מה הוא ערר להיתר בניה?
ערר והתנגדות להיתר בנייה הם זכויותיו של כל מי שרואה עצמו נפגע מהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה. יש לזכור כי לנפגע גם הזכות לפנות לביהמ”ש על מנת לחלוק על החלטת הועדה המקומית. ועדת הערר המחוזית תדון בערר, בהתאם למועדים הקבועים בחוק, אולם לא בכל נושא תדון ועדת הערר – במידה והתכנית לגביה הוגשה התנגדות תואמת את התכנית ואינה נדרשת בהקלה או סטייה נכרת או תוך שימוש חורג, אזי על המתנגד לפתוח בהליך בביהמ”ש. על העורר להבחין פעם נוספת בין הנושאים הקנייניים אשר ידונו ככללם בביהמ”ש ובין אלו התכנוניים אשר ידונו בפני ועדת הערר, כמו גם האם היתר הבניה נמסר זה מכבר והבניה החלה או שמא הועדה המקומית עתידה להנפיקו.
ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בערר לאחר הגשתו על ידי הנפגע מהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה. על כתב הערר לתאר הנושאים התכנוניים נשוא הפגיעה הנטענות, באופן מדויק. עררים והליכים רבים נדחים משום שהוגשו שלא בפני הערכאה המתאימה וזכות הנפגע עלולה להיאבד.
מהן הסוגיות המובאות בפני ועדת הערר?
ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בסוגיות המובאות לפתחה במסגרת ערר על החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובניה בנושאים הבאים:
- סירוב של החלטת וועדה לתכנון ובניה מקומית לתת היתר לבניה או היתר לשימוש חורג (גם החלטה של וועדת רישוי לסירוב למתן היתר בניה).
- סירוב של החלטת וועדה לתכנון ובניה מקומית בעניין איחוד וחלוקה
- אי מתן החלטה של הוועדה לתכנון ובניה המקומית, במועד
- החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר תכנית שבסמכותה
- החלטה בעניין פיצוי בעניין הפקעה לפי סעיף 198
- החלטה בדבר הענקת פיצוי לנפגע ממי שעיסוקו הוכשר ברישיון במקרקעין
- החלטה לא לאשר חיבור למים, חשמל, ביוב או טלפון
סמכויות ועדת הערר
במסגרת סמכותה רשאית וועדת הערר להכריע בערר – לקבלו בחלקו או לדחותו. גם הוועדה המקומית, רשות הרישוי רשאיות לחלוק על קביעתה של הוועדת הערר ולהגיש עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים. בדיון בפני וועדת הערר חשוב להציג את מירב הנתונים המקצועיים שייסעו לוועדת הערר לקבל החלטה ואת התשתית המשפטית המתאימה שכן מסגרת הזמן לצורך כך תהיה בד”כ קצובה מאוד ובמקרה שבו תידרש תקיפת החלטתה, יהא הליך הגשת עתירה מנהלית סבוך יותר וימשך זמן רב יותר.
כך לדוגמא, התנגדויות אשר הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה ישמעו בפני וועדת הערר. הועדה רשאית גם לחייב בהוצאות הליך את אותה התנגדות אשר הוגשה שלא בתום לב.
אולם לא על כל החלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה ניתן לערור בפני ועדת הערר. בפסק דינו של כב’ השו’ ע. עמית בהליך עעמ 317/10 אהוד שפר נ’ מורן סקאל יניז נדונה התפתחות הפסיקה ביחס להיקף זכות הערר.
סקירתו מציינת את פסק הדין עת”מ (חי’) 136/00 צומת האלופים בע”מ נ’ ועדת הערר המחוזית חיפה, שהחל דן בהרחבה של זכות הערר:
“בדבר ההיתר הוא בבחינת הקלה או שימוש חורג בסטייה מתכנית, גם אם הועדה המקומית סברה שלא כך הדבר (עמ’ 422 – 423 לפסק הדין)” שם 11. בהמשך מציין כב’ השו’ עמית כי פרשנות המתירה לערור על כל החלטה ליתן היתר בניה מכוח ס’ 12ב לחוק התו”ב: פסק דינו של כב’ השו’ גלעדי בעת”מ (ב”ש) 280/01 דוידיאן נ’ ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה ([פורסם בנבו], 30.5.2002), פסק דינו של כב’ השו’ סולברג בעת”מ (י-ם) 900/05 נס הרים מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ובניה ([פורסם בנבו], 12.2.2007), פסק דינו של כב’ השופט סובל בבש”א (י-ם) 1039/09 מדר נ’ גולדברג ([פורסם בנבו], 2.11.2009).
לצד גישה מרחיבה זו, מצין כב’ השו’ עמית את הגישה המצמצמת:
“בגישה זו אחזו כב’ השופט מודריק בעת”מ (ת”א) 1111/03 לב עמי שלמה נ’ ועדת הערר המחוזית מחוז מרכז ([פורסם בנבו], 3.7.2005); כב’ השופט בן זמרה בעת”מ (י-ם) 8/97 קרבסי נ’ ועדת הערר לתכנון ובניה-מחוז ירושלים ([פורסם בנבו], 3.3.1998); וכב’ השופט סוקול בעת”מ (חי’) 391/08 תיאטרון הצפון נ’ ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ([פורסם בנבו], 14.4.2008) (להלן: עניין תיאטרון הצפון)” שם, 12
לסיכום השו’ עמית מציג עמדתו:
“איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב”מסלול הירוק” ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר. הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל – בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) – היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האיזור, הרי שבכך יסתיים הדיון.” שם, 16.
ועדת ערר לתכנון ובניה תדון בערר לאחר מיצוי הליך ההתנגדות. על הנפגע לבחון היטב את: 1) סוג הפגיעה; 2) מי הפוגע; 3) מתי החלה הפגיעה; כפי שצוין, במקרה בו ההיתר המבוקש תואם את הוראות התכנית החלה על המקרקעין תדון הפגיעה בפני ביהמ”ש. יש נפקות לעניין התנגדות להיתר אשר ניתן זה מכבר להבדיל מזה אשר טרם נמסר למבקש. כמו כן, הגשת הערר במועד הקבוע קריטית לקבלתו לדיון ואי עמידה במועד יכול שתסתום את הגולל עליו. בנוסף, העמדת תשתית עובדתית ומשפטית נאותה בפני חברי וועדת הערר עלולה לקצר הליכים ומשאבים ולמנוע את הצורך להמשיך את ההליך בבית המשפט המנהלי. על הנפגע לשוקל האם יש מקום להגיש תביעה לפיצוי עקב זכויות קניין שנפגעות במסגרת תביעה לפיצוי לפי ס’ 197, לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה- 1965.
כמות צפיות: 16,525
