מאמרים נוספים

התנגדות לתב״ע בבית משותף מתקבלת כשבנייה חורגת מהזכויות הקנייניות.

התנגדות לתכנית מפורטת, התנגדות לתב״ע בבית המשותף

בפסק דין שניתן לאחרונה בתיק בו טיפל משרדנו, נקבע כי

קרא עוד

דוגמא למכתב התנגדות לבניה

כיצד מכינים כתב התנגדות להיתר בניה? מהם הנושאים שצריך לכלול

קרא עוד

התנגדות להיתר בניה ברח׳ אשכנזי ישראל 80 תל אביב-יפו – החלטת ועדת ערר

העתירה בעקבות ערר להיתר בניה ברח’ אשכנזי ישראל 80 תל

קרא עוד

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ראשי » התנגדות להיתר בניה » דחיית התנגדות להיתר בניה ברח׳ הנמר 19 בירושלים

דחיית התנגדות להיתר בניה ברח׳ הנמר 19 בירושלים

shir
מאי 29, 2024

כמות צפיות: 2,168

נערך לאחרונה ב: יולי 31, 2024

סיכום ערר מס׳: ים/0323/1027, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה: עו״ד שרית אריאלי בן שמחון, יו״ר, יעקב אנוקה, נציג מנהל תכנון, מנחם בלומנטל, נציג הציבור ויצחק ליר ליפובצקי, נציג עמותת האדריכלים, בתאריך: ג׳ בניסן תשפ״ד, 11 באפריל 2024.

תקציר

ערר זה הוגש על החלטת ועדת המשנה להיתרי בנייה של הוועדה המקומית. במסגרת החלטה זו אושרה בשינויים ובתנאים בקשה להיתר בנייה מספר 1991/1062.10, כפי שהוגשה על ידי המשיבים 2 ו-3. בקשה זו עבור בינוי גשר ומעלית פרטית לשני בעלי דירות מתוך 15 בעלי הדירות. הכתובת: בית משותף ברחוב הנמר 19 בירושלים.

הוועדה החליטה לדחות את הער מהסיבות שיפורטו בסיכום זה. הוועדה מצאה את הבינוי המוצע בבקשה להיתר כראוי תכנונית וכבעל חשיבות רבה מצד הנגישות לדיירי הבניין. ביתר שאת שעה שמדובר בדירותיהם של נכי צה״ל. הבינוי יהיה עבור מעלון הכולל בנייה קלה, עד גובה 2.70.

טענות העוררים

העוררים טענו כי הבקשה להיתר כפי שאושרה, סוטה מהוראות התוכניות החלות על המקרקעין והתקבלה בחוסר סמכות.
העוררים טענו כי הוועדה המקומית לא הפעילה שיקול דעת סביר באישור הבינוי.
העוררים טענו כי מלכתחילה לא קיימים לבקשה תימוכין קנייניים וכי לא הוצגו כאלה.
העוררים טענו כי התוכנית היא לא החלופה התכנונית המיטבית והעדיפה.
העוררים טענו כי החלופה המוצעת על ידם, היא החלופה החוקית היחידה בנסיבות העניין.
העוררים טענו כי לא פורסמה הקלה לתוספת שטחי הבנייה, על אף שלא נותרו שטחים לבנייה.
העוררם טענו כי לא הוצג רוב של שני שליש חתימות פוזיטיביות בכתב מבעלי הדירות בבניין המשותף.
העוררים טענו כי החתימות שהוצגו בהרמוניקה משנת 2018 אינן מיושבות עם מועד עריכת והגשת הבקשה למשיבה 1. מכאן שחתימות אלה אינן רלוונטיות.
העוררים טענו כי הבקשה נעדרת תימוכין קנייניים. זאת מאחר ומדובר במעלית פרטית עבור שני דיירים ובהיעדר הצמדה קניינית לשני מבקשי ההיתר.
העוררים טענו כי לא מדובר בהליך מכוח חוק שוויון הזדמנויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ״ח – 1998. מאחר ולא מדובר בהתאמת נגישות ברמת גבוהה, אין הצדקה למתן היתר זה.
העוררים טענו כי מבקשי ההיתר ממילא יידרשו לעלות או לרדת בגרם של 3 מדרגות כדי להגיע למבואה הנמצאת במפלס 0.5-, בה מוצעת המעלית.
העוררים טענו כי הבקשה אינה משקפת עבירות בנייה קיימת ודורסת את ההיתר הקיים לקירוי מבואה.
העוררים טענו לפגיעה עתידית שתיגרם באופן ישיר כתוצאה מבינוי פיר המעלון. מאחר וברשותם היתר לבינוי חלון נוסף בדירתם בקומה העליונה, פונה ישירות למיקום בו יימצא פיר המעלון.
העוררים טענו כי תכנון המעלית לא עומד בתקנות ובתקנים החלים. וכי מימוש המעלית בפועל יביא לכדי פגיעה בהם. זאת מאחר ועל הקמת מעלית חל סימן כ״ט לתקנות התכנון והבנייה. (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש״ל – 1970). בנוסף, על הקמת מעלית חל התקן הישראלי המחייב ת״י 2481, אליו מפנה תקנה 3.8.29.11 לתקנות בקשה להיתר.
העוררים טענו כי הבקשה לא עומדת בהנחיות האדריכליות העיצוביות שנקבעו בתוכנית הסטטוטורית החלה על המקרקעין. בנוסף, שמדובר בתוכנית שאינה ראויה תכנונית מהטעמים הבאים: תוספת המעלית מהווה מפגע אדריכלי, התכנון מצמצם את שטח המבואה במפלס 0.51- תוך חשיפה לרוחות וגשמים, קרבת פיר המעלית לחדרי השינה והסלון וקירבת הגשר לדלתות וחלונות חדר השירותים בדירות 9 ו-10.
העוררים טענו כי לא נבחנו חלופות תכנון מיטיבות יותר. מיקום המעלית בחזית האחורית, במפלס התחתון והוספת מעלית חיצונית לפי תוכנית 5022 או מעלון. להבדיל מבקשת ההיתר, בחלופה המוצעת, לא יידרשו מבקשי ההיתר לעלות או לרדת גרם מדרגות כלשהו ולצעוד לבניין מהרכב.
העוררים טענו כי ניתן לתכנן גשרים קטנים יותר שלא נדרשים לשינוי הבינוי הקיים. חלופה זו אינה ניצבת מול חלונות חדרי השינה של בעלי הדירות האחרים, כך שהפגיעה האדריכלית מהם תהיה פחות פוגענית.

טענות המשיבים

המשיבים דרשו לדחות את הערר על הסף. לעמדתם, לא בוצע הליך פרסומי עבור הקלה, ועל כן העוררים נעדרים כל זכות ערר בפני ועדת הערר. זאת בהתאם לתקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה) תשע״ו – 2016.
המשיבים טענו באשר לתוקף החתימות כפי שהוצגו ובאשר לביטול חלקן של החתימות שהוצגו בעת פתיחת הבקשה להיתר, כי מדובר בטענות קנייניות שמוסדות התכנון, ובכללן ועדות הערר, אינן מוסמכות לדון בהן.
המשיבים טענו כי הבקשה להיתר אושרה בתנאים ובכפוף להצגת תימוכין קנייניים הנדרשים על פי דין. זאת בהתאם להוראות סעיף 59 ו׳(א) לחוק המקרקעין, תשכ״ט-1969. סעיף זה קובע כי מבקש ההיתר יוכל לעשות שימוש ברכוש משותף למעלית לבניין. בתנאי שיציגו לוועדה המקומית הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף.
המשיבים טענו, כי החלטת מושא הערר הינה החלטה תכנונית ראויה. ההחלטה התקבלה תוך התחשבות באילוצים תכנוניים של הבינוי הקיים בבניין ואינטרס ההנגשה הוא ראשון במעלה. אין מדובר ב״מותרות״, אלא בכלי לשיפור איכות חיים בכלל ולתמיכה באנשים עם מוגבלויות בפרט. לכן יש לפעול לשיפור הנגישות בבניין, גם כשהדבר בא על חשבון שיקולים ארכיטקטוניים.
המשיבים טענו כי הפגיעה שנוצרת לבניין היא פגיעה סבירה, מינימאלית ומצומצמת לעוררים. זאת ביחס למטרה להנגיש את דירות מבקשי ההיתר, שהם נכי צה״ל.
המשיבים טענו כי יש לדחות את טענת העוררים בדבר אי פרסום הקלה לתוספת שטחי הבנייה. זאת מאחר ותוספת השטחים עבור מעלית מתאפשרת בהתאם להוראות סעיף 151(ב1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה – 1965.
המשיבים טענו באשר לקיומן של עבירות בנייה, כי הן יוסרו, כך שהבינוי בפועל יתאם לתוכניות המאושרות. זאת מאחר והוועדה המקומית כפופה בהחלטתה לקבלת אישור של מח׳ הפיקוח.
המשיבים טענו באשר להסרה ולשינוי הקירוי במבואה, כי הבקשה להיתר כפופה להצגת תימוכין קנייניים. זאת בהתאם לשינוי ברכוש המשותף בהיקף של 2/3 מבעלי הדירות בבית המשותף / באישור המפקחת על הבתים המשותפים.
המשיבים טענו כי אין חובה להציג את פרט המעלית המבוקש בבקשה להיתר, אלא במסגרת האישור להיתר.
המשיבים טענו כי יש לדחות את טענת העוררים, לפיה הבקשה אינה ראויה תכנונית. זאת משום שמדובר בפתרון אידאלי להנגשת המעבר למבקשי ההיתר. בנוסף, הפגיעה בעוררים הינה פגיעה סבירה ובאיזון בין האינטרסים השונים גובר אינטרס ההנגשה.
באשר לטענה כי בינוי המעלית והגשרים מחומרים קלים, אינו מתיישב עם מסמך ההנחיות המרחביות של המשיבה ו/או ההוראות העיצוביות של התוכנית התקפה, טענו המשיבים, כי בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטת הוועדה המקומית, רק לאחר שיוגש פרט המעלית לאישור עיצובי, הוא יאושר בהתאם להוראות החלות.
המשיבים טענו כי חלופות התכנון שהוצגו על ידי העוררים נבחנו וכי הבינוי המוצע הינו החלופה הטובה והנגישה ביותר למבקשי ההיתר לנוכח מורכבות הבניין.

הכרעה

הוועדה מצאה את הבינוי המוצע בבקשה להיתר כראוי תכנונית. תוספת המעלית למבנה היא בעלת חשיבות רבה ביתר שאת, שעה שמדובר בדירותיהם של נכי צה״ל. הבינוי יהיה עבור מעלון הכולל בנייה קלה, עד גובה 7.20 מ׳ ובהתאם לתקנים. כמו כן, יש לתקן את הבקשה בהתאם להנחיה בסעיף 60. המחלוקות הקניינות בין הצדדים יתבררו בפני ערכאות המוסמכות. הוועדה דחתה את הערר מהטעמים הבאים:

הוועדה קבעה כי הבינוי כפי שאושר ע״י הוועדה המקומית, תואם את הוראות תוכנית 5022א – תוכנית המעליות לירושלים. בשל כך לא נדרש היה לפרסם הקלה.
התנגדויות העוררים, התייחסו ברובם להיבט התימוכין הקנייניים של הבקשה. לא היה מקום לבוא בטרוניה כלפי החלטת הוועדה המקומית, שלטענתם, התעלמה מטענותיהם. היות שטענות אלו לא הוצגו בפניה בעת הליך ההתנגדויות.
הוועדה קבעה כי מידות הבינוי המוצע בבקשה להיתר, עומדות בהוראות תקנה 3.8.29.3 (א) לסימן כ״ט לתקנות התכנון והבנייה, בקשה להיתר תנאיו ואגרות). תש״ל – 1970.
הוועדה קבעה כי היא מקבלת את עמדת הצוות המקצועי כפי שהוצגה בוועדה המקומית. ההתייחסות לבינוי המוצע עבור מעלית הוא שגוי, והבינוי כפי שהוצע בבקשה להיתר הינו בינוי עבור מעלון.
הוועדה דוחה את טענת העוררים, לפיה הסדרת פתח יציאה כאמור לגשרון, מהווה ביטול של היתר קודם או פגיעה מהותית בסגירה הקיימת.
הוועדה קבעה כי בהיבט התכנוני, הגישה מהרחבה לגשר המוביל למעלית, היא החלופה הראויה והמיטבית.
הוועדה קבעה כי לא תיגרם פגיעה בנוף או בכניסת האוויר כתוצאה מבינוי הפיר המבוקש. גובה הפיר חופף את הסורג התחתון של החלון, כך שלא תהיה פגיעה אופקית.
הוועדה קיבלה את עמדת הצוות המקצועי בוועדה המקומית, באשר למרחק המוצע לדלת הכניסה הראשית לדירת העוררים, שהוא 2 מ׳. כמו כן היא קיבלה את עמדה הוועדה המקצועית באשר למיקום פיר המעלית. הפיר מצוי במרחק של כ- 3 מ׳ מחלון חדר השינה הקרוב ו- 4.6 מ׳ מהחלון המרוחק יותר.
הוועדה ממליצה לתקן את הבקשה. הוספת רמפה במיקום הגישה לכניסה ומבואת המעלית, שם יש גרם של 3 מדרגות, תאפשר נגישות טובה יותר.
ועדה קיבלה את עמדת הצוות המקצועי בוועדה המקומית. לעמדתם, בינוי המעלית בחזית המערבית, כפי שהוצע על ידי העוררים, נחות אדריכלית מהבינוי המוצע על ידי מבקשי ההיתר. בנוסף, בינוי זה יביא לפגיעה אדריכלית משמעותית במופע הבינוי של הבניין הקיים, משום שהוא יעלה לאורכו של כל המבנה ויכלול גשרים מרובים. בינוי כאמור, יהווה פגיעה עיצובית משמעותית בנראות המבנה, שהינו בעל נצפות גבוהה בטופוגרפיה הקיימת ואף יהווה פגיעה בהיבט הנגישות והגישה הישירה של כלי הרכב המתואמים כרכב נכה למבקשי ההיתר, מאחר ולא תתאפשר חניה ראויה בשביל הגישה בחזית המערבית למבנה.
הוועדה דחתה את עמדת העוררים, שטענו כי הוועדה המקומית שגתה בחישוב השטחים במסגרת הבקשה. זאת מאחר ותוספת השטחים עבור המעלית בתוכנית התקפה, מתאפשרת בהתאם להוראות סעיף 151 (ב1) לחוק וללא צורך בפרסום הקלה.
באשר לתימוכין קנייניים- הוועדה מדגישה כי הכרעה בשאלה קניינית / במחלוקת חוזית בין צדדים, אינה מצויה בגדר סמכויות מוסדות התכנון. בהיעדר תימוכין כאלו, ראשי מוסד התכנון שלא לדון בבקשה להיתר זאת ע״פ (עע״מ 2832/09), בג״צ 1578,90, ערר (ירושלים) 98/08. על מבקש ההיתר להראות כי קיימת אפשרות קניינית סבירה, שיהיה באפשרותו לבצע את המבוקש בבקשה להיתר. כל עוד קיימת אפשרות סבירה ואף שהיא שנויה במחלקות קניינית כנה, יראה מוסד התכנון במבקש ההיתר כבעל תימוכין קנייניים לביצוע המבוקש בהיתר הבנייה. ערר (ירושלים) 142/12.
הוועדה קיבלה את עמדת הוועדה המקומית, שציינה כי הוצגו התימוכין הקנייניים הנדרשים לבינוי המבוקש בעת פתיחת הבקשה להיתר. זאת כאשר הוצגה הסכמה של 73% מבעלי הדירות. אשר על כן, קבעה הוועדה המקומית, שיהיה נכון לדון בבקשה לתוספת מעלית ברכוש המשותף, אשר נמצאה על ידה ראויה תכנונית, בהתאם להוראת סעיף 59 ו(א) לחוק המקרקעין.
הוועדה קיבלה את עמדת הוועדה המקומית, כי לא תתאפשר הוצאת ההיתר ללא הצגת התימוכין הקניינים הנדרשים. קרי 2/3 מבעלי הזכויות בבית המשותף או החלטה של המפקחת על המקרקעין.
הוועדה ציינה כי הדרך פתוחה בפני הצדדים לגשת לערכאות המוסמכות לבירור טענותיהם באשר לבינוי ברכוש המשותף. ככל שמבקשי ההיתר לא יציגו את הרוב הנדרש לבינוי המבוקש. זאת בהתאם להחלטתה בערר 1088/23.
הוועדה קיבלה את החלטת הוועדה המקומית לקיים את הדיון התכנוני על בסיס החתימות הקיימות. היא אף ציינה כי גם באשר לטוען כי חתימתו אינה מחייבת אותו, ניתן לפנות לבירור טענותיו בערכאות המוסמכות. זאת על מנת שיפסקו שאכן החזרה מהחתימה הינה כדין, אך כל עוד אין קביעה משפטית, לא נפל פגם בהחלטת הוועדה.

לקריאת הערר במלואו

כמות צפיות: 2,168

שיתוף והדפסת המאמר

תוכן העניינים של המאמר

התנגדות לתכנית מפורטת, התנגדות לתב״ע בבית המשותף

דוגמא למכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה ברח׳ אשכנזי ישראל 80 תל אביב-יפו – החלטת ועדת ערר

התנגדות לבניה

דוגמא לכתב התנגדות לבניה

התנגדות להיתר בניה - כללים בסיסיים

התנגדות לתמ״א 38

תכנון ובניה בבית המשותף

חידושים והלכות