תוכן העניינים של המאמר

מאמרים נוספים

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

נא לבחור את הנושא המתאים:

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

תמורה שוויונית בתמ״א 38 והטענות להיעדר שוויון

נערך לאחרונה ב: יוני 13, 2024

סיכום הליך מס׳ : 4/282/2021, אשר ניתן ע״י כב׳ המפקחת אורי שלומאי

תקציר

כב׳ המפקח הכריע בתביעה לאישור פרויקט תמ״א 38  לצורך הריסה ובניה מחדש של תוספת דירות בהתאם לסעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008, ברחוב חיננית 7 תל אביב-יפו.

כב׳ המפקח אישר את פרויקט החיזוק, לאחר שקיים איזון תמורות בין הדיירים וקיבלה את טענת המתנגד לעניין זה. יתר טענות המתנגד נדחו כפי שיפורט בסיכום זה.

טענות התובעים:

  1. התביעה דרשה לבדוק האם מידת הגריעה נכנסת לגדרי חוק החיזוק.
  2. התביעה דרשה לבדוק מידת הפגיעה בזכויותיהן של בעלי הדירות כתוצאה מאותה גריעה.
  3. התביעה טענה שלאחר שהתקבלה ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר, נדרשו זיקות הנאה מול הגורמים הרלוונטיים בעירייה.
  4. לפי עדותו של היזם, מר ישראלי, התביעה טענה שמדובר בפרויקט ייחודי, בעל ראייה כוללת על כל המתחם ולא רק לבית המשותף עצמו.
  5. התביעה דרשה לבדוק האם הצמדת החצר המשותפת לצורך הדירות החדשות, מהווה התאמה להצמדת החלקים הנוספים מהרכוש המשותף לדירות הקיימות על מנת שניתן יהיה לאשר את העבודות חרף ההצמדה.

טענות המתנגד:

  1. המתנגד הסתמך על פסק דין יחידי משנת 2014, של המפקחת על רישום המקרקעין, במסגרתו לא אושרו הצמדות שטח החצר המשותפת לטובת דירות גן במסגרת עבודות תמ״א, ומבקשת להחיל את שנפסק שם בענייננו.
  2. המתנגד טען, שבמסגרת פרויקט התמ״א נלקחים חלקים נרחבים מהרכוש המשותף, בניגוד לסעיף 5 לחוק החיזוק, הדורש הסכמת כלל בעלי הדירות בבית המשותף.
  3. המתנגד טענן לפגיעה בעצים ובגדרות כתוצאה מעבודות החיזוק.
  4. המתנגד טען, כי בניגוד להחלטת הוועדה מיום 10.5.2021, הקובעת כי הגג של הבית המשותף צריך להירשם על שם בעלי הדירות, הסכם התמ״א קובע כי הגג החדש ירשם על שם דירת היזם. 

כב׳ המפקח הכריע בטענות כך: 

  1. אני סבור שאין להקיש מפסק הדין הנ״ל לענייננו ממספר טעמים: ראשית, נסיבות פסק הדין שונות בתכלית מהמקרה הנידון. שנית, פסק הדין הסתמך על הוראות התמ״א דאז, ולא מצא בהן כדי לאפשר הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף לצורך הדירות החדשות שבקומת הקרקע.
  2. התובעים לא טרחו להסביר ולבאר את טיב התוכנית וההצמדות העתידיות, גם במסגרת סיכומיהם, ולמיטב התרשמותי אף נמנעו מלעשות כן חרף טענות הנתבעים. בנוסף, במסגרת דיוני קדם המשפט, הערתי לתובעים כי יש קושי של ממש בעניין הצמדת הגינות לדירות הגן, אך התובעים עמדו על התוכניות הקיימות ונמנעו מלבצע שינויים.
  3. אדריכל התוכנית, אשר זומן לעדות על ידי הנתבעים רייס, לא הביא עימו לעדות את התוכנית העדכנית והתקשה לקבוע את מידות החלקים הרלוונטיים בתוכנית. בנסיבות אלו, יש קושי של ממש לקבוע האם ההצמדות עולות בקנה אחד עם ההנחיות שבפסיקה. משכך, אני קובע כי לא ניתן יהיה לרשום לדירות הגן הצמדות של גינות מעבר ל-12 מ”ר המהווים את השיעור הממוצע של התוספות ליתר הדירות באמצעות הוספת מרפסות. מאחר שלדירות הגן בחלק הדרומי מוצמדות הן גינות והן שטח מרוצף פתוח שאינו חלק אינטגרלי מהדירה, המשמעות של הוספות שטחים אלו יחד מעבר לשטח הדירה בשטח העולה על 12 מ”ר היא “כפל פיצויים” על שטח המרפסות של יתר הדירות. משכך, אני קובע כי במועד רישום הזכויות סך התוספות על חשבון הרכוש המשותף לצורך גינות, לרבות השטח המרוצף, לא יעלה על 12 מ”ר.
  4. אני קובע כי השטח שיוצמד לדירות הגן יגודר באופן כזה אשר יהיה חיץ ברור בין השטח המוצמד ליתר הרכוש המשותף בו כלל בעלי הדירות יוכלו לעשות שימוש. החיץ ייעשה באמצעות גדר שגובהה לפחות 1.2 מטר.
  5. אני דוחה את טענת התובעים הנסמכת לכאורה על עדותו של האדריכל כי החלקה מושא זיקת ההנאה מצויה מחוץ לגבולות המגרש. טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם התשריט לעיל (פאתי המגרש של הבית המשותף בקו המקווקו בכחול), ואף נטענה על ידי האדריכל כלאחר יד, ולאחר מכן חזר בו ממנה (פרוטוקול הדיון מיום 21.7.2022 בעמ’ 22 שורה 20-19). מנגד, היזם, מר ישראלי, אישר את הגריעה לצורך זיקת הנאה למעבר הולכי רגל שמסתכמת בכ-50 מ”ר (פרוטוקול הדיון מיום 16.6.2022, עמ’ 14 שורה9)

 

עם זאת, המפקח אישר את הפרויקט בכפוף לתיקון כפי שצוין לעיל ואת יתר טענות ההתנגדות המפקח דחה. הפרויקט אושר לאחר שבוצע איזון בתמורות.

שיתוף והדפסת המאמר

וואטצאפ
פייסבוק
טוויטר
דוא״ל
הדפסה
דילוג לתוכן