בבניין ברחוב בארי 28, נתניה (גוש 8267 חלקה 615) – בית משותף ותיק שנבנה בשנות ה־60, הכולל 15 דירות מגורים ותת־חלקות נוספות, ביקשו הדיירים לקדם פרויקט חיזוק ותוספת בנייה לפי תמ״א 38/1. המחלוקת התמקדה בזכויות מחסן במסגרת תמ״א 38 מחסן, שאינו מוגדר כדירה. הבניין, בן יותר מחמישה עשורים, אינו עומד בתקן רעידות אדמה, ומטרת הפרויקט היא לחזקו, להוסיף ממ״דים, לשדרג תשתיות, לחדש לובי וחדרי מדרגות, ולהוסיף מעלית ומקומות חניה.
מרבית בעלי הדירות התקשרו עם היזם והביעו תמיכה בפרויקט. מנגד, חברת בדר–דוגרי ושות׳ בע״מ, שנמצאת בפירוק משנת 1988, היא שנותרה כמתנגדת יחידה. לחברה זכויות רשומות ב־מחסן בקומת הקרקע בשטח 3 מ”ר, אליו מוצמדות ארבע חניות (א’-ד’), וכן 5/86 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף.
רקע: מחסן לעומת דירה במסגרת תמ״א 38
מרבית בעלי הדירות התקשרו עם היזם והביעו תמיכה בפרויקט. מנגד, חברת בדר–דוגרי ושות׳ בע״מ, שנמצאת בפירוק משנת 1988, היא שנותרה כמתנגדת יחידה. לחברה זכויות רשומות ב־מחסן בקומת הקרקע בשטח 3 מ”ר, אליו מוצמדות ארבע חניות (א’–ד’), וכן 5/86 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף.
בעלת המחסן טענה כי היא זכאית לתוספת מקבילה לזו של הדירות, ודרשה כי במסגרת הפרויקט יוקצה לה מחסן חדש בשטח של 12 מ”ר (פי ארבעה מגודלו הרשום) וכן שלוש חניות חלופיות ותקניות.
מנגד, יתר הדיירים טענו כי דרישתה אינה עומדת במבחן המציאות:
-
המחסן המקורי נבנה ללא היתר, ורק שנים מאוחר יותר הורחב ל־8.7 מ”ר בהיתר בנייה שניתן לדייר אחר.
-
מצב הרישוי שלו פגום, ונרשמה הערה כי ייעודו לשימוש משותף.
-
מתוך ארבע החניות הצמודות: אחת הוחכרה לצד ג’ ל־999 שנה, אחת (א’) משמשת בפועל את כלל הדיירים, ושתי החניות הנוספות (ג’ ו–ד’) אינן ניתנות לשימוש כרכבי חניה בשל היעדר גישה.
לטענת התובעים והיזם, ההצעה שהוגשה לנתבעת – מחסן חדש בשטח 4.5 מ”ר (כ־6 מ”ר תוספת נטו לעומת השטח הרשום, שהם כ־28%) וחניה תקנית אחת – היא הצעה נדיבה ואף עולה על התמורה היחסית שמקבלים בעלי הדירות האחרות (תוספת של כ־22% בלבד).
באשר לטענת התובעים כי למחסן אין כל היתר בנייה ומשכך אין לו מעמד מחייב בהליך החיזוק, קבע כב’ המפקח כי יש להבחין בין מישור תכנוני לבין מישור קנייני:
45. בשים לב להוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין לפיה: “רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו”, זכויות הקניין של הצדדים קבועות על פי רישומן בפנקסי המקרקעין ובתקנון המוסכם החל על הבית המשותף. כמו כן, בפסיקת בית המשפט העליון נקבע כי המפקח בפסיקתו מחויב להסתמך על הרישום הקיים בפנקסי המקרקעין ואין הוא רשאי לסטות ממנו: “על המפקח לחרוץ את דינו על פי הרישום הקיים… הרישום הקיים איפשר לו [למפקח] הכרעה לגופה של המחלוקת, כי זו אמת המידה, לפיה עליו לחרוץ את דינו” (ר”ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 קרית אונו נ’ ירדני, פ”ד לח(4),487, 494 (1984).
46. לנוכח האמור לעיל, לא מצאתי לייחס כל משקל לטענות התובעים ככל שהן תוקפות במישור הקנייני את זכויותיה הרשומות של הנתבעת במחסן על הצמדותיו כמצוין במרשם המקרקעין ובמסמכי הבית המשותף.
המחלוקת המשפטית על זכויות מחסן בתמ״א 38
במוקד ההכרעה (עמ׳ 44–53 לפסק הדין) עמדו שתי שאלות. המפקח נדרש לשאלת התמורה השוויונית כאשר מדובר ב־תמ״א 38 מחסן שאינו דירה:
- האם התמורה שהוצעה לנתבעת פוגעת בזכויותיה הקנייניות?
- האם מתקיים עקרון השוויון בין בעלי הדירות לבין בעל המחסן?
המפקח על רישום המקרקעין הדגיש כי זכויות הנתבעת רשומות כדין, אך מהתשתית הראייתית עלה כי מצבו התכנוני של המחסן בעייתי, וכי שתי החניות (ג’ ו-ד’) אינן חניות בפועל אלא שטחי קרקע בחצר ובשביל הכניסה לבניין.
הנתבעת לא הגישה חוות דעת שמאית נגדית, ולא הצליחה לערער בחקירה את ממצאיו של שמאי התובעים, מר גיל בר-לב. חוות דעתו קבעה כי ההצעה (4.5 מ”ר + חניה תקנית אחת) משקפת תוספת של 50% לשטח המחסן – לעומת תוספת ממוצעת של 22% בלבד שמקבלים בעלי הדירות.
כפי שנכתב בסעיף 52 לפסק הדין:
“מאחר שהאמור בחוות דעתו של השמאי בר לב לא נסתר, אין לי אלא לקבל את האמור בעניין זה בחוות דעתו.”
הכרעת המפקח בתמורות למחסן שאינו דירה
המפקח דחה את טענות הנתבעת וקבע כי:
-
המחסן יוגדל ל־4.5 מ”ר (כ־28% תוספת לשטח הרשום).
-
תוצמד לו חניה אחת מוסדרת ותקנית.
-
שתי החניות ג’ ו-ד’ יישארו בבעלותה אך לא ישמשו בפועל כחניות, ולא ייבנו עליהן מתקנים משותפים.
-
טענות בדבר פגיעה בשוויון או זכאות לתוספת של 12 מ”ר נדחו בהיעדר ביסוס מקצועי.
בסיכומו של דבר, נקבע כי בעל נכס מסוג תמ״א 38 מחסן יקבל תוספת קטנה יותר יחסית לבעלי דירות, וזאת בהתאם לערך הנכס ולמעמדו המשפטי.
בנוסף, הנתבעת חויבה בהוצאות.
משמעות והשלכות: שוויון תמורות בין דירות למחסן
פסק הדין ממחיש את ההבדל בין זכויות בדירה לבין זכויות תמ״א 38 מחסן בפרויקט. התמורה נקבעת לפי ערך הנכס, מצבו התכנוני והשפעתו על סל הזכויות הכולל בפרויקט.
במקרה זה, בעלת המחסן קיבלה תוספת של כ־6 מ”ר, המהווים כ־28% תוספת לשטחו הרשום – לעומת 22% בלבד לבעלי הדירות. מכאן המסקנה: כל מקרה נבחן לגופו, ויש לשקלל משתנים רבים – קנייניים, תכנוניים ושמאיים – כדי להגיע לתוצאה הוגנת ומידתית גם לגבי נכסים שאינם דירות.
למידע נוסף על נושא זה: מהי התמורה השוויונית לבעלי מחסן בפרויקט פינוי–בינוי?
כמות צפיות: 236
