סמכות המפקח תמ״א 38 היא אחד הנדבכים המרכזיים בהליכי חיזוק מכוח חוק החיזוק. תמ״א 38 מעניקה תמריצים ליזם ולבעלי הדירות, ומחלוקות בדבר אופן חלוקת התמורות ואיזון הזכויות מתבררות בפני המפקח על רישום המקרקעין.
הוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008, מעניקות למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית ורחבה להכריע במחלוקות אלו ולאשר את ביצוע הפרויקט או לבטלו או לקבוע שינויים ותנאים לצורך אישורו כאמור.סמכות זו כוללת בחינה ואישור של שינויים בזכויות ברכוש המשותף, הוראות שונות בעניין הצמדות ואף זיקות מעבר ושימוש. התערבות בזכויות קנייניות פרטניות של בעלי דירות מחייבת בדיקה בדבר פגיעה נטענת, של מי מהצדדים לסכסוך והכרעה בה על יסוד בחינת הזכויות הקיימות.
במידה והכרעה קניינית זו מהווה תנאי מהותי והכרחי למימוש עבודות החיזוק. יכריע המפקח על רישום המקרקעין בזכויות הצדדים בהתאם למסמכי הבית המשותף, נסח רישום המקרקעין, היתרי בניה, אישורים שונים לרבות אישורי מס, ארנונה ואישורים מוניצפיליים אחרים וספצפיים, הסכמי מכר, והסכמות אחרות לרבות הסכמות בע״פ.
להלן יוצגו הכרעות במחלוקות תמ״א 38 לצורך אישור הוצאת ההליך אל הפועל או דחייתו או תוך יצירת שינויים בו:
סמכותו של המפקח ביצירת מקומות חניה והצמדת שטחים לדירות חדשות
המפקח מוסמך לאשר הוצאה של חלקים מן הרכוש המשותף ולהצמידם לדירות חדשות הנבנות במסגרת הפרויקט. בכלל זה, הוא רשאי לאשר:
- גריעת שטח מן הרכוש המשותף
- ייעודו כחניה
- הצמדתו לדירה חדשה
- שינוי תשריט הבית המשותף בהתאם
המשמעות היא שהמפקח רשאי בפועל לשנות את מערך ההצמדות בבניין, גם בהיעדר הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות, כאשר ללא יצירת מקומות חניה לדירות החדשות, הפרויקט לא יתממש.
סמכותו של המפקח בשלילת הצמדות קיימות והעתקת חניה צמודה
במסגרת סמכותו, המפקח רשאי:
- לשלול הצמדה קיימת (כגון חניה, מחסן או שטח פתוח)
- להעתיק חניה צמודה ממיקומה המקורי למיקום חלופי
- לשנות את מיקום הזכות הצמודה בתשריט
- לאשר שימוש בשטח צמוד לצורך הקמת חדרי שירות ותשתיות משותפות
כל אלה אפשריים כאשר מדובר באילוץ תכנוני הכרחי, למשל לצורך הקמת פיר מעלית, חדר חשמל, ממ”ד משותף או תשתית הנדסית אחרת ולא הוכח כי ניתן לבצע את החיזוק בלעדיהם.
המפקח אינו רק “מאשר עקרונית” את הפגיעה, אלא מוסמך לשנות בפועל את מערך הזכויות הקנייניות בבית המשותף.
סמכותו של המפקח בהקמת חניון רובוטי והסדרת מערך חניה מורכב
כאשר פרויקט החיזוק כולל חניון רובוטי או מערך חניה משותף מורכב, המפקח מוסמך
- לאשר הקמת חניון תת־קרקעי
- לאשר שינויי בעלות ושימוש הנובעים ממנו
- להסדיר חלוקת מקומות חניה בין בעלי זכויות
- לאשר רישום זיקות הנאה לצורך תפעול החניון
- לאשר זיקות הדדיות בין בתים משותפים
עם זאת, הסמכות תופעל רק אם החניון מהווה תנאי תכנוני למימוש הפרויקט, ולא כאשר מדובר ברכיב עודף שאינו חיוני.
סמכותו של המפקח בהקניית זכויות שימוש וזיקות הנאה ברכוש המשותף
המפקח מוסמך לאשר:
- הקניית זכות שימוש ייחודית בחלק מן הרכוש המשותף
- הקניית זיקת הנאה במקרקעין
- רישום זיקות הנאה בתשריט וברישום
- הקניית זכויות גם לטובת צדדים שלישיים שאינם בעלי דירות בבית
למשל, מתן זכות מעבר, גישה, שימוש בשביל משותף או מעבר תשתיות דרך הרכוש המשותף, כאשר בלעדיהם לא ניתן לממש את הפרויקט.
המפקח רשאי לקבוע את היקף הזכות, תנאיה, ואופן רישומה.
סמכותו של המפקח באישור פגיעות קנייניות ובחינתן
בנוסף לעצם אישור ההסדר, המפקח מוסמך:
- לקבוע האם מדובר בפגיעה קניינית מהותית
- לבחון האם קיימת חלופה תכנונית פוגעת פחות
- להכריע האם הפגיעה מידתית
- לקבוע מנגנון פיצוי במידת הצורך
- לבחון האם נשמר שוויון בתמורות בין בעלי הזכויות
המפקח אינו מסתפק באישור טכני של ההסדר, אלא מפעיל ביקורת מהותית על עוצמת הפגיעה והאיזון בין הצדדים.
סמכותו של המפקח בהוראות הסכם התמ״א 38
המפקח מוסמך לבחון את סבירות הוראותיו של הסכם תמ״א 38 שאושר על ידי הרוב הדרוש, אך סמכות זו היא מצומצמת.
תנאיו המסחריים של הסכם לביצוע פרויקט תמ״א 38 נגזרים ממכלול רחב של פרמטרים, ובהם:
- מצבו של הבית המשותף
- היקף הפרויקט והבנייה המוצעת
- עלויות הביצוע
- שווי הזכויות המועברות ליזם
- שווי הדירות החדשות ומידת הביקוש בשוק
- עלויות מימון ושיקולים מסחריים נוספים
משכך, ההסכם משקף מארג כלכלי כולל ולא רכיב בודד הניתן לבחינה מבודדת.
בהתאם לפסיקה, סמכותו של המפקח אינה כוללת:
- ניסוח חוזה חלופי במקום הצדדים
- ירידה לעומקם של כל תנאי ההתקשרות
- עיצוב מתווה כלכלי חדש
תפקידו הוא לבחון האם ההסכם מצוי במתחם הסבירות. ככל שההסכם סביר, יאושר ביצוע הפרויקט. ככל שאינו עומד במבחני הסבירות שנקבעו בפסיקה, לא יכפה המפקח את ההסכם על הדייר המסרב, והפרויקט לא יצא אל הפועל.
המפקח מפעיל אפוא ביקורת סבירות מצומצמת, ואינו הופך לערכאה לניהול משא ומתן מחודש בין הצדדים.
סמכותו של המפקח להכריע במחלוקת הנובעת מהסכם התמ״א לאחר שנחתם
סמכותו של המפקח מכוח חוק החיזוק משתרעת על שלב אישור ביצוע הפרויקט מקום שבו קיים רוב דרוש ובעל דירה מתנגד לביצועו. ואולם, לאחר שההסכם נחתם על ידי כלל בעלי הדירות והחברה היזמית, משתנה המסגרת הנורמטיבית.
המפקח אינו מוסמך לדון בתביעה שעניינה:
- הפרת הסכם תמ״א 38 על ידי החברה היזמית
- אכיפת ההסכם
- ביטול ההסכם
- ביטול ייפוי כוח שניתן מכוח ההסכם
תביעות מסוג זה אינן נובעות מחוק החיזוק אלא מדיני החוזים.
חוק החיזוק מקנה למפקח סמכות לאשר ביצוע עבודה ברכוש המשותף חרף התנגדות מיעוט, וכן להכריע במחלוקות הדרושות לצורך אישור הפרויקט. עם זאת, אין בו הוראה המעניקה למפקח סמכות להכריע בסכסוך חוזי בין בעל דירה לבין חברה יזמית לאחר כריתת ההסכם.
גם מבחינת זהות הצדדים, אין למפקח סמכות לדון בסכסוך חוזי בין בעל דירה לבין יזם.
המסקנה היא כי סמכותו של המפקח תחומה לשלב אישור הפרויקט והסדרת הזכויות הנדרשות למימושו. מחלוקות חוזיות המתעוררות לאחר כריתת ההסכם מסורות לבית המשפט המוסמך.
סמכותו של המפקח בהכרעה במחלוקות קנייניות מכוח חוק המקרקעין
לצד סמכותו מכוח חוק החיזוק, מוסמך המפקח מכוח חוק המקרקעין:
- להכריע במחלוקות לגבי הצמדות קיימות
- לקבוע היקף אחריות תחזוקתית הנובעת מהצמדה
- להכריע במחלוקות כספיות בין בעלי דירות ביחס לרכוש משותף
- לקבוע חובת השבה בגין תשלומים ששולמו ביתר
אולם סמכות זו אינה נובעת מחוק החיזוק ואינה מאפשרת הרחבה תכליתית מעבר לנדרש למימוש פרויקט.
גבולות סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין בהליך תמ״א 38
במקרים שהוצגו לעיל המפקח על רישום המקרקעין מוסמך להכריע ולשנות את מצבת הזכויות בבית המשותף או הבית המתאים להירשם כבית משותף בהליכי תמ״א 38 בהתאם להוראות חוק החיזוק. מהצמדות, שלילת זכויות, הקניית זיקות והסדרת פגיעות קנייניות, הפסיקה מלמדת כי סמכותו הקניינית של המפקח בפרויקטי חיזוק אינה תיאורטית אלא מופעלת בפועל במקרים שבהם ההכרעה הקניינית מהווה תנאי למימוש עבודות החיזוק.
מקצת ממקרים אלו פורטו בתיק 3/362/24 (המפקח על רישום המקרקעין ברחובות, כב’ המפקח ברק ליפשיץ) בהליך זה נערכו שינויים בהצמדות חניה לדירות ונקבע כי בלעדי ההסדר לא ניתן היה להוציא את הפרויקט אל הפועל. פסק דין זה מדגים כיצד מוסמך המפקח על רישום המקרקעין לבצע שינויים בהצמדות של חניות לצורך הוצאתו אל הפועל של הליך התמ״א 38.
הקו הנורמטיבי האמור משתלב עם ההלכה שנקבעה ב־ע”א 3700/15 רוט נ’ עגנון, שם נקבע כי סמכות המפקח בפרויקטי חיזוק משתרעת גם אל הכרעות במחלוקות הנוגעות לדירות התמורה (הדירות החדשות) ולא רק בדירות הבעלים (הקיימות). מתפקיד רישומי טכני ומאפשרת הכרעה בסוגיות קנייניות הנגזרות ממימוש הפרויקט, אך אינה הופכת אותו לערכאה כללית בדיני קניין.
שלושת פסקי הדין יחד משרטטים גבול ברור: סמכותו של המפקח רחבה בהיקפה ומעשית ביישומה, אולם תחומה בתכליתה. היא משתרעת על פעולות קנייניות משמעותיות, לרבות גריעה, שלילה, העתקה והקניית זכויות, כאשר אלה מהוות תנאי ממשי למימוש החיזוק, אך אינה משמשת מסלול עוקף להכרעות קנייניות שאינן מצויות בליבת הפרויקט.
הפסיקה בעניין אמיר חיה נ’ אבן זוהר יאיר חידדה כי אף שסמכותו של המפקח מכוח חוק החיזוק רחבה, התערבותו בהוראותיו המסחריות של הסכם תמ״א 38 שאושר ברוב דרוש היא מצומצמת. נקבע כי אין מדובר בסמכות לנסח חוזה חלופי או לעצב מתווה כלכלי אחר, אלא בביקורת סבירות בלבד. ככל שההסכם מצוי במתחם הסבירות, יאושר ביצועו; וככל שאינו עומד במבחנים שהותוו בפסיקה, לא יכפה המפקח את ההסכם על הדייר המסרב, אף שמשמעות הדבר עשויה להיות אי־מימוש הפרויקט.
בהחלטה שניתנה ביום 5 בפברואר 2026, תיק מספר 5/175/2026, בפני כב’ המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל-אביב יפו, הגב’ אושרת ארפי מוראי, נקבע גבול סמכות מהותי נוסף: מקום שבו הסכם תמ״א 38 כבר נחתם על ידי כלל בעלי הדירות והיזם, וסכסוך מתעורר בשל טענה להפרת ההסכם ובצדה דרישה לאכיפה או לביטולו, אין המדובר עוד בסכסוך הנובע מחוק החיזוק. עילת תביעה זו מושתתת על דיני החוזים, ואינה מצויה בסמכותו של המפקח על רישום מקרקעין. בכך הובהר כי סמכותו של המפקח תחומה לשלב אישור ביצוע הפרויקט והסדרת הזכויות הנדרשות למימושו, אך אינה משתרעת על מחלוקות חוזיות המתעוררות לאחר כריתת ההסכם.
שאלות ותשובות בנושא
שאלה: האם במסגרת הכרעה בתביעה שהוגשה נגד דייר שטוען לקיפוח זכויות בהליך תמ״א 38, יכול המפקח/ת על רישום המקרקעין לקבוע איזון תמורות המשנה את היקף קניינו של הדייר בבית משותף?
תשובה: כן. למפקח על רישום מקרקעין מוקנית סמכות רחבה מכוח חוק החיזוק (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס״ח–2008, המאפשרת לו להכריע במחלוקות קנייניות הנדרשות לצורך מימוש הפרויקט. במסגרת זו, הוא רשאי להכריע בקניינם של בעלי הזכויות , לקבוע כי האיזון יתבצע ללא היקף שטחים ללא רישיון, או תוך יצירת איזון בין שטח המסווג לדוגמא מרפסת עם שטח בנוי (שטח עיקרי) קטן יותר, בד״כ באמצעות הכוונה של שמאי מטעם המסייע באמצעות חוות דעת ליצור מנגנון תמורות מאוזן לאותו הפרויקט.
שאלה: האם ניתן לשלול הצמדה של דירה קיימת כמו חניה מוצמדת או מחסן מוצמד?
תשובה: כן, אך רק כאשר מדובר באילוץ תכנוני מהותי והכרחי למימוש הפרויקט, כגון הקמת מעלית, תשתיות או מערכות משותפות. במקרים כאלה, המפקח רשאי אף להעתיק את ההצמדה או לשנות את מיקומה, תוך בחינת הפגיעה בבעל הזכות וקביעת מנגנוני איזון או פיצוי במידת הצורך.
כמות צפיות: 103
