תוכן העניינים של המאמר

מאמרים נוספים

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

נא לבחור את הנושא המתאים:

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ערר על התחדשות עירונית באמצעות שינוי יעוד

נערך לאחרונה ב: יוני 13, 2024

סיכום ערר מס׳: ר״ג /92001/0121, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה: עו״ד גב׳ נורית טביב מזרחי, יו״ר, גב׳ נאוה סירקיס, שמאית מקרקעין וגב׳ יעל פרי, נציגת מתכנן המחוז. בתאריך: כ״ט בניסן תשפ״ד, 07/05/24. 

תקציר

ערר זה הוגש לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה – 1965, על החלטת הוועדה המקומית מיום 27.02.2020, במטרה לדחות את תביעת העוררים, שהוגשה מכוח סעיף 197 לחוק, בעניין תוכנית מס׳ 0251132-506, ״מגדל מגדים״, אשר פורסמה ברשומו ביום 02/08/2016, שעניינה הוא התחדשות עירונית באמצעות שינוי יעוד, כתוצאה הימנה ניתן לבנות על הקרקע מגדל מגורים רב-קומתי, הכולל 198 יח״ד בכ-36 קומות + קומה טכנית, מעל קומת קרקע גבוהה ומעל 7 קומות מרתף, תוך הוספת שטחי שירות ומסחר. הערר נדחה על הסף ביחס לעוררים בעלי הזכויות בשד׳ התמרים ובמגדים 10, מחמת היעדר גבילות.

טענות העוררים:

  1. העוררים טענו כי הפקדת כתב השיפוי מעידה כי מדובר בפרויקט מסחרי גרידא, וכי התוכנית תגרום לנזקים משמעותיים למקרקעיהם, הגובלים לתחום התוכנית.
  2. העוררים טענו כי התוכנית משנה את היעוד בתחומה מאזור מגורים ג׳ לאזור מגורים ד׳, מה שיוביל לפגיעות עקיפות: גידול בצפיפות, התקרבות הבינוי למקרקעיהם, גידול בהיקפי התנוער באזור, עומסי תנועה, מצוקת חניה, רעש, פגיעה באיכות ובזרימת האוויר, פגיעה בנוף, פגיעה בהצללה ופגיעה בפרטיות, הגורמות לירידת ערך נכסיהם, זאת לפי סעיף 197 לחוק.
  3. העוררים טענו כי התוכנית פגעה פגיעה עקיפה במקרקעיהם, בגינה זכאים העוררים לפיצוי.
  4. העוררים טענו כי המשיבות מסתמכות על מצב תכנוני קודם שגוי, בהתייחסן לתמ״א 38 כמצב הקודם, בעוד המצב התכנוני הקודם הינו תוכנית רג/340, תוכנית רג/מק/340ג, תוכנית רג/מק340ג29 ותוכנית רג/מק׳340ג/11.
  5. העוררים טענו כי בניגוד לקביעת הוועדה המקומית, הם כולם היו בעלי זכויות במועד אישור התוכנית או שהיו בעלי זכות לתבוע פיצויים, לפי סעיף 197 לחוק, במועד הגשת התביעה.
  6. העוררים טענו כי בניגוד להחלטת הוועדה המקומית, המקרקעין מהווים מקרקעין גובלים, מאחר ומבחינה עובדתית מדובר בכביש שכונתי צר. זאת בהתאם למחלוקת בעניין זה שכבר הוכרעה, בהחלטה של ועדת הערר ביחס לאותו כביש בערר בעניין אבירם, על פי הפסיקה בעניין עע״מ 2775/01 ויטנר נ׳, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ״שרונים״.
  7. העוררים טענו כי גם רחוב שכל תכליתו היא לשרת את התנועה בתוך סביבת מגורים, הוא רחוב שניתן לראותו כ״כביש שכונתי צר״, זאת על פי הפסיקה בעמ״ו 157/02, חברת מגדלי אלרוב בע״מ נק אברהם טויגר ואח׳.
  8. העוררים טענו כי קביעת המשיבות להיעדר ירידת ערך שגויה מיסודה, מאחר ותמ״א 38 אינה מצב תכנוני קודם והמועד בו בוחנים את השפעתה הוא המועד בו מתבקשים היתרי בנייה לפי תמ״א 38, לכן אין להתחשב בזכויות מכוחה בעת חישוב המצב קודם בתביעת הפיצויים.
  9. העוררים טענו כי היה על שמאי המשיבים לחשב לכל היותר את הזכויות לפי מקדם שווי מופחת ואין לקבל את גישתו, לפיה יש להתייחס למקסימום זכויות הבנייה שתמ״א 38 עשויה לאפשר כזכויות מוקנות, מאחר ומדובר בטענה שגויה ומנוגדת לדין, שכן מטרת תמ״א 38 אינה להעניק זכויות בנייה נרחבות אלא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
  10. העוררים טענו כי על פי הוראת תקנה 3 לתקנות התכנון והבנייה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), קובעת חובה לצרף חוו״ד שמאי מקרקעין בלבד, לכן אין לקבל את קביעת הוועדה המקומית, לפיה יש למחוק מחוות דעת שמאי העוררים את כל הטענות המתייחסות לכאורה לעניינים שאינם בתחום מומחיותו, שכן מדובר בניסיון לחסום את דרכם של העוררים לערכאות, תוך ניסיון להעמיס עליהם עלויות לא סבירות שאינן נדרשות על פי דין. ‎
  11. העוררים טענו שיש לדחות את החלטת הוועדה המקומית, שהפנתה את ההתנגדויות שהוגשו להחלטת הוועדה המחוזית, מאחר והתייחסות הוועדה המחוזית היא התייחסות כוללת ברמת התוכנית ולא פרטנית לכל דירה.
  12. העוררים טענו כי יש לדחות את קביעת הוועדה המקומית, לפיה שומת העוררים מתעלמת לכאורה מאלמנטים משביחים, זאת מאחר והתוכנית כנראה משביחה את הזכויות ליזם ולבעלי הדירות, אך אינה משביחה את ערך המקרקעין הגובלים, שרק נפגעים מהשפעתה.
  13. העוררים טענו כי הפטור שבסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, אינו חלק וכי לא הוכחו התנאים הקבועים בו, אותם יש לפרש בצמצום.

טענות המשיבות:

  1. המשיבות טענו כי מספר בנייני העוררים אינם בתחום התוכנית ואינם בגדר ״מקרקעין גובלים״.
  2. המשיבות טענו כי זכויות חלק מהעוררים במקרקעין, לא הוכחו במועד תחילת התוכנית.
  3. המשיבות טענו כי העוררים שוגים בבקשתם להסתמך על החלטת ועדת הערר בעניין אבירם, מאחר ומדובר בתוכניות אחרות בעלות קווים כחולים שונים.
  4. המשיבות טענו כי הקו הכחול בתוכנית נשוא ערר זה, עובר בגבול המזרחי של רח׳ שד׳ התמרים, לכן מקום שניתן היה להגדיר את טיב החציצה כ״כביש שכונתי צר״, אינו נכוןל מקרה הנדון, שהרי בין חלקות העוררים לקו הכחול של התוכנים, חוצצים שני כבישים חד סטריים ושדרה.
  5. המשיבות טענו שהעוררים לא עמדו בנטל הראשוני כדי להיכנס לגדרי סעיף 197 לחוק.
  6. המשיבות טענו כי שומת העוררים שגויה, הואיל והשמאי מטעמם התייחס בחוות דעתו לבינוי הקיים במתחם ומשווה אותו באופן שגוי למצב התכנוני החדש. זאת, במקום להשוות את מלא פוטנציאל התכנון במצב הקודם אל המצב התכנוני החדש, שהרי בנייה קודמת לא יכולה לשקף את מלא פוטנציאל ניצול הקרקע, זאת על סמך עמ״נ 236/03, נחמן לביא נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו.
  7. המשיבות טענו כי גם מבלי להביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני מכוח תמ״א 38, מותרת בנייה של עד 8 קומות על הקרקע, כך שגם אם נתעלם מהזכויות מכוח תמ״א 38, עדיין התוכניות החלות על מקרקעי התוכנית במצב הקודם, מאפשרות לבנות מבנים בגובה של עד 7 קומות.
  8. המשיבות טענו, כי בניגוד לטענת העוררים, הן לא צפו איזה נזק לכאורה מצד התוכנית החדשה, וכי מסירת כתב שיפוי על ידי יוזם התב״ע היא עניין שבשגרה, ומהווה דרישה שגרתית המעוגנת בכל החלטת ועדת מקומית לגבי תוכניות.
  9. המשיבות טענו כי התוכנית החדשה רק משדרגת את הסביבה ויוצרת איכות חיים טובה יותר.
  10. המשיבות טענו כי בניגוד לטענה כי התוכנית תביא לצפיפות מבנית, החישוב הנכון, תוך התייחסות למגרש התכנוני כולו, מראה כי הצפיפות דומה למקובל בסביבה ואף נמוכה ממנה.
  11. המשיבות טענו כי התוכנית משפרת את מצב החנייה באזור המתחם. ושלמעשה טענת העוררים בעניין היא ללא תימוכין חו״ד מקצועית.
  12. המשיבות טענו כי התוכנית למעשה מרחיבה את רח׳ מגדים בכ-5 מ׳ לאורך החזית הדרומית של התוכנית על חשבון המתחם ובכך היא משפרת את המצב התחבורתי באזור.
  13. המשיבות טענו כי לא ניתן להסתמך על השומה שניתנה על ידי השמאי מנחם אדר מטעם העוררים בעניין ״מגדל התמרים״, מאחר ומדובר בשומה שניתנה לפני תיקון 84 לחוק. מה גם שהשמאי מטעם המשיבה חולק על קביעת השמאי אדר, ולדידו אין בנסיבות השומה שניתנה בעניין שם, לא כל שכן בנסיבות הפרויקט דנן, כדי להצביע על פגיעה במקרקעין.
  14. המשיבות טענו באשר לעניין הנוף, כי טענות העוררים הן כלליות וללא בדל ראיה. שהרי לא הוצג הנוף הנשקף מכל דירה ודירה במצב הקודם ובמצב החדש.  מה גם, שהמצב הקודם מאפשר על פי תב״ע לבנות בניינים בני 8 קומות על הקרקע, ולפיכך לא מדובר בנוף הנשקף בפועל מהדירות אלא בנוף שהיה נשקף לו היו נבנים מבנים בני 8 קומות מעל הקרקע.
  15. המשיבות טענו באשר להצללה ולחסימת אור השמש, כי הנספח האקלימי לא מצביע על פגיעה ממשית בבניינים שבסביבת המתחם.
  16. המשיבות טענו כי עיון בנספח האקלימי שהוכן לגבי התוכנית, מעלה כי הבינוי המוצע אינו צפוי לגרום להשפעות בלתי רצויות ממשטר הרוחות.
  17. המשיבות טענו כי יש לדחות את טענת העוררים, כי מימוש התוכנית יפגע בפרטיות, מאחר ומדובר בטענה שלא נכללה ברשימת ראשי הנזק בסעיף 9.6 לשומת העוררים שצורפה לתביעה, כך שלא ניתן להעלות טענה לראש נזק חדש לראשונה בשלב הערר. מה גם שמדובר בטענה עובדתית שלא הוכחה, ושנטענה באופן גורף ביחס לדירות העוררים.
  18. המשיבות טענו כי העוררים לא עמדו בנטל המוטל על כתפיהם המצדיק מינוי שמאי מייעץ.
  19. המשיבות טענו כי התוכנית החדשה אינה פוגעת ואף השביחה את נכסי העוררים, שמתעלמים מהשדרוג הסביבתי הצפוי באזור.
  20. המשיבות ביקשו לשמור לעצמן את הזכות לטעון לתחולת סעיף 200 לחוק לאחר שהערר יוכרע.

הכרעה:

הערר נדחה על הסף ביחס לעוררים בעלי הזכויות בשד׳ התמרים ובמגדים 10, מחמת היעדר גבילות. הוועדה הורתה מבלי לקבוע מסמרות בדבר החלטתה הסופית, על מינוי של שמאי מייעץ, אשר יעריך את הפגיעה הנטענת בראשי הנזק, תוך בחינת שווי המקרקעין ביחס לבנייני העוררים שברחוב מגדים 12, 14 ו-16 בלבד, לפני אישור התוכנית ולאחריה, בהתאם ובכפוף לאמור בפירוט בערר. הצדדים יהיו רשאים להגיב במקביל על השומה המייעצת בתוך 30 ימים לאחר שתתקבל, וכן לטעון במסגרת פרק זמן זה טענות בהקשר לתוחלתו של סעיף 200, ככל שיבקשו לעשות כן. היעדר תגובה כמוהו כהסכמה לחוות דעת השמאי המייעץ. בשלב זה ובנסיבות העניין, אין צו להוצאות. יתר הטענות נדחו מהטעמים הבאים:

  1. הוועדה קבעה כי בהינתן מחלוקת שמאית בין הצדדים באשר לתכלית סעיף 197 לחוק, בסמכותה למנות שמאי מייעץ.
  2. הוועדה קבעה כי לא ניתן להגדיר את טיב החציצה כ״כביש שכונתי צר״, זאת מאחר ושד׳ התמרים אינן נכללות בתחום התוכנית, כך שבין תחום התוכנית לנכסי העוררים המתגוררים בבניינים שבשד׳ התמרים, ניצבות שד׳ התמרים במלוא רוחבן.
  3. הוועדה קבעה לאור עיון בהחלטה בעניין מגדל התמרים ובתוכנית, כי אמנם מדובר באותו הרחוב, אך התוכניות הרלוונטיות הינן שונות, ובהתאם – שונה הקו הכחול התחום אותן.
  4. הוועדה קבעה לעניין תנאי הגבילות כי יש מקום לקבל את טענות המשיבות ביחס לבניינים בשד׳ התמרים וכן לגבי הבניין ברח׳ מגדים 10. במקרה דנן מדובר בצבר חציצות, ולכן אין מקום לבחינת טיבו של כל אחד מהכבישים החד סטריים לבדו, אלא יש לבחון את טיב החציצה כולה. בר״מ 1328/11 ד״ר משה וינברג, נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל אביב.
  5. הוועדה קבעה כי נכסי העוררים בשד׳ התמרים אינם בגדר ״מקרקעים גובלים״ לתוכנית, וכי לא מדובר ב״כביש שכונתי צר״, המפריד בין נכסיהם לקו הכחול של התוכנית.
  6. הוועדה דחתה את טענת המשיבות כי גם רחוב מגדים אינו בבחינת ״כביש שכונתי צר״, זאת על סמך הקביעה כי השימוש במונח ״שכונתי״, בא להמחיש את הפונקציות המוגבלות של הכביש מבחינת ייעודו ומתכונתו ככביש שולי. עמ״נ (י-ם) 102/00 יוסף הלברייך, נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.
  7. הוועדה קבעה כי תנאי הגבילות מתקיים ביחס לבניין שברח׳ מגדים 14, אך גם ביחס לבניין שברח׳ מגדים 16 וביחס לבניין שברח׳ מגדים 12. ביחס לשני אלה, הוועדה סברה כי גבילותם הינה בדוחק, אך כן יש מקום לבחינת השמאי המייעץ גם ביחס אליהם, לאור טיב החציצה.
  8. הוועדה קבעה כי יש להשיב בחיוב באשר לשאלת קיומה של זכות במקרקעין המזכה בפיצוי. זכויותיו של כל עורר תיגזרנה אך ורק על פי חלקו היחסי בנכס.
  9. הוועדה קבעה כי ביחס לראשי נזק של עומס תנועה, חניה ופגיעה בנוף, אשר עלו בשומת העוררים בעלי הזכויות ברח׳ מגדים 12, 14 ו-16, יש מקום להורות על העברת עניינם לבחינתו של שמאי מייעץ, וכך הורתה.
  10. הוועדה קבעה כי ביחס לראש נזק של פגיעה בנוף, בחינת השמאי המייעץ תיעשה אך ביחס לדירות הפונות באופן ישיר למגדל וממוקמות החל מהקומה הרביעית ומעלה.
  11. הוועדה קבעה כי בשומת העוררים אין הוכחה לפגיעה בנושא החנייה.
  12. הוועדה קבעה ביחס לראש נזק של הגדלת מצוקת החנייה, כי יש מקום שהשמאי המייעץ יבחן את ראש הנזק של גידול בעומס התנועה, ולאור הגדלת הצפיפות, סברה הוועדה, הגם שבדוחק, כי יש מקום שייבחן גם ראש נזק זה.
  13. הוועדה קבעה כי הגדלת הצפיפות כשלעצמה אינה בבחינת ראש נזק עצמאי בתביעות מכוח סעיף 197 לחוק.
  14. הוועדה דחתה את טענת העוררים באשר להיבט הפגיעה ביחס לראש נזק של הצללה, מאחר ואלה נסמכו על נספח האקלים של פרויקט ״מגדל מגדים״ תוכנית רג/1536 והציגו תרשים ״חותם הצל״  על דירות העוררים ברחוב שד׳ התמרים בלבד. בהיעדר מסמך המצביע על הצללה לכוון רח׳ המגדים, הרי שהעוררים לא הרימו את הנטל ביחס לראש נזק זה.
  15. הוועדה קבעה ביחס לתוחלת תמ״א 38, כי נטייתה היא כעמדת העוררים, אך לצד זאת, הואיל ועסקינן בסוגיה הנתונה בימים אלה למחלוקת משפטית התלויה ועומדת בפני בית המשפט העליון במסגרת בר״מ 1975/24, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, לויתן אדיב שמואל, הוועדה אינה רואה להכריע בה נחרצות בשלב זה ומותירה זאת לשיקוף דעתו של השמאי המייעץ.
  16. הוועדה קבעה ביחס לטענת העוררים לעניין הגשת כתב שיפוי מאת המשיבה 2 אינה נהירה, והינה בהתאם להוראת סעיף 197א לחוק, שעניינה התניית תהלי תכנון בכתב שיפוי.
  17. הוועדה החליטה על סילוק על הסף של העררים בכל הנוגע לשד׳ התמרים וכן למגדים 10, אי לכך נכון יהיה להציג בפני השמאי המייעץ את גובה התביעה המוקטנת על מנת שיגזור את שכרו על פי התקנות.

שיתוף והדפסת המאמר

וואטצאפ
פייסבוק
טוויטר
דוא״ל
הדפסה
דילוג לתוכן