מאמרים נוספים

שוויון תמורות בתמ״א 38: תמורה שוויונית יחסית

פסק דין בתמ״א 38: שוויון התמורות הוא יחס הוגן, לא זהות מוחלטת. דירת גן קיבלה יותר, והאיזון נעשה בפיצוי כספי לנתבע.

הכשרת בנייה בדיעבד בבית המשותף גם ללא הסכמת השכנים

פסק דין: הרחבת דירה של 46 מ”ר בבית משותף בירושלים אושרה בדיעבד למרות שאין לה היתר. מהי הכשרת בנייה בדיעבד, מתי היא מותרת ומה נחשב שימוש סביר.

קרא עוד

תמורות שיווניות בתמ”א 38 לנכס שאינו מוגדר דירה אלא מחסן

פסק דין חדש קובע: בעל מחסן בבית משותף אינו זכאי לתוספת כמו בעלי הדירות

קרא עוד

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ראשי » סיכום פסקי דין » ערר על התחדשות עירונית באמצעות שינוי יעוד

ערר על התחדשות עירונית באמצעות שינוי יעוד

shir
מאי 29, 2024

כמות צפיות: 1,360

נערך לאחרונה ב: אוגוסט 5, 2024

סיכום ערר מס׳: ר״ג /92001/0121, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה: עו״ד גב׳ נורית טביב מזרחי, יו״ר, גב׳ נאוה סירקיס, שמאית מקרקעין וגב׳ יעל פרי, נציגת מתכנן המחוז. בתאריך: כ״ט בניסן תשפ״ד, 07/05/24.

תקציר

ערר זה הוגש לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה – 1965, על החלטת הוועדה המקומית מיום 27.02.2020. המטרה היא לדחות את תביעת העוררים, שהוגשה מכוח סעיף 197 לחוק, בעניין תוכנית מס׳ 0251132-506, ״מגדל מגדים״. תוכנית אשר פורסמה ביום 02/08/2016, שעניינה הוא התחדשות עירונית באמצעות שינוי ייעוד. כתוצאה הימנה ניתן לבנות על הקרקע מגדל מגורים רב-קומתי. מגדל הכולל 198 יח״ד בכ-36 קומות + קומה טכנית, מעל קומת קרקע גבוהה ומעל 7 קומות מרתף. מגדל זה כולל הוספת שטחי שירות ומסחר. הערר נדחה על הסף ביחס לעוררים בעלי הזכויות בשד׳ התמרים ובמגדים 10, מחמת היעדר גבילות.

טענות העוררים

העוררים טענו כי הפקדת כתב השיפוי מעידה כי מדובר בפרויקט מסחרי גרידא. בנוסף טענו כי התוכנית תגרום לנזקים משמעותיים למקרקעיהם, הגובלים לתחום התוכנית.
עוד טענו כי התוכנית משנה את היעוד בתחומה. שינוי מאזור מגורים ג׳ לאזור מגורים ד׳, היוביל לפגיעות עקיפות. גידול בצפיפות, התקרבות הבינוי למקרקעיהם, גידול בהיקפי התנוער באזור, עומסי תנועה, מצוקת חניה, רעש, פגיעה באיכות ובזרימת האוויר, פגיעה בנוף, פגיעה בהצללה ופגיעה בפרטיות, הגורמות לירידת ערך נכסיהם. זאת לפי סעיף 197 לחוק.
בנוסף טענו כי התוכנית פגעה פגיעה עקיפה במקרקעיהם, בגינה זכאים העוררים לפיצוי.
הם אף טענו כי המשיבות מסתמכות על מצב תכנוני קודם שגוי. זאת התייחסן לתמ״א 38 כמצב הקודם. בעוד המצב התכנוני הקודם הינו תוכנית רג/340, תוכנית רג/מק/340ג, תוכנית רג/מק340ג29 ותוכנית רג/מק׳340ג/11.
עוד טענו כי בניגוד לקביעת הוועדה המקומית, הם כולם היו בעלי זכויות במועד אישור התוכנית. או שהיו בעלי זכות לתבוע פיצויים. זאת לפי סעיף 197 לחוק, במועד הגשת התביעה.
וכי בניגוד להחלטת הוועדה המקומית, המקרקעין מהווים מקרקעין גובלים. זאת מאחר ומבחינה עובדתית מדובר בכביש שכונתי צר. זאת בהתאם למחלוקת בעניין זה שכבר הוכרעה, בהחלטה של ועדת הערר ביחס לאותו כביש בערר בעניין אבירם. ע״פ הפסיקה בעניין עע״מ 2775/01 ויטנר נ׳, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ״שרונים״.
בנוסף טענו כי רחוב שכל תכליתו היא לשרת את התנועה בתוך סביבת מגורים, ניתן לראותו כ״כביש שכונתי צר״. זאת על פי הפסיקה בעמ״ו 157/02, חברת מגדלי אלרוב בע״מ נק אברהם טויגר ואח׳.
עוד טענו כי קביעת המשיבות להיעדר ירידת ערך שגויה מיסודה. זאת מאחר ותמ״א 38 אינה מצב תכנוני קודם. המועד בו בוחנים את השפעת התמ״א הוא המועד בו מתבקשים היתרי בנייה לפי תמ״א 38. לכן אין להתחשב בזכויות מכוח התוכנית בעת חישוב המצב קודם בתביעת הפיצויים.
אף נטען כי היה על שמאי המשיבים לחשב לכל היותר את הזכויות לפי מקדם שווי מופחת. בנוסף, אין לקבל את גישתו לפיה יש להתייחס למקסימום זכויות הבנייה שתמ״א 38 עשויה לאפשר כזכויות מוקנות. טענה זו שגויה ומנוגדת לדין. שכן מטרת תמ״א 38 אינה להעניק זכויות בנייה נרחבות אלא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
ע״פ הוראת תקנה 3 לתקנות התכנון והבנייה, יש חובה לצרף חוו״ד שמאי מקרקעין בלבד. מסיבה זו טענו העוררים כי אין לקבל את קביעת הוועדה המקומית. לפי קביעתם, יש למחוק מחוות דעת שמאי העוררים את כל הטענות המתייחסות לכאורה לעניינים שאינם בתחום מומחיותו. לתפיסתם, זהו ניסיון לחסום את דרכם של העוררים לערכאות. תוך ניסיון להעמיס עליהם עלויות לא סבירות. עילות שאינן נדרשות על פי דין. ‎
עוד נטען כי יש לדחות את החלטת הוועדה המקומית. החלטה שהפנתה את ההתנגדויות שהוגשו להחלטת הוועדה המחוזית. זאת מאחר והתייחסות הוועדה המחוזית היא התייחסות כוללת ברמת התוכנית ולא פרטנית לכל דירה.
יש לדחות את קביעת הוועדה המקומית, לפיה שומת העוררים מתעלמת לכאורה מאלמנטים משביחים. זאת מאחר והתוכנית כנראה משביחה את הזכויות ליזם ולבעלי הדירות, אך אינה משביחה את ערך המקרקעין הגובלים. שכן הם רק נפגעים מהשפעתה.
וכי הפטור שבסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, אינו חלק. בנוסף טענו כי לא הוכחו התנאים הקבועים בו, אותם יש לפרש בצמצום.

טענות המשיבות

המשיבות טענו כי מספר בנייני העוררים אינם בתחום התוכנית ואינם בגדר ״מקרקעין גובלים״.
וכי זכויות חלק מהעוררים במקרקעין, לא הוכחו במועד תחילת התוכנית.
הן אף טענו כי העוררים שוגים בבקשתם להסתמך על החלטת ועדת הערר בעניין אבירם. זאת מאחר ומדובר בתוכניות אחרות בעלות קווים כחולים שונים.
עוד טענו כי הקו הכחול בתוכנית נשוא ערר זה, עובר בגבול המזרחי של רח׳ שד׳ התמרים. המקום שניתן היה להגדיר את טיב החציצה כ״כביש שכונתי צר״, אינו נכון ל מקרה הנדון. הרי שבין חלקות העוררים לקו הכחול של התוכנים, חוצצים שני כבישים חד סטריים ושדרה.
הן טענו שהעוררים לא עמדו בנטל הראשוני כדי להיכנס לגדרי סעיף 197 לחוק.
וכי שומת העוררים שגויה. הואיל והשמאי מטעמם התייחס בחוות דעתו לבינוי הקיים במתחם ומשווה אותו באופן שגוי למצב התכנוני החדש. זאת, במקום להשוות את מלא פוטנציאל התכנון במצב הקודם אל המצב התכנוני החדש. הרי שהבנייה הקודמת לא יכולה לשקף את מלא פוטנציאל ניצול הקרקע. זאת על סמך עמ״נ 236/03, נחמן לביא נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אונו.
בנוסף טענו כי מותרת בנייה של עד 8 קומות על הקרקע. גם מבלי להביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני מכוח תמ״א 38. כך שגם אם נתעלם מהזכויות מכוח תמ״א 38, עדיין התוכניות החלות על המקרקעין במצב הקודם, מאפשרות בנייה זו.
וכי בניגוד לטענת העוררים, הן לא צפו איזה נזק לכאורה מצד התוכנית החדשה. מסירת כתב שיפוי על ידי יוזם התב״ע היא עניין שבשגרה. מסירה המהווה דרישה שגרתית המעוגנת בכל החלטת ועדת מקומית לגבי תוכניות.
עוד טענו המשיבות כי התוכנית החדשה רק משדרגת את הסביבה ויוצרת איכות חיים טובה יותר.
בניגוד לטענה כי התוכנית תביא לצפיפות מבנית, החישוב הנכון מראה כי הצפיפות דומה למקובל בסביבה ואף נמוכה ממנה. זאת תוך התייחסות למגרש התכנוני כולו.
וכי התוכנית משפרת את מצב החנייה באזור המתחם. למעשה טענת העוררים בעניין היא ללא תימוכין חו״ד מקצועית.
הן טענו כי התוכנית מרחיבה את רח׳ מגדים בכ-5 מ׳ לאורך החזית הדרומית של התוכנית. הרחבה הנעשית על חשבון המתחם ומשפרת את המצב התחבורתי באזור.
עוד טענו כי לא ניתן להסתמך על השומה שניתנה על ידי השמאי מנחם אדר. שומה מטעם העוררים בעניין ״מגדל התמרים״. זאת מאחר ומדובר בשומה שניתנה לפני תיקון 84 לחוק. מה גם שהשמאי מטעם המשיבה חולק על קביעת השמאי אדר. לדידו של השמאי, אין בנסיבות השומה שניתנה בעניין שם, כדי להצביע על פגיעה במקרקעין במקרה הנ״ל.
באשר לעניין הנוף, טענו המשיבות כי טענות העוררים הן כלליות וללא בדל ראיה. הרי שלא הוצג הנוף הנשקף מכל דירה ודירה במצב הקודם ובמצב החדש. מה גם, שהמצב הקודם מאפשר על פי תב״ע לבנות בניינים בני 8 קומות על הקרקע. לפיכך לא מדובר בנוף הנשקף בפועל מהדירות אלא בנוף שהיה נשקף לו היו נבנים מבנים בני 8 קומות מעל הקרקע.
באשר להצללה ולחסימת אור השמש, טענו כי הנספח האקלימי לא מצביע על פגיעה ממשית בבניינים שבסביבת המתחם.
עיון בנספח האקלימי מעלה לטענתן, כי הבינוי המוצע אינו צפוי לגרום להשפעות בלתי רצויות ממשטר הרוחות.
יש לדחות לטענתן את טענת העוררים, כי מימוש התוכנית יפגע בפרטיות. זאת מאחר ומדובר בטענה שלא נכללה ברשימת ראשי הנזק בסעיף 9.6 לשומת העוררים שצורפה לתביעה. לכן לא ניתן להעלות טענה לראש נזק חדש לראשונה בשלב הערר. מה גם שמדובר בטענה עובדתית שלא הוכחה, ושנטענה באופן גורף ביחס לדירות העוררים.
הן אף טענו כי העוררים לא עמדו בנטל המוטל על כתפיהם המצדיק מינוי שמאי מייעץ.
וכן כי התוכנית החדשה אינה פוגעת ואף השביחה את נכסי העוררים, שמתעלמים מהשדרוג הסביבתי הצפוי באזור.
עוד ביקשו המשיבות לשמור לעצמן את הזכות לטעון לתחולת סעיף 200 לחוק לאחר שהערר יוכרע.

הכרעה

הערר נדחה על הסף ביחס לעוררים בעלי הזכויות בשד׳ התמרים ובמגדים 10, מחמת היעדר גבילות. הוועדה הורתה מבלי לקבוע מסמרות בדבר החלטתה הסופית, על מינוי של שמאי מייעץ. שמאי אשר יעריך את הפגיעה הנטענת בראשי הנזק. זאת תוך בחינת שווי המקרקעין ביחס לבנייני העוררים שברחוב מגדים 12, 14 ו-16 בלבד, לפני אישור התוכנית ולאחריה. בחינה זו תעשיה בהתאם ובכפוף לאמור בפירוט בערר. הצדדים יהיו רשאים להגיב במקביל על השומה המייעצת בתוך 30 ימים לאחר שתתקבל. הם אף יוכלו לטעון במסגרת פרק זמן זה טענות בהקשר לתוחלתו של סעיף 200, ככל שיבקשו לעשות כן. היעדר תגובה כמוהו כהסכמה לחוות דעת השמאי המייעץ. בשלב זה ובנסיבות העניין, אין צו להוצאות. יתר הטענות נדחו מהטעמים הבאים:

הוועדה קבעה כי בהינתן מחלוקת שמאית בין הצדדים באשר לתכלית סעיף 197 לחוק, בסמכותה למנות שמאי מייעץ.
עוד קבעה כי לא ניתן להגדיר את טיב החציצה כ״כביש שכונתי צר״. שד׳ התמרים אינן נכללות בתחום התוכנית. לכן, בין תחום התוכנית לנכסי העוררים המתגוררים בבניינים שבשד׳ התמרים, ניצבות שד׳ התמרים במלוא רוחבן.
לאור עיון בהחלטה בעניין מגדל התמרים ובתוכנית, קבעה הוועדה כי אמנם מדובר באותו הרחוב, אך התוכניות הרלוונטיות הינן שונות. בהתאם – שונה הקו הכחול התחום את התוכניות הרלוונטיות.
לעניין תנאי הגבילות נקבע כי יש מקום לקבל את טענות המשיבות ביחס לבניינים בשד׳ התמרים ולגבי הבניין ברח׳ מגדים 10. במקרה דנן מדובר בצבר חציצות. לכן אין מקום לבחינת טיבו של כל אחד מהכבישים החד סטריים לבדו, אלא יש לבחון את טיב החציצה כולה. בר״מ 1328/11 ד״ר משה וינברג, נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תל אביב.
עוד נקבע כי נכסי העוררים בשד׳ התמרים אינם בגדר ״מקרקעים גובלים״ לתוכנית. בנוסף, נקבע כי לא מדובר ב״כביש שכונתי צר״, המפריד בין נכסיהם לקו הכחול של התוכנית.
נדחתה טענת המשיבות כי גם רחוב מגדים אינו בבחינת ״כביש שכונתי צר״. זאת ע״ס הקביעה כי המונח ״שכונתי״, בא להמחיש את הפונקציות המוגבלות של הכביש מבחינת ייעודו ומתכונתו ככביש שולי. עמ״נ (י-ם) 102/00 יוסף הלברייך, נ׳ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.
עוד נקבע כי תנאי הגבילות מתקיים ביחס לבניין שברח׳ מגדים 14אך גם ביחס לבניין שברח׳ מגדים 16 וביחס לבניין שברח׳ מגדים 12. ביחס לשני אלה, הוועדה סברה כי גבילותם הינה בדוחק. למרות זאת כן יש מקום לבחינת השמאי המייעץ גם ביחס אליהם. זאת לאור טיב החציצה.
בנוסף נקבע כי יש להשיב בחיוב באשר לשאלת קיומה של זכות במקרקעין המזכה בפיצוי. זכויותיו של כל עורר תיגזרנה אך ורק על פי חלקו היחסי בנכס.
בשומת העוררים עלו טענות ביחס לראשי נזק של עומס תנועה, חניה ופגיעה בנוף ברח׳ מגדים 12, 14 ו-16. ביחס לטענות אלו, הורתה הוועדה על העברת עניינם לבחינת שמאי.
ביחס לראש נזק של פגיעה בנוף, נקבע כי בחינת השמאי המייעץ תיעשה אך ביחס לדירות הפונות באופן ישיר למגדל. דירות הממוקמות החל מהקומה הרביעית ומעלה.
הוועדה קבעה כי בשומת העוררים אין הוכחה לפגיעה בנושא החנייה.
ביחס לנזק של הגדלת מצוקת החנייה, נקבע כי יש מקום לבחינת ראש נזק זה. בנוסף, לאור הגדלת הצפיפות, סברה הוועדה, כי יש מקום שייבחן גם ראש נזק זה.
עוד נקבע כי הגדלת הצפיפות כשלעצמה אינה בבחינת ראש נזק עצמאי בתביעות מכוח סעיף 197 לחוק.
נדחתה טענת העוררים באשר להיבט הפגיעה ביחס לראש נזק של הצללה. זאת מאחר ואלה נסמכו על נספח האקלים של פרויקט ״מגדל מגדים״ תוכנית רג/ 1536. הם הציגו תרשים ״חותם הצל״ על דירות העוררים ברחוב שד׳ התמרים בלבד. בהיעדר מסמך המצביע על הצללה לכוון רח׳ המגדים, הרי שהעוררים לא הרימו את הנטל ביחס לראש נזק זה.
ביחס לתוחלת תמ״א 38, קבעה הוועדה כי נטייתה היא כעמדת העוררים. לצד זאת, הוועדה אינה רואה להכריע בה נחרצות בשלב זה ומותירה זאת לשיקוף דעתו של השמאי המייעץ. הואיל ועסקינן בסוגיה הנתונה בימים אלה למחלוקת משפטית התלויה ועומדת בפני בית המשפט העליון במסגרת בר״מ 1975/24, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, לויתן אדיב שמואל.
ביחס לטענת העוררים לעניין הגשת כתב שיפוי מאת המשיבה 2 נקבע כי היא אינה נהירה. הינה בהתאם להוראת סעיף 197א לחוק ועניינה התניית תהלי תכנון בכתב שיפוי.
עוד החליטה הוועדה על סילוק על הסף של העררים בכל הנוגע לשד׳ התמרים ולמגדים 10. אי לכך נכון יהיה להציג בפני השמאי המייעץ את גובה התביעה המוקטנת. זאת על מנת שיגזור את שכרו על פי התקנות.

לקריאת הערר במלואו

כמות צפיות: 1,360

שיתוף והדפסת המאמר

תוכן העניינים של המאמר

שוויון תמורות בתמ״א 38: תמורה שוויונית יחסית

הכשרת בנייה בדיעבד בבית המשותף גם ללא הסכמת השכנים

תמורות שיווניות בתמ”א 38 לנכס שאינו מוגדר דירה אלא מחסן

התנגדות לבניה

דוגמא לכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה - כללים בסיסיים

התנגדות לתמ״א 38

תכנון ובניה בבית המשותף

חידושים והלכות