תוכן העניינים של המאמר

מאמרים נוספים

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

נא לבחור את הנושא המתאים:

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ערר כנגד ההחלטה לחיזוק מבנה ותוספות בנייה בהתאם לתמ״א 38

נערך לאחרונה ב: יוני 13, 2024

סיכום ערר מס׳: 1176/23, אשר ניתן ע״י הרכב הוועדה: עו״ד  שרית אריאלי בן שמחון, יו״ר, איתי אוהב ציון, נציג מתכנן מחוז, מנחם בלומנטל, נציג הציבור, ויצחק ליפובצקי ליר, נציג עמותת האד’ (בזום),  בתאריך: י”ג בניסן ב’ תשפ”ד, 21 באפריל 2024.

תקציר

ערר זה הוגש כנגד החלטת הוועדה המקומית מיום 12.9.23, בה הוחלט לאשר את בקשת המשיבה 2, למתן היתר לחיזוק מבנה קיים, תוספת בנייה של 2.5 קומות חדשות ו-11 יחידות דיור לבניין, בהתאם לתמ״א 38 ותוכנית 10038, תכניות החיזוק מפני רעידות אדמה. מושא הערר הינו בניין מגורים במקרקעין הידועים 30099 חלקה 75143 המצויים ברחוב מבוא לבנה 5, ירושלים. הערר נדחה בעיקרו, בשים לב להחלטת ועדת הערר לעניין בינוי החלון כמפורט בסעיף 36 בכתב הערר.

טענות העורר:

  1. העורר טען כי הבינוי המוצע מביא לאטימת חלון חדר שינה בצד הדרום מערבי של הדירה, המהווה פגיעה קניינית בדירתו.
  2. העורר טען כי הבינוי המוצע מביא לאטימת חלון חדר שינה בצד הדרום מערבי של הדירה, המהווה פגיעה תכנונית ביכולת ההנאה מחדר השינה בו קיים חלון אחד בלבד הפונה לצד דרום, ואשר ממנו חודרים אור וקרני שמש לחדר השינה.
  3. העורר טען כי אמנם במקום החלון הנ״ל מוצע חלון אחר, הפונה לצד מערב, אך היקף קרני השמש המתאפשר בחזית זו קטן משמעותית מזה של החלון הקיים.
  4. העורר טען כי אטימת חלון זה אינה נדרשת כלל לחיזוק הבניין ולהוצאת פרויקט חיזוק המבנה מכוח אל הפועל.
  5. העורר טען כי אטימת החלון נעשית בחוסר תום לב תוך העדפת אינטרסים של בעלים של דירה אחרת בבניין, ותוך הפרת השוויון בין הבעלים של הדירות בבניין.
  6. העורר טען כי בעלי דירה מספר 15, שהינו גם בעלי דירה מספר 14, הוא בעל משקל רב יותר מול היזם ועל כן מגיש התוכנית התנה את הסכמתו לתוכנית באטימת חלון השינה של דירת העורר, בטענה מופרכת שקיומו של החלון האמור מאפשר הצצה לחדר האורחים או לחדר השינה המתווסף ע״פ התוכנית לדירה 15.
  7. העורר טען כי שטח ההרחבה של דירתו תוכנן באופן מאולץ, זאת כדי לאפשר את פתיחתו של החלון החלופי לחדר השינה שלו.
  8. העורר טען כי במקום ששטח ההרחבה יתוכנן כהמשך טבעי ורגיל של קווי הבניין של שטח דירתם, שטח דירתו הוצר וצומצם ובוצעה נסיגה בבינוי, כך ששני החדרים המוצעים בהרחבה מלבניים ומוגבלים בשימוש, אף שניתן היה להציעם כחדרים מרובעים ופונקציונאליים.
  9. העורר טען כי השינוי המוצע בתכנון מחייב שינויים בתכנון הפנימי של הדירה.
  10. העורר טען כי הרחבת דירתו אינה מתיישבת עם ההיגיון האדריכלי של הבניין ויוצרת נסיגות שאינן נדרשות תכנונית, אלא נועדו לספק אינטרס זר ובלתי שוויוני.
  11. העורר טען כי בתוכנית המקורית שהוצגה על ידי המשיבה 2, החלון בחדר השינה בדירתו נותר במקומו ולא נאטם וכי התוספת וההרחבה של דירתו נעשה כהמשך טבעי של הדירה ושל קווי הבניין, ללא שינויים פנימיים פוגעניים.
  12. העורר ציין כי לא יעלה בידו להשיג את הרוב הדרוש לבינוי המוצע בבקשה המקורית, בהינתן זהות בעלי הדירה כיום ומשום כך לא יכול היה לעמוד בהנחיה שניתנה לו ע״י הוועדה המקומית, להצגת 100% חתימות, הן של העמודה בה הוא מתגורר והן של העמודה הנוספת בחזית הדרומית של הבניין.

טענות המשיבות:

  1. המשיבות טענו כי הבקשה תואמת את הוראות תוכנית החיזוק.
  2. המשיבות טענו כי היות שלא הוצגה הסכמה של יתר הדיירים לבינוי בהתאם לתוכנית המקורית, אישרה הוועדה המקומית את הבקשה בהתאם לבינוי שפורסם.
  3. המשיבות טענו כי הוועדה המקומית קיבלה את התנגדות העורר בעניין אטימת החלון באחד מחדרי השינה הפונים למרפסות הבניין וכי התקבלה הסכמה בין הצדדים לפיה החלון לא יאטם אלא יוחלף בחלון בזיגוג של זכוכית חלבית כדי למנוע היזק ראייה.
  4. המשיבות טענו כי התכנון מתאפשר אדריכלית בהתאם להסכמות רוב דיירי הבניין.
  5. המשיבות טענו כי הבינוי בכללותו לכלל המבנה מהווה חיזוק מפני רעידות אדמה, שמהווה אינטרס לאומי.
  6. המשיבות טענו כי יש יתרונות וחסרונות לכל אחת מחלופות הבינוי שהוצעו בעמודה בה מצויה דירת העורר. עם זאת, לחלופת הבינוי כפי שפורסמה הוצגה התנגדות אחת בלבד, מטעם העורר.
  7. המשיבות טענו כי העורר לא הציג את ההסכמות הנדרשות לחלופת הבינוי המוצעת על ידו.
  8. המשיבות ציינו כי הבינוי העדכני, השונה משתי החלופות שהוצגו לכתחילה, פורסם כמענה לטענות דיירי העמודה הנוספת בחזית הדרומית של הבניין, שטענו לפגיעה בנוף הקיים.
  9. משיבה 2 טענה כי שתי חלופות הבינוי מקובלות וראויות מבחינתה. עם זאת, היא מחויבת לכלל דיירי הבניין, ובהינתן הרוב הנדרש לבינוי המוצע בנסיגה עבור דירת העורר, זו התוכנית שתאפשר את ביצוע הפרויקט מהכוח אל הפועל.
  10. משיבה 2 טענה כי היא אוחזת בייפוי כוח המאפשר לה לבצע שינויים מסוימים בבקשה, בהתייחס לבינוי שהוצג לכתחילה על ידה.
  11. משיבה 2 ציינה כי ככל שלא יאושר הבינוי הכולל את הנסיגה בעמודה בה מצויה דירת העורר, תהיה פגיעה בתימוכין הקנייניים לבקשה.

הכרעה

ועדת הערר שוכנעה כי כל אחת מהאפשרויות התכנוניות שהוצגו בפניה ראויות תכנונית, הן המקורית והן המאוחרת, אך התוכנית שהוצגה ע״י העורר, היא העדיפה מבחינה תכנונית. עם זאת, הוועדה רואה חשיבות רבה בחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, המהווה אינטרס לאומי, על כן, ככל שאישור החלופה המקורית יביא לכדי סיכול הפרויקט, יש להעדיף במקרה זה את החלופה המאוחרת. הוועדה דחתה את הערר בעיקרו, למעט עניין בינוי החלון. הוועדה קיבלה את טענת העורר בנושא זה והחלון יוחלף לחלון בפתיחה רגילה וללא זכוכית חלבית.

  1. הוועדה קבעה כי על אף שקיימת עדיפות לתוכנית הבינוי המקורית כבינוי אדריכלי מיטיבי לבניין, לא ניתן לומר כי התכנון העדכני הכולל נסיגה בבינוי הינו תכנון שאינו ראוי כלל ועיקר.
  2. הוועדה קבעה כי קיימים יתרונות לבינוי המוצע בשתי החלופות, אך הבינוי צריך להיות מקובל על רוב דיירי העמודה על מנת שהפרויקט בכללותו יצא מכוח אל הפועל.
  3. הוועדה קבעה באשר לטענת העורר, כי לא יעלה בידיו להשיג את הרוב הדרוש לבינוי המוצע בבקשה המקורית ובשל כך לא יכול היה גם לעמוד בהנחיה שנתנה לו ע״י הוועדה המקומית, כי מדובר בתנאי לא ישים או הגיוני לכתחילה, שעה שבעל דירה בעמודה הנוספת, שהינו בעלים של דירה בה מתגורר העורר, מתנגד לבינוי המקורי.
  4. הוועדה סברה כי בהיבט התכנוני, חלופת הבינוי המקורית היא האופציה המיטבית לבינוי בעמודה בה נמצאת דירת העורר, הן באשר לנראות האדריכלית של הבניין והן לשינויים הפנימיים שיבוצעו. עם זאת, ככל שימצא כי לחלופה זו אין את ההסכמות הקנייניות הנדרשות, ולעומת זאת, לתוספת הבינוי הכוללת נסיגה כפי שאושרה על ידי הוועדה המקומית קיימות ההסכמות הקנייניות הנדרשות, עדיין מדובר בתוספת בינוי שהיא אפשרית וראויה תכנונית.
  5. הוועדה קבעה כי אין מקום להתנות את פתח החלון הקיים כלפי מרפסות דירות העמודה הנוספת בזכוכית חלבית, שכן הדבר יביא לאטימה משמעותית של כניסת אור. על כן, טענת העורר בנושא זה מתקבלת והחלון יוחלף לחלון בפתיחה רגילה וללא זכוכית חלבית.

שיתוף והדפסת המאמר

וואטצאפ
פייסבוק
טוויטר
דוא״ל
הדפסה
דילוג לתוכן