תוכן העניינים של המאמר

מאמרים נוספים

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

נא לבחור את הנושא המתאים:

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ערר על החלטת ועדת המשנה בעניין תימוכין קנייניים

נערך לאחרונה ב: יוני 13, 2024


סיכום ערר מס׳: ים/0323/1027, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה: עו״ד שרית אריאלי בן שמחון, יו״ר, יעקב  אנוקה, נציג מנהל תכנון, מנחם בלומנטל, נציג הציבור ויצחק ליר ליפובצקי, נציג עמותת האדריכלים, בתאריך: ג׳ בניסן תשפ״ד, 11 באפריל 2024.

תקציר

ערר זה הוגש על החלטת ועדת המשנה להיתרי בנייה של הוועדה המקומית, במסגרתה אושרה בשינויים ובתנאים בקשה להיתר בנייה מספר 1991/1062.10, כפי שהוגשה על ידי המשיבים 2 ו-3, עבור בינוי גשר ומעלית פרטית לשני בעלי דירות מתוך 15 בעלי הדירות, בבית משותף ברחוב הנמר 19 בירושלים.

הוועדה החליטה לדחות את הער מהסיבות שיפורטו בסיכום זה, ומצאה את הבינוי המוצע בבקשה להיתר כראוי תכנונית וכבעל חשיבות רבה מצד הנגישות לדיירי הבניין, ביתר שאת שעה שמדובר בדירותיהם של נכי צה״ל. הבינוי יהיה עבור מעלון הכולל בנייה קלה, עד גובה 2.70 מ׳.

טענות העוררים:

  1. העוררים טענו כי הבקשה להיתר כפי שאושרה, סוטה מהוראות התוכניות החלות על המקרקעין והתקבלה בחוסר סמכות.
  2. העוררים טענו כי הוועדה המקומית לא הפעילה שיקול דעת סביר באישור הבינוי.
  3. העוררים טענו כי מלכתחילה לא קיימים לבקשה תימוכין קנייניים וכי לא הוצגו כאלה.
  4. העוררים טענו כי התוכנית היא לא החלופה התכנונית המיטבית והעדיפה.
  5. העוררים טענו כי החלופה המוצעת על ידם, היא החלופה החוקית היחידה בנסיבות העניין.
  6. העוררים טענו כי לא פורסמה הקלה לתוספת שטחי הבנייה, על אף שלא נותרו שטחים לבנייה.
  7. העוררם טענו כי לא הוצג רוב של שני שליש חתימות פוזיטיביות בכתב מבעלי הדירות בבניין המשותף.
  8. העוררים טענו כי החתימות שהוצגו בהרמוניקה משנת 2018 אינן רלוונטיות מאחר והן אינן מיושבות עם מועד עריכת והגשת הבקשה למשיבה 1.
  9. העוררים טענו כי מאחר ומדובר במעלית פרטית עבור שני דיירים ובהיעדר הצמדה קניינית לשני מבקשי ההיתר, ברור כי הבקשה נעדרת תימוכין קנייניים.
  10. העוררים טענו כי לא מדובר בהליך מכוח חוק שוויון הזדמנויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ״ח – 1998, מאחר ולא מדובר בהתאמת נגישות ברמת גבוהה, כך שאין הצדקה למתן היתר זה.
  11. העוררים טענו כי מבקשי ההיתר ממילא יידרשו לעלות או לרדת בגרם של 3 מדרגות כדי להגיע למבואה הנמצאת במפלס 0.5-, בה מוצעת המעלית.
  12. העוררים טענו כי הבקשה אינה משקפת עבירות בנייה קיימת ודורסת את ההיתר הקיים לקירוי מבואה.
  13. העוררים טענו כי ברשותם היתר לבינוי חלון נוסף בדירתם בקומה העליונה, אשר פונה באופן ישיר למיקום בו יימצא פיר המעלון, מה שיוביל לפגיעה עתידית שתיגרם באופן ישיר כתוצאה מבינוי פיר המעלון.
  14. העוררים טענו כי תכנון המעלית לא עומד בתקנות ובתקנים החלים, וכי מימושה בפועל יביא לכדי פגיעה בהם, מאחר ועל הקמת מעלית חלים סימן כ״ט לתקנות התכנון והבנייה, (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש״ל – 1970), והתקן הישראלי המחייב ת״י 2481, אליו מפנה תקנה 3.8.29.11 לתקנות בקשה להיתר.
  15. העוררים טענו כי הבקשה לא עומדת בהנחיות האדריכליות העיצוביות שנקבעו בתוכנית הסטטוטורית החלה על המקרקעין ושאינה ראויה תכנונית, בין היתר מהטעמים הבאים: תוספת המעלית מהווה מפגע אדריכלי, התכנון מצמצם את שטח המבואה במפלס 0.51- תוך חשיפה לרוחות וגשמים, קרבת פיר המעלית לחדרי השינה והסלון וקירבת הגשר לדלתות וחלונות חדר השירותים בדירות 9 ו-10.
  16. העוררים טענו כי לא נבחנו חלופות תכנון מיטיבות יותר, לרבות מיקום המעלית בחזית האחורית, במפלס התחתון והוספת מעלית חיצונית לפי תוכנית 5022 או מעלון. להבדיל מבקשת ההיתר, בחלופה המוצעת, לא יידרשו מבקשי ההיתר לעלות או לרדת גרם מדרגות כלשהו ולצעוד לבניין מהרכב.
  17. העוררים טענו כי ניתן לתכנן גשרים קטנים יותר שלא נדרשים לשינוי הבינוי הקיים. חלופה זו אינה ניצבת מול חלונות חדרי השינה של בעלי הדירות האחרים, כך שהפגיעה האדריכלית מהם תהיה פחות פוגענית.

טענות המשיבים:

  1. המשיבים דרשו לדחות את הערר על הסף. לעמדתם, לא בוצע הליך פרסומי עבור הקלה, ועל כן העוררים נעדרים כל זכות ערר בפני ועדת הערר. זאת בהתאם לתקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) תשע״ו – 2016.
  2. המשיבים טענו באשר לתוקף החתימות כפי שהוצגו על הבקשה להיתר וכן באשר לביטול חלקן של החתימות שהוצגו לעת פתיחת הבקשה להיתר, כי מדובר בטענות קנייניות שמוסדות התכנון, ובכללן ועדות הערר, אינן מוסמכות לדון בהן.
  3. המשיבים טענו כי הבקשה להיתר אושרה בתנאים ובכפוף להצגת תימוכין קנייניים הנדרשים על פי דין, זאת בהתאם להוראות סעיף 59 ו׳(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969, הקובע כי מבקש ההיתר יוכל לעשות שימוש ברכוש משותף למעלית לבניין ובלבד ויציג  לוועדה המקומית הסכמה של שני שליש  מבעלי הדירות בבית המשותף.
  4. המשיבים טענו, כי החלטת מושא הערר הינה החלטה תכנונית ראויה, שהתקבלה תוך התחשבות באילוצים תכנוניים של הבינוי הקיים בבניין וכי אינטרס ההנגשה הוא ראשון במעלה ויש לפעול לשיפור הנגישות בבניין. אין מדובר ב״מותרות״, אלא בכלי חשוב לשיפור איכות חיים בכלל ותמיכה באנשים עם מוגבלויות בפרט, גם כשהדבר בא על חשבון שיקולים ארכיטקטוניים.
  5. המשיבים טענו כי הפגיעה שנוצרת לבניין היא פגיעה סבירה, מינימאלית ומצומצמת לעוררים, במטרה להנגיש את דירות מבקשי ההיתר, שהם נכי צה״ל.
  6. המשיבים טענו כי יש לדחות את טענת העוררים בדבר אי פרסום הקלה לתוספת שטחי הבנייה, זאת מאחר ותוספת השטחים עבור מעלית מתאפשרת בהתאם להוראות סעיף 151(ב1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה – 1965.
  7. המשיבים טענו באשר לקיומן של עבירות בנייה, כי הוועדה המקומית כפופה בהחלטתה לקבלת אישור של מח׳ הפיקוח כי עבירות הבנייה יוסרו, כך שהבינוי בפועל יתאם לתוכניות המאושרות.
  8. המשיבים טענו באשר להסרה ולשינוי הקירוי במבואה, כי הבקשה להיתר כפופה להצגת תימוכין קנייניים לשינוי ברכוש המשותף בהיקף של 2/3 מבעלי הדירות בבית המשותף או באישור המפקחת על הבתים המשותפים.
  9. המשיבים טענו כי אין חובה להציג את פרט המעלית המבוקש בבקשה להיתר, אלא במסגרת בקרת התוכן במסגרת האישור להיתר.
  10. המשיבים טענו כי יש לדחות את טענת העוררים, לפיה הבקשה אינה ראויה תכנונית, מאחר ומדובר בפתרון אידאלי להנגשת המעבר למבקשי ההיתר, וכי הפגיעה בעוררים הינה פגיעה סבירה. באיזון בין האינטרסים השונים גובר אינטרס ההנגשה.
  11. באשר לטענה כי בינוי המעלית והגשרים מחומרים קלים, אינו מתיישב עם מסמך ההנחיות המרחביות של המשיבה ו/או ההוראות העיצוביות של התוכנית התקפה, טענו המשיבים, כי בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה המקומית, רק לאחר שיוגש פרט המעלית לאישור עיצובי, הוא יאושר בהתאם להוראות החלות.
  12. המשיבים טענו כי חלופות התכנון שהוצגו על ידי העוררים נבחנו וכי הבינוי המוצע במסגרת הבקשה להיתר הינו החלופה הטובה והנגישה ביותר למבקשי ההיתר, לנוכח מורכבות הבניין.

הכרעה:

הוועדה מצאה את הבינוי המוצע בבקשה להיתר כראוי תכנונית. תוספת המעלית למבנה היא בעלת חשיבות רבה ביתר שאת, שעה שמדובר בדירותיהם של נכי צה״ל.  הבינוי יהיה עבור מעלון הכולל בנייה קלה, עד גובה 7.20 מ׳ ובהתאם לתקנים. כמו כן, יש לתקן את הבקשה בהתאם להנחיה בסעיף 60. המחלוקות הקניינות בין הצדדים יתבררו בפני ערכאות המוסמכות. הוועדה דחתה את הערר מהטעמים הבאים:

  1. הוועדה קבעה כי הבינוי כפי שאושר על ידי הוועדה המקומית, הינו בינוי התואם את הוראות תוכנית 5022א – תוכנית המעליות לירושלים, לכן לא נדרש היה לפרסם הקלה.
  2. התנגדויות העוררים, התייחסו ברובם להיבט התימוכין הקנייניים של הבקשה, לכן לא היה מקום לבוא בטרוניה כלפי החלטת הוועדה המקומית, אשר לטענתם בכתב הערר, התעלמה מטענותיהם, היות שאלו לא הוצגו בפניה בעת הליך ההתנגדויות.
  3. הוועדה קבעה כי מידות הבינוי המוצע בבקשה להיתר, עומדות בהוראות תקנה 3.8.29.3 (א) לסימן כ״ט לתקנות התכנון והבנייה, בקשה להיתר תנאיו ואגרות). תש״ל – 1970.
  4. הוועדה קבעה כי היא מקבלת את עמדת הצוות המקצועי כפי שהוצגה בוועדה המקומית, מאחר והתייחסות לבינוי המוצע עבור מעלית הוא שגוי, והבינוי כפי שהוצע בבקשה להיתר הינו בינוי עבור מעלון.
  5. הוועדה דוחה את טענת העוררים, לפיה הסדרת פתח יציאה כאמור לגשרון, מהווה ביטול של היתר קודם או פגיעה מהותית בסגירה הקיימת.
  6. הוועדה קבעה כי בהיבט התכנוני, הגישה מהרחבה לגשר המוביל למעלית, היא החלופה הראויה והמיטבית.
  7. הוועדה קבעה כי לא תיגרם פגיעה בנוף או בכניסת האוויר כתוצאה מבינוי הפיר המבוקש, שכן גובה הפיר חופף את הסורג התחתון של החלון ולא תהיה פגיעה אופקית.
  8. הוועדה קיבלה את עמדת הצוות המקצועי בוועדה המקומית, באשר למרחק המוצע לדלת הכניסה הראשית לדירת העוררים, שהוא 2 מ׳, כמו כן, את מיקום פיר המעלית, שמצוי במרחק של כ- 3 מ׳ מחלון חדר השינה הקרוב ו- 4.6 מ׳ מהחלון המרוחק יותר.
  9. הוועדה ממליצה לתקן את הבקשה ולהוסיף רמפה במיקום הגישה לכניסה ומבואת המעלית, שם יש גרם של 3 מדרגות, זאת על מנת לייצר נגישות טובה יותר.
  10. הוועדה קיבלה את עמדת הצוות המקצועי בוועדה המקומית, לפיה בינוי המעלית בחזית המערבית, כפי שהוצע על ידי העוררים, נחות אדריכלית מהבינוי המוצע על ידי מבקשי ההיתר ויביא לפגיעה אדריכלית משמעותית במופע הבינוי של הבניין הקיים, משום שהוא יעלה לאורכו של כל המבנה ויכלול גשרים מרובים. בינוי כאמור, יהווה פגיעה עיצובית משמעותית בנראות המבנה, שהינו בעל נצפות גבוהה בטופוגרפיה הקיימת ואף יהווה פגיעה בהיבט הנגישות והגישה הישירה של כלי הרכב המתואמים כרכב נכה למבקשי ההיתר, מאחר ולא תתאפשר חניה ראויה בשביל הגישה בחזית המערבית למבנה.
  11. הוועדה דחתה את עמדת העוררים, שטענו כי הוועדה המקומית שגתה בחישוב השטחים במסגרת הבקשה. זאת מאחר ותוספת השטחים עבור המעלית בתוכנית התקפה, מתאפשרת בהתאם להוראות סעיף 151 (ב1) לחוק וללא צורך בפרסום הקלה.
  12. באשר לתימוכין קנייניים- הוועדה מדגישה כי הכרעה בשאלה קניינית או במחלוקת חוזית בין צדדים, אינה מצויה בגדר סמכויות מוסדות התכנון. בהיעדר תימוכין כאלו, ראשי מוסד התכנון שלא לדון בבקשה להיתר זאת ע״פ (עע״מ 2832/09), בג״צ 1578,90, ערר (ירושלים) 98/08. על מבקש ההיתר להראות כי קיימת אפשרות קניינית סבירה, שיהיה באפשרותו לבצע את המבוקש בבקשה להיתר. כל עוד  קיימת אפשרות סבירה ואף שהיא שנויה במחלקות קניינית כנה, יראה מוסד התכנון במבקש ההיתר  כבעל תימוכין קנייניים לביצוע המבוקש בהיתר הבנייה. ערר (ירושלים) 142/12.
  13. הוועדה קיבלה את עמדת הוועדה המקומית, שציינה כי הוצגו התימוכין הקנייניים הנדרשים לבינוי המבוקש בעת פתיחת הבקשה להיתר, כאשר הוצגה הסכמה של 73% מבעלי הדירות. אשר על כן, קבעה הוועדה המקומית, שיהיה נכון לדון בבקשה לתוספת מעלית ברכוש המשותף, אשר נמצאה על ידה ראויה תכנונית, בהתאם להוראת סעיף 59 ו(א) לחוק המקרקעין.
  14. הוועדה קיבלה את עמדת הוועדה המקומית, כי לא תתאפשר הוצאת ההיתר ללא הצגת התימוכין הקניינים הנדרשים, קרי 2/3 מבעלי הזכויות בבית המשותף או החלטה של המפקחת על המקרקעין.
  15. הוועדה ציינה כי הדרך פתוחה בפני הצדדים לגשת לערכאות המוסמכות לבירור טענותיהם באשר לבינוי ברכוש המשותף, ככל שמבקשי ההיתר לא יציגו את הרוב הנדרש לבינוי המבוקש. זאת בהתאם להחלטתה בערר 1088/23.
  16. הוועדה קיבלה את החלטת הוועדה המקומית לקיים את הדיון התכנוני על בסיס החתימות הקיימות. וציינה כי גם באשר לטוען כי חתימתו אינה מחייבת אותו, ניתן לפנות לבירור טענותיו בערכאות המוסמכות, על מנת שיפסקו שאכן החזרה מהחתימה הינה כדין, אך כל עוד אין קביעה משפטית, לא נפל פגם בהחלטת הוועדה.

שיתוף והדפסת המאמר

וואטצאפ
פייסבוק
טוויטר
דוא״ל
הדפסה
דילוג לתוכן