר שניתן יימחקו, שכן אינן בסמכות ערכאה זו.
- לא ניתן לקבל את עמדת התובעים, על פיה התמורות שינתנו לנתבעים גבוהות מאלו שיקבלו בעלי הדירות האחרים.
- אין מקום לאשר תוכנית חיזוק שאינה מתבססת על המצב הקנייני הקיים.
- אין מניעה לביצוע הפרויקט, אולם לא ניתן לכפות הסכמה כזו על הנתבעים.
- באשר לבור המים, לא שוכנעתי שמתקיימות נסיבות המונעות מהתובעים לבטל את זכות ההסכמה שנתנה לנתבעים לשימוש בו.
- טענת התובעים באשר למחסנים, שעל פי מסמכי התכנון הישנים, לנתבעים לא קיימת זכות למחסנים כלל, נדחית.
- טענת התובעים, על פיה התייחסות לדירת הנתבעים כדירה אחת אינה מאפשרת לתת להם את המחסנים שבבעלותם ובנוסף מחסן כפי שניתן לכל יתר בעלי הדירות, נדחית.
לא ניתן לאשר את תוכנית החיזוק במתכונתה הנוכחית, וכחלק מכך, לצורך מתן תמורה לנתבעים באופן שאינו פוגע בדירתם, אין להפחית שטחים מדירתם הנוכחית, ויש להוסיף לה שטחים באותו היקף שמקבלים יתר בעלי הדירות. לאור כל האמור התביעה נדחית. בשל תוצאה זו יישאו התובעים בהוצאות הנתבעים בסך של 15,000 ש״ח.
לקריאת פסק הדין המלא
כמות צפיות: 1,129
