תוכן העניינים של המאמר

מאמרים נוספים

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

נא לבחור את הנושא המתאים:

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

ליקויי בנייה ברכוש משותף ופיצוי דיירים שנמנעו מתביעה

נערך לאחרונה ב: מאי 28, 2024

אופן חלוקת הפיצוי בין דיירים שנמנעו מתביעה במקרה בו תיקון ליקויי הבניה ברכוש המשותף כבר בוצעו על ידי הדיירים.

פסק הדין הבא עוסק בדחית ערעורן של חברות קבלן שחוייבו לפצות דיירים בשווי עלות תיקון הרכוש המשותף.

המקרה מעלה סוגיה מעניינת ומורכבת בדיני ליקויי בניה והיא אופן חלוקת הפיצוי במקרה בו הוא נקבע – האם לפי יחס שטח הרכוש המשותף לדירת הדיירים והאם יש לתקן את הרכוש המשותף (במקרה זה באמצעות ביצוע בעין) לגבי דיירים שתביעתם לא הוגשה או רק ולגבי דיירים שזכו בתביעתם או לחילופין שהיא נדחתה.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 4720/10
ע”א 4773/10
ע”א 4791/10
לפני:
כבוד המשנה לנשיא א’ ריבלין
כבוד השופט ס’ ג’ובראן
כבוד השופט ע’ פוגלמן

המערערת בע”א 4720/10 (משיבה 3 בע”א 4773/10; משיבה 4 בע”א 4791/10):
אקרילית השקעות 1997 בע”מ
נ ג ד
משיבים 1 בע”א 4720/10 ובע”א 4791/10 והמערערים בע”א 4773/10:
נציגות הבית המשותף רח’ נורית 19 א’ ואח’
המשיבות 3-2 בע”א 4720/10 ובע”א 4793/10; המשיבות 2-1 בע”א 4773/10:
י. שטראוס ושות’ (1990) בע”מ
ק.א. אופקי בניה בע”מ
המשיבה 4 בע”א 4720/10 ובע”א 4773/10 והמערערת בע”א 4791/10:
בלגד נכסים בע”מ
המשיבים 5-9 בשלושת הערעורים:
5. יוסף ליברמן
6. עיריית חיפה
7. בנק לאומי לישראל בע”מ
8. יוסף ומרים אורון
9. אילנה צחור
ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב’ השופט (בדימ’) א’ רזי) בת”א 502/05 מיום 3.5.2010
תאריך הישיבה:
ו’ בשבט התשע”ב
(30.1.2012)
בשם אקרילית השקעות 1997 בע”מ:
עו”ד שלמה כרוב; עו”ד יערית אייל
בשם נציגות הבית המשותף רח’ הנורית 19א ואח’:
עו”ד משה פרייליך
בשם בלגד נכסים בע”מ:
עו”ד איל גונן
בשם המשיב 5:
עו”ד ירון הוברמן
בשם המשיבה 6:
עו”ד קרן גולדשמידט
בשם המשיב 7:
עו”ד אסף סמואל; עו”ד יערית שטרית

פסק-דין

השופט ע’ פוגלמן:

           שלושה ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב’ השופט (בדימ’) א’ רזי) שבמסגרתו נתקבלה באופן חלקי תביעתם של מקצת בעלי הדירות בבית משותף לפיצוי בגין ליקויי בנייה.

1.             משיבות 1 ו-2 בע”א 4773/10 הן חברות קבלניות (להלן: החברות הקבלניות), שחברו על מנת להקים ארבעה בנייני מגורים (המכונים A, B, E ו-F) במסגרת פרויקט “שירת ורדיה” ברחוב הנורית בחיפה (להלן: הפרויקט). במסגרת הסכם ליווי שנחתם עם בנק לאומי לישראל בע”מ (להלן: הבנק), הועמד לרשות החברות הקבלניות מימון כספי לצורך רכישת המקרקעין וביצוע עבודות הבנייה, ולשם כך נדרשו החברות הקבלניות למנות מפקח על ההתנהלות הפיננסית של הפרויקט, ושכרו את שירותיו של המהנדס יעקב שפריר (להלן: שפריר). בהתאם להסכם שנכרת בין החברות הקבלניות לבין המערערת בע”א 4720/10 (להלן: אקרילית), רכשה אקרילית שבע דירות בבניינים A ו-B (וכן ארבע דירות נוספות בבניין E שהערעורים דנן אינם נוגעים לו). המערערת בע”א 4791/10 (להלן: בלגד) הייתה בעלת חלק מהזכויות במקרקעין שעליהם הוקם הפרויקט, ובמסגרת עסקת קומבינציה היא מכרה את זכויותיה לקבלן, ובתמורה קיבלה שתים-עשרה דירות בבניינים נושא הערעורים (A, B ו-F), ודירה נוספת בבניין E. הפרויקט נבנה בשני שלבים: ראשית, נבנו ואוכלסו בניינים A ו-B (אישור אכלוס ניתן על-ידי העירייה ביום 15.1.1998); ולאחר מכן, נבנו ואוכלסו שני הבניינים הנוספים, E ו-F (אישור אכלוס ניתן ביום 6.1.2000). המערערים בע”א 4720/10 (להלן: התובעים) הם בעלים של 24 מתוך 31 הדירות בבניינים A, B ו-F, ונציגויות הבתים המשותפים של אותם בניינים. חלקם (8 מתוך 24) רכשו את הדירות ישירות מהחברות הקבלניות או ב”יד שנייה” מרוכש פרטי מהחברות הקבלניות; חלק אחר (10 מתוך 24) רכשו את הדירות מבלגד, או ב”יד שנייה” מרוכש מבלגד; שאריתם (6 מתוך 24) רכשו את הדירות מאקרילית, או ב”יד שנייה” מרוכש מאקרילית.

2.             במסגרת הבנייה, נעשה חיפוי לקירות החיצוניים של כל ארבעת הבניינים על-ידי הדבקת לבני סיליקט בעובי של שני ס”מ (להלן: לבני החיפוי). כבר בחודש אוגוסט 1998, החלה תופעה של נשירת לבני החיפוי מקירות הבניינים A ו-B. הדיירים פנו לנציגי החברות הקבלניות, וכן לאגף הפיקוח על הבנייה בעיריית חיפה. אגף הפיקוח פנה לחברות הקבלניות והן נדרשו לתקן את המפגע. המהנדס אדוארד קוויט – ממנהלי אחת החברות הקבלניות – השיב כי כל התיקונים הנדרשים בוצעו, אך בהמשך התברר כי לא כך הדבר. בהודעה נוספת של מהנדס העיר חיפה, מיום 20.6.1999, צוין כי מדובר ב”מבנה מסוכן” לפי הוראות חוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים), התשמ”ג-1983 (להלן: חוק העזר), והנמענים נדרשו לתקן את הליקויים. משלא בוצעו התיקונים הנדרשים, עיכבה העירייה את מתן אישור האכלוס (טופס 4) לבניינים E ו-F, עד שיומצא לה אישור מהנדס בדבר ביצוע התיקונים ובגדרו אישור שהחיפוי בוצע בהתאם להוראות היצרן ובאופן בטיחותי. בהמשך, בהסתמך על מכתבו של המהנדס יוסף ליברמן (להלן: המהנדס ליברמן) מיום 21.12.1999, ניתן אישור אכלוס גם לבניינים E ו-F. עם זאת, תופעת נשירת לבני החיפוי המשיכה, כפי שמצא גם המהנדס נעם דביר מאגף הפיקוח של עיריית חיפה, בבדיקה שערך בעקבות טענות הדיירים. העירייה שבה ושלחה הודעה לפי חוק העזר לחברות הקבלניות, למהנדס ליברמן, לבלגד ולדיירים עצמם. לאחר שלא נעשה דבר, פנתה העירייה למהנדס חיצוני, כדי שיחווה דעתו על מצב חיפוי הקירות בארבעת הבניינים. במכתב ששלח לעירייה, ציין המהנדס החיצוני כי הדרך לתיקון הליקויים היא על-ידי פירוק החיפוי הקיים וביצועו מחדש. עם זאת, ההמלצות בחוות דעת זו, כמו גם התייחסויות ברוח דומה של מהנדס נוסף, לא הוצאו אל הפועל. למען השלמת התמונה יצוין כי כבר בשנת 1998, נקלעו החברות הקבלניות לקשיים כלכליים. האחת הפכה חדלת פירעון, ולשנייה מונה מנהל מיוחד במסגרת הקפאת הליכים בניסיון להבריאה. בשלהי 1998, החליט הבנק להמשיך בהזרמת כספים לפרויקט, למרות מצב החברות הקבלניות, לשם השלמת העבודות בבניינים E ו-F (וכן תיקון ליקויים בבניינים A ו-B) וקבלת אישורי אכלוס. יוסף כי את תיקון הליקויים ביצעו לבסוף הדיירים בעצמם, לאחר הגשת התביעה, בין השנים 2007-2006.

התביעה לבית המשפט המחוזי

3.             בחודש מאי 2005, הוגשה התביעה לבית המשפט המחוזי נגד החברות הקבלניות וכן נגד אקרילית ובלגד – כמוכרות חלק מהדירות – בעילה חוזית ולפי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 (להלן: חוק המכר (דירות)). בצד האמור, נתבעו המהנדס ליברמן ועיריית חיפה בעילה נזיקית. בשלב מאוחר יותר, צורף הבנק כמשיב, בטענה שהוא הגורם שנכנס בנעלי החברות הקבלניות כשאלה נקלעו לקשיים כלכליים.

4.             בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את התביעה באופן חלקי, כלהלן:

‏א.        לעניין שיעור הנזק בגין ליקויי הבנייה, קבע בית המשפט קמא כי לשם תיקון הליקויים לא היה מנוס מהסרת כל החיפוי הקיים וביצוע העבודה מחדש. בכך, העדיף בית המשפט את חוות דעתם של מומחים מטעם התובעים (המהנדסים בורישנסקי וקורין) על פני זו של מומחה מטעם הנתבעים (המהנדס צ’רבינסקי), שסבר כי ניתן היה להסתפק בתיקונים מקומיים בלבד. העלות נקבעה לפי חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יוסי חכמה, אך בית המשפט הפחית במעט את הסכום שננקב, על רקע טעות שאליה הפנתה בלגד בסיכומיה בחישוב השטח הכולל של הקירות החיצוניים. בית המשפט העיר כי אומדן עלות תיקון אי התאמה, קרוב מאד לעלות התיקון שבוצעה בפועל (הגם שהדיירים לא חיפו את הקירות בלבני סיליקט כפי שהיה קודם לכן, כי אם בשיטת חיפוי אחרת). כמו-כן, נפסק לטובת התובעים פיצוי בגין נזק בלתי ממוני.

‏ב.        בלגד ואקרילית חויבו בפיצוי התובעים בגין ליקויי הבנייה ברכוש המשותף, לפי הוראות חוק המכר (דירות) בדבר אי התאמה. טענת אקרילית כי אין לראות בה “מוכר” לפי הוראות סעיף 1 לחוק המכר (דירות) – נדחתה, לאחר שנמצא כי היא רכשה את הדירות לשם מכירתן, כהגדרת החוק. עוד נדחו טענות בלגד ואקרילית כי התובעים לא שלחו לה הודעה על אי-התאמה כמתחייב לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות). נקבע כי על בלגד ואקרילית לפצות את התובעים בגין עלות תיקון הליקויים במלואה. בית המשפט קמא סבר כי חובתן של בלגד ואקרילית בנוגע להתאמת הרכוש המשותף אינה מוגבלת לחלקם היחסי של אלה שרכשו את דירותיהם מהן, לאחר שקבע כי לכל קונה וקונה יש זכות לתבוע מהמוכר את קיום התחייבותו בנוגע לתקינות מלאה של כל חלקי הרכוש המשותף. לפיכך, כל אחד מרוכשי הדירות מאקרילית ומבלגד זכאי לדרוש מהן את עלותו המלאה של תיקון הליקויים בקירות החיצוניים. נקבע כי הדברים נכונים גם אם רוכשי הדירות מהחברות הקבלניות (כלומר, אלה שביניהם לבין אקרילית ובלגד אין כל יריבות ישירה) השתתפו אף הם בהוצאות התיקון. זאת, בין היתר, משום שעבודות התיקון כבר בוצעו, ולכן אין חשש שמא הכספים שיועברו ישמשו למטרות שאינן תיקון הליקויים, וכן משום שנציגויות הבתים המשותפים נמנו עם התובעים בתביעה. בצד האמור, קבע בית המשפט כי חבותן של בלגד ואקרילית לא תכסה את נזקיהם של חמישה מהתובעים שרכשו את הדירות במועד מאוחר, הואיל והם קנו את הדירות בידיעה כי קיימים ליקויים (משפחות אטלן, שחבר, צחור, לבנברג ואורון).

‏ג.         התביעה הנזיקית נגד המהנדס ליברמן – נדחתה. בית המשפט לא קיבל את גרסת ליברמן שלפיה הוא הסתמך על הוראות יצרן לבני החיפוי כאשר חתם על האישור בדבר תיקון הליקויים שהומצא לעירייה ביום 21.12.1999. לפיכך נקבע כי האישור שעליו חתם ליברמן לא שיקף את המצב האמיתי, ואולי אף הטעה את העירייה לחשוב שלא קיימת מניעה ליתן את אישורי האכלוס לבניינים E ו-F. עם זאת מצא בית המשפט כי לא קיים קשר סיבתי בין מעשיו של ליברמן עצמו לבין הנזק שנגרם לרוכשי הדירות, שכן המקור לנזקיהם הוא עבודות החיפוי הלקויות שקדמו למעורבותו הדומיננטית בפרויקט.

‏ד.        התביעה הנזיקית נגד עיריית חיפה – נדחתה. טענת רוכשי הדירות בתביעתם הייתה כי העירייה התרשלה בפיקוח על ביצוע העבודות שנדרשו לתיקון הליקויים, לפני שניתן טופס אישור האכלוס. בפרט, נטען כי הסתמכותה על אישור המהנדס ליברמן בדבר תיקון הליקויים הייתה בלתי סבירה, שכן היה מקום לבקש אישור מוסמך מגורם מקצועי בלתי תלוי. בית המשפט מצא כי אין להטיל דופי בהתנהלות העירייה, שכן לא הייתה לה יכולת לצפות כי אישור המהנדס ליברמן ניתן כלאחר יד. בנוסף נקבע כי אפילו בהנחה שהעירייה התרשלה, אין קשר סיבתי בין מעשיה לבין הנזק שנגרם לרוכשי הדירות.

‏ה.        התביעה נגד הבנק – נדחתה אף היא. נמצא – על בסיס התשתית הראייתית שפרשו הצדדים לפני בית המשפט – כי הבנק לא נכנס לנעלי החברות הקבלניות, ומתכונת הפעילות נותרה כשהייתה לפני שאלה נקלעו לקשיים כלכליים. הגם שהבנק המשיך להזרים כספים לצורך השלמת פרויקט בנייה, אין די בכך כדי להטיל עליו חבות לתיקון ליקויי הבנייה. עוד נקבע כי גם בהנחה שהבנק חרג מתפקידיו הפיננסיים “הקלאסיים” בנסיבות העניין, אין לגלגל אליו את האחריות ביחס לבנייה לקויה שבוצעה לפני המועד שבו נטל לכאורה את המושכות בניהול הפרויקט.

הערעורים שלפנינו

5.             לפנינו שלושה ערעורים שיידונו במאוחד: ערעור רוכשי הדירות (על דחיית תביעתם נגד חלק מהנתבעים ועל גובה הסכומים שנפסקו לזכותם) וערעוריהם של בלגד ואקרילית (על חיובן בפיצוי רוכשי הדירות, כולם או מקצתם). נעמוד על טענות הצדדים בתמצית.

ערעור רוכשי הדירות (ע”א 4773/10) ועמדות המשיבים לערעור

6.             רוכשי הדירות מערערים על דחיית התביעה נגד המהנדס ליברמן, עיריית חיפה והבנק, וכן הם מלינים על גובה הסכומים שנפסקו לזכותם.

           אחריות המהנדס ליברמן – לדברי רוכשי הדירות קיים קשר סיבתי בין התנהלותו הבעייתית של המהנדס ליברמן, שעליה עמד בית המשפט קמא, לבין נזקיהם. להשקפתם, לו היה המהנדס ליברמן נמנע ממתן האישור השגוי בדבר תיקון הליקויים, היה אפשר למנוע את נזקיהם, שכן אילו תמונת הליקויים האמיתית הייתה ידועה באותה עת, היה הבנק נאלץ לממן את תיקון הנזקים כתנאי לקבלת אישור אכלוס לבניינים E ו-F. המהנדס ליברמן עומד על קביעתו של בית המשפט קמא כי אין קשר סיבתי בין מעשיו לבין נזקי רוכשי הדירות. עם זאת, הוא חולק על ביקורתו של בית המשפט קמא בהתייחס לפעולותיו, וטוען כי פעל במקצועיות בהנפיקו אישור בדבר תיקון הליקויים לפי הוראות היצרן, בהתאם לידיעתו והבנתו המקצועית כי כך אכן נעשה. לדברי ליברמן, רוכשי הדירות גרמו לו נזק ראייתי בכך שהחליפו את כל האריחים, לפני שהספיק לבצע בדיקה חיצונית שתאשש את טענותיו. בנוסף הוא טוען כי היה ניתן להסתפק בתיקון נקודתי של האריחים בעלות נמוכה, ולא היה צריך להסיר ולהחליף את כלל האריחים.

           אחריות הבנק – רוכשי הדירות אינם חולקים על כך שליווי פיננסי של בנק לפרויקט בנייה כשלעצמו, אינו מצדיק הטלת אחריות בגין ליקויי בנייה. עם זאת, נטען כי ממכלול הראיות בתיק עולה בבירור כי הבנק נטל לידיו את מושכות הניהול של הפרויקט, ונכנס בנעליהן של החברות הקבלניות. לשיטתם, כאשר הבנק מגלה מעורבות בהליך הבניה עצמו, יש להטיל עליו חבות בנזיקין בגין ליקויי בנייה. הבנק משיב כי רוכשי הדירות לא הוכיחו דבר בנוגע למעורבותו בהשלמת הפרויקט, מעבר לאחריותו כגורם מממן. לדבריו, מדובר בהשגות על קביעות שבעובדה ושבמהימנות, מהסוג שבו תמעט להתערב ערכאת הערעור. לגופם של דברים, טוען הבנק כי מעולם לא נכנס בנעלי החברות הקבלניות ולא נטל על עצמו את התחייבויותיהן כלפי רוכשי הדירות, וכי הראיות שהציגו לכך רוכשי הדירות ובעלי הדין האחרים היו עדויות מפי השמועה בלבד. גם במישור המשפטי, סבור הבנק כי אין זה ראוי להטיל עליו – כגורם מלווה פיננסי שלא היה קשור בהסכמים מול רוכשי הדירות – אחריות לאיכות הבנייה.

             אחריות עיריית חיפה – לדברי רוכשי הדירות, העירייה כשלה בטיפול בנושא הליקויים בבנייה. להשקפתם, התנהלות נכונה וראויה מצידה, הייתה יכולה למנוע את נזקיהם. זאת, משום שהצבת דרישה לתיקון מלא של כלל הליקויים כתנאי למתן טופס אכלוס במועד, הייתה מביאה לכך שהבנק היה נאלץ להקצות סכומי כסף לביצוע התיקון, ומונעת את עלות התיקון שנפלה על כתפי רוכשי הדירות. רוכשי הדירות טוענים כי העירייה ידעה על הליקויים, והייתה מודעת לכך שאלה לא תוקנו על אף האישורים שהומצאו לה. העירייה סומכת את ידיה על קביעת בית המשפט קמא כי רוכשי הדירות לא הוכיחו כי היא הפרה חובת זהירות שהיא חבה כלפיהם, וכן כי אין קשר סיבתי בין התנהלותה לבין הנזק שנגרם להם. העירייה אף טוענת כי לא הייתה עליה חובת זהירות קונקרטית כלפי הדיירים, שכן היא לא הייתה צריכה לצפות את הנזק שייגרם להם ממתן אישור אכלוס, על רקע אישור המהנדס שהומצא לה בדבר תיקון הליקויים. העירייה עומדת על כך שנהגה באופן מקצועי, שקול וסביר בהפעילה את סמכויות הפיקוח המסורות לה, בהתאם לחובותיה על-פי דין. העירייה מציינת כי רוכשי הדירות בבניינים E ו-F אף עתרו בזמנו לבית המשפט בבקשה להורות על מתן אישור אכלוס, בעוד שדווקא העירייה הייתה זו שעמדה על תיקון הליקויים כתנאי למתן האישור. העירייה עומדת על כך שצירופה כמשיבה לתביעה נבע בעיקר מקריסתם הכלכלית של האחראים הישירים לנזקי רוכשי הדירות.

             סכום הפיצויים – רוכשי הדירות מלינים על כך שבית המשפט קבע את שטח קירות החוץ של הבניין (שממנו נגזר סכום הפיצוי) לפי טענת בלגד בסיכומיה, ולא לפי השטח שננקב בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יוסי חכמה, למרות שהייתה הסכמה בין הצדדים על דרך החישוב. רוכשי הדירות אומדים את ההפרש בסכום של 61,440 ש”ח (בתוספת פיקוח הנדסי ומע”מ, נכון למועד חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט). כמו-כן, סבורים רוכשי הדירות כי הסכום שנפסק להם בגין עגמת נפש (2,500 ש”ח לכל משפחה) הוא נמוך במידה המצדיקה התערבות של ערכאת הערעור. עוד נטען כי בית המשפט קמא התעלם מדרישתם לפיצוי בגין ליקוי בנייה ברכוש המשותף בבניין F. בלגד ואקרילית סומכות את ידיהן על קביעת בית המשפט לעניין שטח קירות החוץ, שנסמכה על מדידות בפועל שבוצעו בבניינים.

           דחיית תביעותיהם של חלק מרוכשי הדירות – רוכשי הדירות מלינים על שחרור אקרילית מחבות כלפי בני משפחת לבנברג, לאחר שנמצא כי האחרונים ידעו על הליקויים כשרכשו את דירתם בחודש מאי 2001. כן הם מלינים על דחיית תביעתם של משפחות אטלן ושחבר, לאחר שנקבע כי במועד שבו רכשו אלה את דירותיהם היה הליקוי גלוי לעין וידוע לכל. רוכשי הדירות טוענים כי הקביעות האמורות אינן מעוגנות בתשתית הראייתית שהונחה לפני בית המשפט קמא. מה גם שלשיטתם, אחריות בלגד ואקרילית היא לתקינות הרכוש המשותף כולו, לרבות חלקיהם של המשפחות שרכשו דירות בבניינים בשלב מאוחר יותר. רוכשי הדירות סבורים כי היבט זה של פסק הדין מעורר קושי מיוחד, שכן דווקא אילו נמנעו המשפחות האמורות מהצטרפות להליך כתובעים, היו נמצאים זכאים לפיצוי באמצעות נציגויות הבתים המשותפים. בני משפחת אורון, שתביעתם נדחתה, בחרו שלא לערער על פסק הדין, אך מצטרפים לעמדת רוכשי הדירות. גב’ צחור, שתביעתה נדחתה, אף היא לא ערערה על פסק הדין. אקרילית ובלגד סומכות ידיהן על דחיית תביעותיהם של מי מהתובעים שנקבע לגביו כי היה מודע לאי ההתאמה במועד רכישת הדירה.

ערעור בלגד (ע”א 4791/10)

7.             אין לחייב את בלגד בפיצוי התובעים ובעלי דירות שלא רכשו את דירותיהם ממנה – בלגד טוענת כי אין כל יריבות בינה לבין התובעים שרכשו את דירותיהם מהחברות הקבלניות או מאקרילית, ולכן לא היה מקום לחייבה בפיצוי בגין נזקיהם. לדבריה, בהיעדר מערכת יחסים חוזית בינה לבין תובעים אלה, אין תחולה לחוק המכר (דירות), ולא קמה לתובעים אלה עילת תביעה נגדה. עוד טוענת בלגד כי אין כל יריבות בינה לבין נציגויות הבתים המשותפים המופיעות כתובעות בתביעה, ולכן גם להן לא קמה עילה תביעה נגדה. נציגויות הבתים, כך לפי בלגד, לא קיבלו כל הרשאה לתבוע בשמם של יתרת הדיירים שאינם נמנים עם התובעים, וממילא לא הוכיחו כי הכספים יצאו מקופתן.

8.             אין לחייב את בלגד גם בפיצוי התובעים שרכשו ממנה את דירותיהם – לטענת בלגד, אין לראות בה “מוכר” כהוראת חוק המכר, לשם קביעת אחריותה בנזקי אלה שרכשו ממנה דירות, משום שהיא אינה קבלן, וגם אינה “גוף משכן” כפי שהתכוון המחוקק בקובעו גם את אחריות המוכר המשני. עוד נטען כי ממילא התובעים הרלוונטיים (למעט משפחת אלגזי) לא הוכיחו את עילת תביעתם, שכן הם לא צירפו תצהירי עדות ראשית לתביעתם.

9.             סכום הפיצוי – לדברי בלגד, כל תובע רלוונטי (קרי: כזה שרכש ממנה את דירתו והוכיח את עילת תביעתו בתצהיר) זכאי – לכל היותר – לפיצוי רק לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. בסיכומיה של בלגד, נטען כי באופן מעשי, מדובר אך ורק במשפחה אחת – משפחת אלגזי. בצד האמור, נטען כי הסכום הכולל שפסק בית המשפט קמא חורג מהעלות בפועל ששולמה בגין תיקון הליקויים, ואף כולל תשלום בגין עבודות נוספות שאינן רלוונטיות. בלגד מוסיפה, למען הזהירות, כי עומדת לה זכות קיזוז ביחס לחלק מהתובעים שרכשו את דירתם ממנה, על רקע חובות עבר שהם חבים לה. בנוסף, מלינה בלגד על חיובה בפיצוי התובעים בגין עגמת נפש שנגרמה להם.

ערעור אקרילית (ע”א 4773/10)

10.          אקרילית טוענת כי כלל לא הוכח כי נגרם נזק לבניין A, הוא הבניין שבו רכשה אקרילית דירות ומכרה אותן לכמה מהתובעים. לחלופין, היא מלינה על כך שאחריותה נקבע גם ביחס לתובעים שלא רכשו ממנה את דירתם. לדבריה, חרף העובדה שהתביעה נגדה התקבלה רק ביחס לשלוש דירות שמכרה, היא חויבה לשאת בכמעט רבע מהסכום הכולל שנפסק בגין תיקון הליקויים. אקרילית מבקשת להבחין בינה לבין בלגד, שכן בלגד הייתה מעורבת בפרויקט מראשיתו כחלק מעסקת קומבינציה, ואולי אף ניתן לטעון כלפיה בעילה נזיקית, בעוד שתפקידה של אקרילית התמצה בקניית הדירות ומכירתן לחלק קטן מהתובעים. אקרילית טוענת כי בנסיבות שבהן תובעים רק חלק מבעלי הדירות, יש משמעות לכך שהסעד המבוקש הוא כספי ולא ביצוע בעין של התיקונים. לשיטתה, אילו היה מדובר בביצוע בעין, ייתכן שהיה מקום לחייב כל אחד מהמוכרים לפי חוק המכר (דירות) בביצוע התיקון כולו. בענייננו, מאחר שהתיקון בוצע ובעלותו התחלקו בעלי הדירות כולם, אין להטיל על המוכר חיוב החורג משיפוי הרוכש בגין חלקו היחסי. אקרילית מוסיפה כי צירופן של נציגויות הבתים המשותפים אינו יכול להועיל לתובעים, שכן לא הוכח כי הן הוסמכו לתבוע בשם בעלי הדירות הנוספים, ואף אין בינן לבין אקרילית כל יריבות משפטית בהיעדר יחסים חוזיים. רוכשי הדירות סומכים את ידיהם על מסקנתו של בית המשפט קמא לעניין ליקויי הבנייה בבניין A, וכן על קביעתו כי עליה לשאת בהחזר התשלומים בגין התיקונים שבוצעו ברכוש המשותף בבניין.

דיון והכרעה

עילות התביעה הנזיקיות

11.          אקדים ואומר כי לא ראיתי להתערב בהכרעת בית המשפט המחוזי שדחה את תביעת בעלי הדירות כלפי הבנק, עיריית חיפה והמהנדס ליברמן.

           אחריות הבנק – בית המשפט קמא מצא כי “הטענה שהבנק נטל את המושכות לידיו ונכנס לנעלי הקבלנים לא מעוגנת בחומר הראיות”. בית המשפט מצא כמהימנה את גרסתו של מר זאב ילינק, ראש סקטור קבלנים במערך הבנייה והנדל”ן של הבנק, שהעיד כי מעורבות הבנק נותרה במישור הפיננסי בלבד. כן נמצאה מהימנה עדותו של שפריר, שטען כי לא היה שינוי באופי עבודתו שהתמקד בהיבטים התקציביים, כאשר ניהול הפרויקט נותר בידי נציגי החברות הקבלניות. לעומת זאת, עדויותיהם של המהנדס ליברמן ומר בלסקי (מנהל בלגד) שטענו כי הבנק נכנס למעשה בנעלי החברות הקבלניות לאחר שאלה נקלעו לקשיים – נמצאו כבלתי מהימנות. מדובר אפוא בקביעה עובדתית המבוססת על ממצאי מהימנות, מן הסוג שערכאת ערעור תמעט להתערב בו (ראו למשל: ע”א 9622/07 הולין נ’ קופ”ח כללית (לא פורסם, 30.5.2010)), ולא מצאתי לחרוג מכלל זה בענייננו.

             אחריות העירייה – לא ראיתי להתערב בקביעת בית המשפט קמא כי העירייה איננה אחראית לנזקי רוכשי הדירות. כאמור, רוכשי הדירות טענו כי העירייה הפרה את חובת הזהירות שהיא חבה כלפיהם במסגרת הפעלת סמכויות הפיקוח לפי חוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים). בפרט, נטען כי אילו הייתה העירייה מעכבת את מתן אישור האכלוס לבניינים E ו-F עד לתיקון הליקויים שנתגלו בפרויקט כולו, היו היזמים נאלצים לבצע את העבודות על חשבונם. טענה זו אינה יכולה להתקבל. גם אם נניח לטובת רוכשי הדירות כי העירייה חבה בחובת זהירות קונקרטית כלפיהם, על רקע התלונות שקיבלה וסמכויות הפיקוח שהפעילה בנדון, לא הוכח כי העירייה התרשלה בהתנהלותה. במועד הרלוונטי (דצמבר 1999) עמדה העירייה על תיקון הליקויים כתנאי למתן אישור אכלוס לבניינים E ו-F, וניאותה להנפיק את האישור המבוקש רק לאחר שהומצא לה אישור מהנדס בדבר תיקון הליקויים בהתאם להוראות היצרן. לכך יש להוסיף כי במקביל, ניהלו בעלי הדירות בבניינים E ו-F (חלקם נמנים עם התובעים בענייננו) הליך משפטי שנועד להביא את העירייה להוציא אישור אכלוס לשלב השני של הפרויקט. רוכשי דירות אלה אינם יכולים לאחוז את החבל משני קצותיו – מחד גיסא, לפנות לערכאות כדי לשכנע את העירייה להסיר מניעה שהציבה לאכלוס הבניין, ומאידך גיסא לתבוע בדיעבד את העירייה על כך שעשתה כן בסופו של יום. זאת ועוד, לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין התנהלות העירייה לבין הנזק שנגרם לרוכשי הדירות.

             אחריות המהנדס ליברמן – בית המשפט המחוזי שלל את אחריותו של המהנדס ליברמן בנזיקין כלפי רוכשי הדירות, לאחר שקבע כי אין קשר סיבתי בין מעשיו לבין הנזק שנגרם להם. מסקנה זו מקובלת עליי. האישור שהנפיק המהנדס ליברמן, שעליו השליכו רוכשי הדירות את יהבם, הביא לכך שהעירייה ניאותה ליתן לבניינים E ו-F אישורי אכלוס. כפי שצוין לעיל, לא מצאתי להתערב בקביעת בית המשפט קמא כי לא הוכח קשר סיבתי בין מתן אישור האכלוס לבין נזקי רוכשי הדירות. משכך, אין צורך להידרש לשאלה האם התקיימו היסודות האחרים של עוולת הרשלנות ביחסים שבינו לבין רוכשי הדירות.

עילת התביעה לפי חוק המכר – התביעה נגד אקרילית ובלגד

12.          שאלת אחריותן של אקרילית ובלגד לפיצוי רוכשי הדירות, חלקם או כולם, בגין הליקויים ברכוש המשותף לפי חוק המכר (דירות), הינה שאלה מורכבת בהינתן נסיבות המקרה המיוחדות. אין מדובר בסיטואציה “קלאסית” של תביעה לפי חוק המכר (דירות) שבה דורש קונה מהקבלן שמכר לו דירה לפצותו בגין אי התאמה שגילה בה.

           ראשית, אקרילית ובלגד אינן הקבלן, כי אם חברות שקיבלו דירות מידי הקבלן (אקרילית – בעסקת מכר; בלגד – במסגרת עסקת קומבינציה), ומכרו אותן לצדדים אחרים. שנית, התביעה היא בנוגע לאי-התאמה ברכוש המשותף, להבדיל מאי-התאמה בדירה ספציפית. שלישית, התובעים אינם כל בעלי הדירות כי אם חלקם בלבד. רביעית, חלק מהתובעים רכשו דירות במישרין מבלגד או מאקרילית, בעוד שאחרים רכשו את דירותיהם ישירות מידי החברות הקבלניות או ב”יד שנייה” מאדם פרטי שרכש מהחברות הקבלניות, מאקרילית או מבלגד. חמישית, לפי ממצאי בית המשפט קמא, חלק מהתובעים ידעו על אי ההתאמה במועד רכישת דירתם. שישית, נציגויות הבתים המשותפים צורפו כתובעות לתביעה, וייתכן שיש לתת לכך משקל, על רקע הערות שעלו במספר פסקי-דין בהקשרים דומים.

           הגם שבמבט ראשון, התוצאה שאליה הגיע בית המשפט קמא יכול שתיראה מוקשית, הרי שבחינתן של טענות הצדדים על רקע התשתית התחיקתית, ההלכה הפסוקה והספרות, מעלה כי זו אכן מתיישבת ברובה עם הוראות הדין כפי שיובהר להלן.

13.          בסעיף 1 לחוק המכר (דירות), מוגדר “מוכר” כ”מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה”. בלגד הייתה, כאמור, בעלת חלק מהזכויות במקרקעין שעליהם נבנה הפרויקט, שאותו מכרה לחברות הקבלניות במסגרת עסקת קומבינציה, תמורת 13 דירות (מתוכן 12 בבניינים נושא התביעה). בלגד לא חלקה על הגדרתה כ”מוכר” לפי חוק המכר (דירות) ביחס לאלה מבין התובעים שרכשו את דירותיהם ממנה באופן ישיר, ותחולת ההגדרה עליה בהתייחס לתובעים אלה אכן עולה בבירור מלשון החוק. מנגד, אקרילית חלקה בתחילה על הגדרתה כ”מוכר”. כאמור, אקרילית רכשה מהחברות הקבלניות 11 דירות (מתוכן 7 מן הדירות נושא התביעה). בבית המשפט קמא, טען מנהל אקרילית כי היא לא קנתה את הדירות על מנת למוכרן אלא למטרות השכרה, ולכן היא אינה “מוכר” כהגדרת חוק המכר (דירות). בית המשפט קמא שלל טענה זו במישור העובדתי, ולא מצאתי יסוד להתערב בקביעתו, שהתבססה בין היתר על הצהרת בא כוח אקרילית כי הדירות נרשמו בספרי החברה כ”מלאי עסקי ולא כרכוש קבוע”, וכן על האמור בחוזה מכר בין אקרילית לאחד הקונים, שם נכתב כי אקרילית “עוסק[ת] במכירת דירות” (ראו פסקה 18 לפסק הדין קמא). המסקנה היא, אפוא, כי אקרילית ובלגד הן בגדר “מוכר”, למצער ביחס לאלה מבין התובעים שרכשו מהם דירה במישרין (אקרילית: לאוטרבך, זסלר, לבנברג ורבינוביץ’; בלגד: סירקין, שמואלוף, קסטן, רוזן, אלגזי, הלד, מרבאום, חוטר ורוזנווסר).

14.          מהו הדין ביחס לשלושת התובעים שרכשו את דירותיהם מאחרים שרכשו את הדירות מאקרילית או מבלגד? כיום, בעקבות תיקון מס’ 5 שנכנס לתוקף ביום 6.4.2011, קובע החוק באופן פוזיטיבי כי אחריות המוכר כלפי הקונה לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תחול – בשינויים המחויבים – גם כלפי “קונה משנה”, שהוא “מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה”. עם זאת, במועד הרלוונטי לענייננו, ההסדר הנוכחי טרם נכנס לתוקפו. סוגיית הטלת אחריות על “מוכר” לפי חוק המכר (דירות) כלפי קונה משנה עובר לכניסת התיקון לתוקף עוררה שאלות עיוניות נכבדות ולא נידונה על-ידי בית משפט זה (ראו בפסיקת בתי המשפט המחוזיים: ת”א (מחוזי חיפה) 1423/99 גינזבורג נ’ מורן חברה לבניין בע”מ, פסקה 15 (לא פורסם, 17.2.2008) (להלן: עניין גינזבורג); ת”א (מחוזי י-ם) 3297/01 כהן נ’ אנגל חברה לקבלנות כללית בע”מ, פסקה 4 (לא פורסם, 30.3.2007) (להלן: עניין אנג’ל); ובספרות: איל זמיר חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, 291-281 (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג’ טדסקי, 2002) (להלן: זמיר)); אביחי נ’ ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים 12-10 (2009) (להלן: ורדי)). בפסק דינו של כב’ השופט י’ עמית בעניין גינזבורג, נקבע כי גם לפני כניסת התיקון לחוק לתוקף, עומדת לקונה-המשנה עילת תביעה ישירה לפי חוק המכר (דירות) כלפי המוכר. המתווה שבו נעשה שימוש הוא של המחאת זכויות הקונה, במפורש או במשתמע, להגיש תביעה נגד המוכר (ראו גם החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים בעניין אנג’ל; וכן פסקי דין מוקדמים יותר המאוזכרים בזמיר, עמ’ 286). זמיר, בספרו שראה אור לפני כניסת התיקון לתוקף, סבור אף הוא כי זהו הדין הרצוי, אך הביע ספקות אם ניתן לעשות כן במסגרת הדין המצוי (שם, בעמ’ 291-285). בנסיבות העניין, שבהן לא הוגשה תביעה מטעם הקונים המקוריים ואין חשש לכפל פיצוי, נדמה כי אין חשש להחיל את המתווה שהוחל בפסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים, ולפיו – כאמור – עילת התביעה של הקונה הראשון הוקנתה לקונה המשנה, ועומדת לו מול המוכר המקורי. נראה אפוא כי לשלושת “קוני המשנה” מאקרילית ובלגד בענייננו (שחבר, צחור ואורון) עומדת – במישור העקרוני – עילה תביעה נגד אקרילית ובלגד בהתאמה. ברוח דומה, גם לתובעים אטלן ושור יש עילת תביעה נגד החברות הקבלניות, למרות שהם בגדר “קוני משנה”.

15.          עם זאת, בענייננו נמצא כי יש לדחות את תביעותיהם של שלושת קוני המשנה מאקרילית ובלגד, כמו גם של התובעים לבנברג ואטלן, שכן הם היו מודעים לליקויים בעת רכישת דירותיהם, ולכן אינם יכולים לתבוע את תיקון אי-ההתאמה לפי חוק המכר (דירות). זאת, בהתאם לסעיף 12 לחוק המכר, התשכ”ח-1968 (להלן: חוק המכר), שבהלכה הפסוקה נקבע כי כוחו יפה גם ביחס לעסקאות לפי חוק המכר (דירות) (ראו: ע”א 8124/00 קניונים נכסים ובניין בע”מ נ’ בני יעקב נדל”ן בע”מ, פ”ד נו(5) 198, 217-215 (2002); זמיר, בעמ’ 322-319; ורדי, בעמ’ 71-67)). לא מצאתי להתערב בקביעתו של בית המשפט קמא בנוגע למודעותם של אלה לאי ההתאמה, הנסמכת על ממצאים עובדתיים. לכך יש להוסיף, כי תביעת משפחת אורון נדחתה לאחר שנקבע כי הם באו על סיפוקם במסגרת הסדר פשרה מול הקונה הראשון וממילא גב’ אורון לא התייצבה לדיון כדי להיחקר על תצהירה. עוד יצוין כי הזוג אורון בחר שלא להשיג על פסק הדין נושא הערעורים שבו נדחתה תביעתם. נפקות דחיית תביעותיהם הפרטניות של תובעים אלה על ההכרעה בתביעה כולה תידון בהמשך.

16.          כפי שנפסק לא אחת, חיובי המוכר לפי חוק המכר (דירות) ביחס ל”דירה” מתייחסים לא רק לדירה גופה, אלא גם לרכוש המשותף, ואי-התאמה של הרכוש המשותף, כמוה כאי-התאמה של הדירה גופה לעניין סעיף 4 לחוק המכר (דירות) (ראו: זמיר, בעמ’ 141-137, 301). המוכר מחויב לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים. בענייננו, הצדדים אינם חולקים על כך שעבודות החיפוי בקירות החיצוניים של הבניין לא בוצעו כהלכה (גם אם אין הסכמה ביחס להיקף הליקויים ועלות תיקונם), וכן אין מחלוקת כי הכשל האמור עולה כדי אי-התאמה לפי סעיף 4 לחוק המכר (דירות). בהינתן קביעתנו כי אקרילית ובלגד הן בגדר “מוכר” ביחס לחלק מהתובעים שהוכיחו את תביעתם וכי אכן קיימת אי התאמה ברכוש המשותף, נדמה כי גם הקביעה שהן אינן יכולות לצאת פטורות בלא כלום – אינה יכולה להיות שנויה במחלוקת. השאלה הטעונה הכרעה היא: מהו היקפה של אותה אחריות וכלפי מי מבין התובעים?

17.          התזה שמציעים רוכשי הדירות היא שבמקרה של אי-התאמה ברכוש המשותף, מחויבותו של המוכר לפי חוק המכר (דירות) כלפי הקונה הבודד כוללת את תיקון מלוא הליקויים ברכוש המשותף. כך, למשל, אם קיים ליקוי במעלית הבניין – שהיא חלק מהרכוש המשותף – העולה כדי “אי התאמה” ביחסים שבין מוכר לקונה ספציפי, על המוכר לשאת בעלות התיקון במלואה ואין הוא יכול להסתפק בנשיאה בחלק יחסי בלבד של ההוצאה, כפי חלקו של הקונה הספציפי ברכוש המשותף. זאת, משום שחלקו של הקונה ברכוש המשותף הוא בלתי מסוים. לשיטתם, אין זה משנה אם הסעד המבוקש בתביעה היה ביצוע בעין של תיקון הליקויים, או תשלום בדיעבד של עלות התיקון שבוצע. מנגד, לשיטת בלגד ואקרילית, ההלכה הפסוקה קובעת כי ככל שמדובר בתביעה לפיצוי כספי, אין המוכר חייב אלא בפיצוי הקונה שהוכיח את תביעתו כפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. כאן המקום לעמוד בתמצית על פסיקתנו בסוגיה זו.

18.          בע”א 559/87 חשאי נ’ רונן, פ”ד מו(1) 229 (1991) (להלן: עניין חשאי), נקבעה ההלכה כי במקרה שבו תובעים מקצת הדיירים פיצוי כספי לפי חוק המכר (דירות) בגין ליקויים ברכוש המשותף, יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. הנשיא מ’ שמגר הוסיף כי אילו היה מדובר בתובענה ייצוגית של דייר אחד בשם כל הדיירים, או בדרישה לביצוע בעין, אזי היה ניתן לשקול טענה שלפיה יש לפסוק את מלוא הסעד גם לדייר אחד שתביעתו הוכחה, אולם “כאשר מתבקש סעד של פיצוי, שעיקרו השבת מצבו של כל דייר לקדמותו מן הבחינה הכספית, אזי דייר שתביעתו נדחית מנתו נגרעת מסכום הפיצויים” (שם, בעמ’ 233). בע”א 1772/99 זלוצין נ’ דיור לעולה בע”מ, פ”ד נה(4) 203 (2001) (להלן: עניין זלוצין), חזר בית המשפט על ההלכה שנפסקה בעניין חשאי, בציינו כי אילו הסעד המבוקש היה סעד של ביצוע בעין של התיקונים, “חובה היתה מוטלת על החברה לתקן את כל הליקויים ולא אך את חלקם, כחלקם היחסי של התובעים. לא זו בלבד שנתקשה לצייר תיקון ‘חלקי’ ברכוש משותף – תיקון כחלקם של התובעים ברכוש המשותף – אלא שתיקון ליקויים ברכוש המשותף מעשה-מיקשה הוא שאינו ניתן להפרדה” (שם, בעמ’ 211). עם זאת, בנסיבות שבהן עמדה לפני בית המשפט תביעת מקצת הדיירים בלבד, לפיצוי כספי, “נתקשה לפרוש את זכותם של התובעים אל-מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף” (שם). בצד האמור העיר השופט (כתוארו אז) מ’ חשין הערה שבה תולים התובעים בענייננו את יהבם:

“לו נטען לפנינו – נטען והוכח – כי הדיירים עומדים לתקן, אמנם, את הרכוש המשותף, אך כי לביצועם של אותם תיקונים אין הם נכונים להידרש לדיור לעולה [המוכר – ע’ פ’] אלא לקבלן בניה אחר, מהימן עליהם, היה יסוד לסברה כי זכאים הם הדיירים לפיצויים כדי תיקון כל הליקויים כולם ברכוש המשותף (תוך פיקוח ובקרה כי כסף-הפיצויים אכן יוצא על התיקונים). ואולם בענייננו – שאני. שהרי הדיירים, סירבו לביצוע התיקונים בידי דיור לעולה, ולא עוד אלא שלא טענו – לא-כל-שכן שלא הוכיחו – כי בכוונתם לבצע את התיקונים הנדרשים בפיצויי-הכסף שיזכו בהם. נזכור כי לפני בית-המשפט לא עמדה תביעת כל הדיירים, או תביעת נציגות הבית המשותף, אלא תביעת מיקצת הדיירים בלבד” (שם, בעמ’ 211).

           נראה אפוא כי השופט (כתוארו אז) מ’ חשין היה מוכן לשקול אפשרות של פסיקת פיצויים כספיים ככל שהיה מוכח כי אלה מיועדים לשם תיקון כל הליקויים ברכוש המשותף.

19.          השאלה עלתה שוב בע”א 7799/01 ברזילי נ’ שרביב, פ”ד נו(5) 725 (2002) (להלן: עניין ברזילי), שם חזר השופט א’ א’ לוי על ההלכה שנקבעה בעניין חשאי וזלוצין:

“המערערים הם רק חלק מכלל הדיירים בבניינים מושא הדיון, ומאידך, נציגויות הבתים המשותפים לא צורפו לתביעת המערערים כתובעים. לו עתירת המערערים היתה לחייב את המשיבה לבצע את תיקון הליקויים ברכוש המשותף, כי אז גם ללא ‘הנציגות’ כבעלת דין, וגם מבלי שכלל הדיירים היו תובעים, נכון היה לחייב את המשיבה לתקן את הרכוש המשותף כולו, ולא את חלקם היחסי של המערערים ברכוש זה. אולם מקום שהתביעה היתה מראש לפיצוי כספי בגין הליקויים ברכוש המשותף, הלכה היא שיש לפצות כל דייר ודייר, אשר תביעתו הוכחה, לפי חלקו ברכוש המשותף” (שם, בעמ’ 730).

20.          הלכת חשאי ויישומה זכו לביקורת בספרות המשפטית. לדעת פרופ’ מיגל דויטש, הואיל ומדובר בתביעה בעילה של הפרת חיוב חוזי (להבדיל מתביעה שבבסיסה זכות קניינית), מדובר ב”חיוב אחד” שאותו חב המוכר במלואו כלפי כל אחד ואחד מבין הקונים, ולכן אין משמעות לפיצוי בגין “חלקו היחסי” של הקונה (מיגל דויטש “ריבוי נושים” דיני חיובים – חלק כללי 362-361 (דניאל פרידמן עורך, 1994); להלן: דויטש). בהמשך, שולל דויטש את ההבחנה שהציע בית המשפט בעניין חשאי, ועליה חזר בפרשות מאוחרות, בין סעד של פיצויים לסעד של ביצוע בעין של התיקון. להשקפתו, אין נפקות להבחנה זו “הן מן הטעם העיוני, לפיו זכותו של כל דייר מתייחסת לכל נקודה ונקודה, והן מן הטעם המעשי, שנדרש פיצוי מלא על מנת לשקם את הליקוי” (שם, בעמ’ 363). דויטש מוסיף וטוען כי דחיית תביעתם של מקצת התובעים אין בה כדי לגרוע מתביעת הנותרים, אלא במקרים שבהם מוכח כי התובע ויתר על זכותו לטובת הנתבע (שם, בעמ’ 390-389).

           פרופ’ איל זמיר סבור אף הוא כי ההבחנה שהותוותה בעניין חשאי בין המקרה שבו נדרש סעד של ביצוע בעין לבין המקרה שבו נדרשת תרופת פיצויים אינה משכנעת. לדבריו, תרופת הפיצויים מיועדת להעמיד את הנפגע באותו מצב שבו היה אילו קוים החוזה, ומשמעות הדבר בנסיבות המתוארות בענייננו, הוא “העמדה של כל אחד מהקונים במצב שבו יש לו חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף שלם ומתאים […]” (זמיר, בעמ’ 311). להשקפת זמיר, תשלום פיצויים בשיעור חלקו היחסי של התובע ברכוש המשותף לא יספיק לסילוק אי ההתאמה בשלמותה, ולא יעמידו במצב שבו היה אילו קוים החוזה. זמיר מסכים כי המצב שבו התובע היחיד משלשל לכיסו את מלוא פירות התביעה איננו סביר, אך הוא סבור כי הפתרון לקושי זה טמון בהוראת סעיף 59(ב) סיפא לחוק החוזים (חלק כללי) תשל”ג-1973 (להלן: חוק החוזים), שמאפשר לנושה אחד לדרוש את חלקו מנושה שכלפיו קוים החיוב. לשיטתו, אין זה מעניינו של המפר (המוכר) מה יעשה הנפגע בכספי הפיצויים, ולכן גם אם יעדיפו בעלי הדירות שלא להשתמש בכספי הפיצויים לתיקון אי ההתאמות ברכוש המשותף, אלא לחלקם ביניהם, אין הדבר גורע מחובת המוכר לפצותם במלוא עלות התיקון (שם, בעמ’ 312).

21.          להשקפתי, ראוי ליתן להערות האמורות משקל של ממש. הזכות הקניינית של בעלי דירות בבית משותף ביחס לרכוש המשותף היא אכן בעלות בחלק יחסי בלתי מסוים (בעלות במנה “המתמטית” ולא בחלק פיזי כזה או אחר). עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף. כך, קובע סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות) כי “המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה” אם קיימת אי-התאמה (השוו: איל זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים 382-381 (1990)). לפיכך, כדי להחזיר את המצב לקדמותו, נדרש המוכר לספק לקונה חלק יחסי בלתי מסוים ברכוש משותף תקין ומתאים, ולא די בפיצוי כספי חלקי.

22.          על אף הקשיים העיוניים המתוארים, סבורני כי לא נדרשת בענייננו סטייה מהלכת חשאי. זאת, שכן גם אם נלך במתווה ששורטט בפסיקה בעקבותיה, ניתן להגיע במקרה שלפנינו – בנסיבות שבהן ייעודו של הפיצוי הוא למימון (גם אם בדיעבד) של תיקון הליקויים – לתוצאה דומה לזו שאליה היינו מגיעים לו היינו בוחרים במתווה שמציעים זמיר ודויטש, קרי: חיוב “המוכר” לפי חוק המכר (דירות) במלוא עלות אי-ההתאמה ברכוש המשותף.

23.          כפי שקבע בית המשפט קמא, בעלי הדירות החליפו את חיפוי הקירות החיצוניים בעלות השקולה בעיקרה לגובה הפיצוי בגין אי ההתאמה. לא מצאתי להתערב בקביעה זו של בית המשפט קמא, הנסמכת על חוות דעת מומחה. כלומר, הגם שהסעד המבוקש בתביעה לא היה “ביצוע בעין” של התיקונים אלא פיצוי כספי, הרי שבסופו של יום, לאחר שבוצעו התיקונים – מדובר בסעד השקול לסעד של “ביצוע בעין”. לפיכך, גם לפי הלכת חשאי ונגזרותיה, ניתן לחייב את ה”מוכר” לפי חוק המכר (דירות) במלוא הסעד, אפילו מדובר בתביעת מקצת הקונים. בעניין זלוצין, הוער כי לצירוף נציגות הבית המשותף כתובעת עשויה להיות תועלת אינסטרומנטאלית, כדי לוודא שהפיצויים שייפסקו לטובת מקצת הדיירים, ישמשו למטרת תיקון הליקויים ברכוש המשותף (שם, בעמ’ 212-211). להשקפתי אין בצירוף נציגות הבית המשותף כתובעת כדי להוסיף על עילת התביעה המהותית העומדת לתובעים הקיימים שהוכיחו את תביעתם לפי חוק המכר (דירות), ואין בכך משום תחליף לצירוף כל בעלי הדירות בבניינים. עילת התביעה לפי חוק המכר (דירות) היא, כאמור, עילה המצויה במישור היחסים החוזיים בין המוכר לבין הקונה. לא הוכח בענייננו כי הנציגות פועלת בנדון כשלוחתם של בעלי הדירות שלא נמנו עם התובעים (ראו: ע”א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ’ קדמת לוד, פ”ד לו(2) 21 (1981)), וממילא לא הוכחו עילות התביעה הפרטניות של כל אחד ואחד מאלה (כך, למשל, לא צורפו חוזי המכר שלהם, שהם הבסיס לעילת תביעה לפי חוק המכר (דירות)). אמנם, בתזכיר חוק שהפיץ משרד הבינוי והשיכון בשנת 2001 הוצע להקנות בחוק את זכויות הקונים לתבוע בגין אי-התאמה ברכוש המשותף גם לנציגות הבית המשותף, אך הצעה זו לא הבשילה לכדי חוק (זמיר, בעמ’ 307). בצד האמור, אינני סבור כי יש לכך חשיבות מעשית מבחינת היקף עילת התביעה בענייננו, משום שגם לפי המתווה ששורטט בעניין זלוצין, כאמור, יכולים מקצת הקונים לדרוש מהמוכר סעד שמשמעותו המעשית היא תיקון מלוא הליקויים ברכוש המשותף (השוו: זמיר, בעמ’ 311).

סיכום ביניים

24.          הנה כי כן, מצאנו כי בלגד, אקרילית והחברות הקבלניות, כ”מוכרות” לפי חוק המכר (דירות) חבות ביחד ולחוד לתקן את אי-ההתאמה ברכוש המשותף. משנמצא כי בנסיבות העניין פסיקת פיצוי כספי שקולה לביצוע בעין של התיקון, ועל רקע ההלכה הפסוקה שמאפשרת לחייב את המוכר בסעד של ביצוע בעין של תיקון הליקויים במלואם גם כאשר מדובר בתביעה של מקצת הקונים – לא מצאתי לסטות מקביעתו של בית המשפט קמא שלפיה אקרילית ובלגד, כמו גם החברות הקבלניות (שהפכו חדלות פירעון) חייבות, ביחד ולחוד, בתשלום בגין תיקון הליקויים. לכאורה, מדובר בחיוב אחד, וגם אם תביעתו של דייר פלוני נדחתה, אין הדבר מוציא את זכותם של הדיירים האחרים לתיקון אי-ההתאמה בשלמותה. עם זאת, לא מצאתי להתערב בהכרעת בית המשפט קמא כי יש מקום לגרוע מסכום הפיצוי הכולל את מנותיהם של אלה מבין רוכשי הדירות שהוכח כי ויתרו – הלכה למעשה – על זכותם לקבל פיצוי בגין הליקויים (אטלן, לבנברג, צחור, אורון ושחבר). זאת, בין היתר, משום שאין חשש כי גריעת חלקים מסכום הפיצוי הכולל תביא להיעדר אפשרות של ביצוע בעין של התיקון, שכן התיקונים בוצעו זה מכבר. להשקפתי, גריעת מנתם של תובעים אלה מתיישבת במידה רבה גם עם המתווה המשפטי שמשרטטים דויטש וזמיר (זמיר, בעמ’ 314; דויטש, בעמ’ 389-391). כפי שצוין, התובעים אטלן, שחבר, לבנברג וצחור, ידעו על אי-ההתאמה במועד שרכשו את דירותיהם, וניתן להניח כי הדבר מצא את ביטויו בגדר הסכום ששילמו תמורתן. בני הזוג אורון קיבלו לידיהם פיצוי כספי מידי הקונים שמכרו לה את הדירה במסגרת הסכם פשרה, ואף לא ערערו על פסק הדין קמא שבו נדחתה תביעתם. גב’ צחור אף היא בחרה שלא לערער על פסק הדין שבו נדחתה תביעתה. בנוסף, ובכך השינוי העיקרי לעומת פסק-דינו של בית המשפט קמא, אני סבור כי יש לגרוע את מנתם של אלה מבין הדיירים שלא הגישו תביעה. דיירים אלה השתתפו בעלות התיקונים אך לא מצאו לנכון להגיש תביעה או להצטרף לתביעה שלפנינו. משכך, ניתן לקבוע כי לצורך ההליך הנוכחי, דיירים אלה ויתרו במשתמע על זכותם לקבל שיפוי בגין חלקם בהוצאות התיקון, וניתן לגרוע את מנתם מסכום הפיצוי הכולל.

25.          כאמור, התוצאה שאליה הגענו היא כי מלוא הפיצוי בגין הליקויים ייפסק למקצת הדיירים שלהם עמדה עילת תביעה נגד אקרילית ובלגד, מאחר שנקבע כי בנסיבות העניין הפיצוי שקול לעלות הביצוע בעין. מסכום זה ייגרע חלקם של הדיירים שידעו על אי ההתאמה, ושל הדיירים שלא הגישו תביעה למרות שהשתתפו בעלות התיקונים. מבחינה עיונית, חשוב להבהיר כי הפיצוי המלא (לאחר גריעת מנותיהם של מספר דיירים כאמור) נפסק רק לטובת תובעים אלה שהוכיחו את תביעתם כלפי אקרילית ובלגד בהתאמה. דיירים אלה הם סירקין, שמואלוף, קסטן, רוזן, אלגזי (בבניין F); הלד, מרבאום, חוטר (בבניין B); לאוטרבך, זסלר, רבינוביץ’ ורוזנווסר (בניין A). עם זאת, גם התובעים האחרים נטלו חלק בעלות התיקונים וסיפקו מעין “מימון-ביניים” עבור קוני אקרילית ובלגד. לפיכך, יש מקום לשפות במסגרת ההליך הנוכחי את שבעת הדיירים שלא ויתרו על זכאותם (שרון, זיקרי-הררי (בניין F); מנדה, שני (בניין B); שור, שחר, פולוצקי (בניין A)).

26.          כפי שציינו בראשית הדברים, וכפי שהעיר גם בית המשפט קמא, התוצאה האמורה מעוררת במבט ראשון קשיים, מכיוון שאקרילית ובלגד נדרשות לשלם מעבר לחלקם היחסי של הדיירים שרכשו ישירות מהן את הדירות. עם זאת, נוכח הוראות החוק וההלכה הפסוקה בנדון, כפי שפורטו לעיל, תוצאה זו מתחייבת מהוראות הדין. אכן, חוק המכר (דירות) מטיל על “מוכר”, כהגדרתו בחוק, חיובים שאינם מבוטלים. כפי שציין בית המשפט קמא, אקרילית ובלגד נקלעו לסיטואציה לא פשוטה, בפרט נוכח חדלות הפירעון של החברות הקבלניות. לא מן הנמנע כי ההגדרה המרחיבה של התיבה “מוכר” בחוק המכר (דירות) עשויה, במקרים מסוימים, להביא לתוצאות מוקשות, בייחוד כאשר “מוכר-המשנה” (המקביל לאקרילית ובלגד בענייננו) הוא אדם פרטי שאינו בקי בדין הרלוונטי. ייתכן שבמקרים מעין אלו, יהיה מקום לפרש בצורה מצמצמת את הגדרת התיבה “מוכר” (השוו: זמיר, 174-173, 186-184). עם זאת, לא זה המצב במקרה שלפנינו. אקרילית ובלגד הן חברות מסחריות הפועלות בתחום המקרקעין, והיה להן חלק משמעותי בפרויקט נושא התביעה. היה עליהן לדעת כי כ”מוכרות” לפי חוק המכר, הן נושאות באחריות כלפי הקונים מהן להתאמת הממכר, לרבות להתאמה מלאה של הרכוש המשותף. בין היתר, לא הייתה מניעה כי ידרשו מהקבלן ערבויות מספקות לשם עמידה בהתחייבויותיהן לפי חוק המכר (דירות) כלפי הקונים הפרטיים שרכשו מהן דירות. נזכיר כי נגד החברות הקבלניות ניתן פסק דין בהיעדר הגנה בגין מלוא סכום התביעה, כך שברמה העקרונית אין מניעה כי אקרילית או בלגד, יגישו נגדן תביעה מתאימה לשיפוי (הגם שברמה המעשית ברי כי ספק אם יש בכך כדי לקדם את עניינן של הראשונות בשל חדלות הפירעון שאליה נקלעו האחרונות).

פיצויים בגין עגמת נפש

27.          נקודה נוספת שבה ראיתי להציע לחבריי להתערב בפסק הדין קמא היא פסיקת הפיצויים בגין עגמת נפש. החיוב לתקן את הליקויים (או בנסיבות המקרה דנן – לשפות את הדיירים בגין עלות התיקון שבוצע) הוא “חיוב אחד”, שלא ניתן לחלקו, שכן “תיקון ליקויים ברכוש המשותף מעשה-מיקשה הוא שאינו ניתן להפרדה” (עניין זלוצין, בעמ’ 211). לעומת זאת, החיוב בפיצויים בגין עגמת נפש אינו משותף, אלא אישי מטבעו. לפיכך, לא מצאתי כי יש מקום לחייב את אקרילית ובלגד לשלם פיצויים בגין עגמת נפש, אלא לאלה מבין התובעים שרכשו מהן במישרין את דירותיהם.

סוף דבר

28.          אם תישמע דעתי, יידחה ערעור רוכשי הדירות, וערעורי אקרילית ובלגד יתקבלו באופן חלקי כפי שיפורט להלן (ככל שתתעורר מחלוקת בדבר החיובים, יוכלו הצדדים להגיש פסיקתה עדכנית לאישור בית המשפט המחוזי):

פיצויים בגין ליקויי הבנייה:

(א)         בבניין F 12 דירות. לכל אחד מבין הדיירים שרון, זיקרי-הררי, סירקין, שמואלוף, קסטן, רוזן ואלגזי, ישולם סכום של 1/12 מסכום הפיצוי הכולל שקבע בית המשפט קמא בנוגע לבניין זה (סה”כ 7/12). בלגד תישא במלוא עלות הפיצוי לדיירים אלה, שכן אקרילית לא חויבה לפצות מי מדיירי בניין זה.

(ב)         בבניין B 9 דירות. לכל אחד מהדיירים מנדה, שני, הלד, מרבאום וחוטר, ישולם סכום של 1/9 מסכום הפיצוי הכולל שקבע בית המשפט קמא בנוגע לבניין זה (סה”כ 5/9). בלגד תישא במלוא עלות הפיצוי לדיירים אלה, שכן גם בגין בנין זה לא הוטלה חובת פיצוי על אקרילית.

(ג)          בבניין A 10 דירות. לכל אחד מהדיירים שור, שחר, לאוטרבך, פולוצקי, רוזנווסר, זסלר ורבינוביץ ישולם סכום של 1/10 מסכום הפיצוי הכולל שקבע בית המשפט קמא בנוגע לבניין זה (סה”כ 3/5). בלגד ואקרילית תישאנה במלוא עלות הפיצוי לדיירים אלה, כך שאקרילית תישא בשלושה רבעים מהסכום ובלגד תישא ברבע (בהתאם ליחס בין מספר התביעות שנתקבלו ביחס לכל אחת מהן בבניין זה).

פיצויים בגין עגמת נפש:

(ד)         אקרילית תשלם סך של 2,500 ש”ח (נכון למועד הגשת התביעה) אך ורק לכל אחת מהמשפחות הבאות: לאוטרבך, זסלר ורבינוביץ’.

(ה)         בלגד תשלם סך של 2,500 ש”ח (נכון למועד הגשת התביעה) אך ורק לכל אחת מהמשפחות הבאות: סירקין, שמואלוף, קסטן, רוזן, אלגזי, הלד, מרבאום, חוטר ורוזנווסר.

הוצאות:

(ו)          נוכח התוצאה שאליה הגענו ביחסים בין רוכשי הדירות לבין בלגד ואקרילית, יופחת במחצית סכום ההוצאות ושכר טרחת עורך דין שבו חויבו אקרילית ובלגד בבית המשפט המחוזי. בערכאה זו לא יהיה צו להוצאות נוספות בין בעלי דין אלה.

(ז)          שאר ההוצאות שפסק בית המשפט המחוזי יעמדו בעינן. בערכאה זו, יישאו המערערים בע”א 4773/10 בהוצאות הבנק, העירייה וליברמן, בסך של 10,000 ש”ח לכל אחד מהאחרונים.

ש ו פ ט

המשנה-לנשיא א’ ריבלין:

           אני מסכים.

המשנה-לנשיא

השופט ס’ ג’ובראן:

           אני מסכים.

ש ו פ ט

           הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ע’ פוגלמן.

           ניתן היום, ‏כ”ד בניסן התשע”ב (‏16.4.2012).

המשנה-לנשיא

ש ו פ ט

ש ו פ ט

שיתוף והדפסת המאמר

וואטצאפ
פייסבוק
טוויטר
דוא״ל
הדפסה
דילוג לתוכן