התנגדות לבקשת היתר לחיזוק או לבקשת היתר להריסה
ב-10 פרקים יוסבר כל מה שדרוש על מנת להכין כנדרש כתב התנגדות לתמ”א 38. במקרה בו מתקיימת פגיעה כתוצאה מאישור בקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 יש להגיש כתב התנגדות. (תוך 15 ימים מיום פרסום ההודעה). במידה ולא נתקבלה הודעה, יש להגיש את ההתנגדות מיד עם דבר היוודע הבקשה להיתר. זאת אף אם לא נתקבלה כל הודעת פרסום לצורך הגשת התנגדות.
התנגדות לתמ”א 38 תוגש על ידי כל מי שנפגע מכוח בקשת ההיתר שהוגשה. בין אם המתנגד מתגורר בבית המשותף, בין אם המתנגד מתגורר בסמיכות לבית המשותף העתיד להיות מחוזק. עיקר ההתנגדויות המוגשות הן אלו:
התנגדות לתמ”א 38 – מהי תכנית תמ״א 38
תמ”א 38 משמשת כתכנית מתאר ארצית שתפקידה הוא חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. כיוון שחיזוק מבנים כולל פעולות בניה יקרות, הוחלט להעניק לגורם המחזק את המבנה זכויות בניה. זכויות בניה אלו יצדיקו את ההוצאה הכלכלית לשם חיזוק המבנה. מטרתה המשנית של תכנית מתאר ארצית 38 (תמ”א 38) היא התחדשות עירונית. כלומר, לחדש את המבנים הישנים.
כאשר מהלך הבניה עומד בפני אישור, נדרש לפרסמו. פרסום זה מאפשר למי שרואה עצמו נפגע ממהלך הבניה, להגיש את התנגדותו לכך. מוסד ההתנגדות הנו מאבני יסודות דיני התכנון והבניה בישראל. הוא אוגד בחובו זכות בסיסית המתירה לנפגע להיות שותף לשינויים במהלכי הבניה הנדרשים. ככל ושינויים אלה יאושרו במסגרת התנגדותו.
הגשת התנגדות למהלך הבניה המתבקש היא זכותו של כל תושב. אולם עליו לעמוד במסגרת לוחות זמנים נוקשה וכן להציג נימוקים תכנוניים אשר יצדיקו את קבלת התנגדותו. בפני המתנגד עומדת האפשרות להגיש ערר, ככל והתנגדותו לא התקבלה או התקבלה בחלקה.
לקריאת מאמר העוסק בנושא: התנגדות לתמ”א 38- הפחתת זכויות בניה ותמריצי חיזוק
מהם התמריצים המוענקים במסגרת תמ”א 38
במסגרת תמ”א 38 מוענקים תמריצים כלכליים. זאת על מנת שפעולות החיזוק המבוצעות יהיו כלכליות למי שמבצע את החיזוק. תקנון תמ”א 38 קובע כי לכל דירה יוענקו עד 25 מ”ר תוספת. כל דירה מקבלת את התוספת, השטח הנ”ל מתווסף לקומה ‘טיפוסית’ (הקומה בגודלה טרם ההרחבה). מעתה, קומה זו תיקרא קומה ‘מורחבת’.
תכנית החיזוק כוללת בתוכה 2 מסלולים:
- תמ”א 38/חיזוק – הידועה כתמ”א 2 – במסלול חיזוק – תוספת הקומות המותרות יהיה עד 2.5 קומות.
- תמ”א 38/הריסה ובניה מחדש – הידועה כתמ”א 3 / תמ”א 3א – במסלול הריסה – תוספת הקומות המותרות יהיה עד 3.5 קומות.
תקנון תמ”א 38 מתייחס גם לקומה מפולשת. הוא אף מגדיר את היקף השטח בו נעשה שימוש למגורים בקומה זו. מעבר להיקף זה, קומה זו תיחשב לכל דבר ועניין.
לקריאת המאמר: התנגדות לתמ”א 38-שיקולים להענקת מלוא זכויות הבניה
משרדנו ייצג בערעור שנדון בבית המשפט העליון. ערעור בעניין זכות הועדה המקומית להפחית תמריצי חיזוק במידה והדבר אינו נחוץ כלכלית. מדובר בקביעה של בית משפט עליון שהנה בבחינת חידוש. קרי, בהחלט יש מקום לא להעניק את מלוא תמריצי החיזוק אם הפרויקט מספיק רווחי. לקריאת פסק הדין.
התנגדות לתמ”א 38 – זכויות הבניה המוענקות לבעלי הדירות וליזם
היקף זכויות הבניה הוא הנושא המהווה את הנדבך העיקרי בהתנגדות למהלך הבניה. המתנגד יידרש להציג את מהו היקף זכויות הבניה המוענק לכל דירה והאם זכותו נפגעת.
ראשית, יש לבצע חישוב לגבי שטח הדירה הקיימת. האם שטח זה קיים בהיתר בניה?. האם השטח כולל מרפסת?. תקנון תמ”א 38 מתיר הוספת שטח מרפסת למניין השטחים המאושר בכל דירה. לאחר חישוב זה אנו למדים מהו השטח המתווסף לכל דירה. אחר כך ניתן לחשב מהו שטח ה-‘קומה טיפוסית’.
היקף הזכויות המוענקות לכל בקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 נקבע באופן הבא –
היקף הקומה המורחבת כפול מס’ הקומות המתווספות לפי תמ”א 38.
כך ניתן לוודא כי לא מוענקות זכויות עודפות המובילות לבניית מבנה שיכול להוות חריג אדריכלי בנוף הסביבה.
בדיקת היקף זכויות הבניה
היקף זכויות הבניה הקיים לפי התב”ע, וזה המתווסף לפי תמ”א 38, הוא עניין מורכב שיש לחשב בצורה מדויקת. החישוב עלול להסתבך יותר אם קיימים במבנה חריגות בניה – היקפי בניה בלתי מאושרים. קיימות השלכות לאי אכיפה מצד הרשות המקומית משך שנים רבות. כך שבמידה וניתן לאשר את חריגת הבניה באמצעות רישוי בדיעבד, מומלץ לעשות כן. הדבר יסייע מאוד לבעל הזכות שלא לאבד שטח זה.
סוגי הקלות המצדיקות הגשת התנגדות בתמ”א 38
מהן הקלות בנייה?
הקלות הן למעשה בקשת היזם לבנות ‘קרוב’ לאופן שנקבע בתכנית החלה על החלקה. הקלה המאפשרת ‘תזוזה’ מתוך הקבוע בהוראות התכנית לצורך התאמת הבניה המוצעת להוראות התכנית. מרבית התכניות מגדירות מהי הקלה ומהי סטייה ניכרת מתכנית. סטייה מחייבת להגיש את אותה בקשה להיתר כ’תכנית מפורטת’. – מהלך תכנוני קפדני יותר המלווה בתנאים רבים יותר לצורך אישורו.
לקריאת פסק דינה של כב’ השו’ ל’ ביבי המציג מהם השיקולים המצדיקים הענקת הקלה אם לאו:
עתמ (ת”א) 1531-03-20 משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע”מ נ’ ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פסק דין מיום 04.08.2020), פסקה 61.
הקלות בקווי בנין
קו בניין הוא המרחק בין גבול החלקה ובין הקו ממנו ניתן להתחיל לבנות בחלקה. קווי הבניין קבועים בתכניות החלות על החלקה. קווי הבניין מאפשרים גמישות תכנונית היוצרת מרווחים בין מבנה למבנה.
מרווחים אלו מאפשרים לפעול בעתיד לצורך שינויים אדריכליים. הם אף מאפשרים לוודא כי נשמרת ‘אווריריות’ בין מבנה ומבנה וכן שומרים על פרטיות יחידות הדיור. מרחק קווי הבניין משקף את מדיניות הרשות המקומית באותו מרחב תכנון. מדיניות זו משתנה בין חלקיה השונים של העיר ולעיתים משתנה גם כתוצאה משינוי מדיניות בהווה לעומת העתיד.
קווי הבניין הם שקובעים את היקף זכויות הבניה בחלקה. אותו היקף נגזר מתוך ‘הקובייה’ הנוצרת בין קווי הבניין. ככלל, ככל שקווי הבניין גדולים יותר הם מאפשרים שטחים פתוחים בין גבול המגרש ובין גבול המבנה. כך ניתן יהיה לעשות שימוש רחב יותר בשטחים פתוחים שישמשו שטחים פרטיים פתוחים (שפ”פ).
לעיתים הרשות המקומית תקבע שטח ציבורי פתוח בשטח זה. (שצ”פ) – זאת במצב שבו הוענקו זכויות נוספות לחלקה או ניתנו לבעליה הקלות אחרות. קרי, מעין ‘תמורה’ לתושבי הסביבה בגין ההקלה שאישרה הרשות המקומית.
הקלות במספר קומות
גידול במספר הקומות שניתן לבנות, ללא תכנון מרחבי, עלול להוביל ליצירת מגדלים אשר ניתן להשוותם ל-‘מגדל בבל’. צמיחת מגדלים אלה מתוך המרחב העירוני מעיבה על הסביבה הקרובה בהיבטים רבים. נושא חשוב לאין שיעור בו חובה להתחשב הוא מנהרות הרוח שיוצרים אותם מגדלים. אלה מונעים אפשרות גידול צמחייה ו/או חדירה של קרני שמש ישירות.
ככל שהמגדל יהיה גבוה יותר כך השפעתו על המרחב הסמוך תהיה גדולה יותר. רצוי מאוד לפזר את המגדלים על פני מרחב עירוני גדול ככל שניתן. בכך נוצר שילוב של כלל אוכלוסיית האזור בנשיאת הנטל שבמגורים בקרבת מגדלי מגורים מסוג זה.
חשוב מאוד לזכור כי עלויות תפעול של מגדלי מגורים עלולים לגרום להוצאות כבירות לבעליהן. מחקר מעניין בנושא בעיית התחזוקה של מגדלי מגורים, מצביע על השיקולים שיש להביא בחשבון טרם תכנון מגדלי מגורים מעל 16 קומות. – מערכות תפעול מגדלים אלו יקרות מאוד וקיים צורך להביא בחשבון את עלויות החלפת מתקנים אלו. עלויות שנאמדות כשווה ערך לעלות דירה או שתיים מתוך אותו מגדל.
לקריאה נוספת בנושא מרתק זה, ניתן (ורצוי) לעיין במחקרי המרכז לחקר העיר והאיזור של הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים של הטכניון, בראשות פרופ’ רחל אלתרמן.
הקלה במקרה של חלקה משופעת
בקשה להיתר לחיזוק לפי תמ”א 38 על חלקה משופעת תזכה את בעליו בזכויות לפי הקלה זו בהיקף של כ 3%.
התנגדות לתמ”א 38 – במידה והמבנה אינו משתלב בסביבה
סעיף 21.1 לתקנון תמ”א 38 קובע כי הועדה המקומית רשאית להתיר תוספת לאחר ששקלה: “אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, בהתאם לעקרונות המנחים המוצגים בנספח מס׳ 1”.
בנוסף, סעיף 22 לתקנון תמ”א 38 קובע כי הועדה המקומית מוסמכת לשלול בקשה לחיזוק לפי תמ”א 38 במידה והועדה המקומית “מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת”.
כלומר, נקבעי כי יש חובה להתחשב ביכולת השתלבות המבנה החדש/המחוזק בסביבה הקרובה. זאת על מנת שלא ייבנה ‘חריג אדרכילי’.
האיזון הנדרש ע”י רשויות התכנון יאפשר בד”כ קבלת מהלך בניה ייחודי אך לא ייחודי מידי, בהתאם לסביבה הקרובה. לדוג’ בשטח שיפוט עירוני, יהיה קל יותר לתכנן מהלך בניה ייחודי אשר עיצובו יאושר ע”י רשויות התכנון המקומיות. אולם, בסביבה בה הבניה אחידה, יהיה קשה לאשר מהלך בניה החורג בעיצובו מהנורמה הקיימת.
התנגדות לתמ”א 38 – תשתיות
הכבדה על תשתיות המקום והמרחב הסמוך הנה טענה אשר עולה במרבית כתבי ההתנגדות, ומהווה נושא חשוב לאין שיעור במסגרת אישור מהלך הבניה, המקומי, בעיקר.
ככל והמהלך הבניה הנדרש עוסק בבניה לאחר הפשרת קרקעות בנגב, ברי כי התשתיות שיידרשו לצורך כך נבחנו ותוכננו במלואן. אולם, כאשר מהלך הבניה עוסק בבניה באיזור קיים, הרי שיהיה צורך לבחון את מידת השתלבות מהלך הבניה באותו איזור מבחינת תשתיתית:
תחבורה
רכיב התנגדות זה הנו חשוב וקריטי לבדיקה וכולל בתוכו מספר רכיבים נוסף אותם יש לבחון.
רוחב כביש וכן רוחב סיבוב
בהתאם לתקן: מכונית, רכב חילוץ וכיבוי, תחבורה ציבורית ועוד…
רוחב מדרכה
רוחב החניה נגזר מציר הדרך. יש לבחון כי לא קיימת הפקעה ברחוב וכי לא נקבע עדיין ‘רוחב’ למדרכה הקיימת או העתידית. יש לזכור כי תמ”א 38 משמשת כמטרת משנה תכנית להתחדשות עירונית. ולכן רשויות מקומיות רבות מנצלות את בקשות ההיתר הנ”ל על מנת לשנות ולשפר תשתיות לרבות רוחב המדרכות בחזית החלקות עליהם קיים המבנה לחיזוק.
מערך חנייה
מס’ מקומות חנייה קיימים ונדרשים והצהרת מהנדס רשות לתאימות הנחיות משרד התחבורה – סוג מתקן החניה והשוואתו להוראה האוסרת על חישוב תקן חניה עפ”י מתקן מכני וכן מס’ מקומות חנייה במתקן, רדיוס סיבוב, רמפת המתנה וכיוצ”ב.
ביוב וניקוז
יבחנו יכולת קיבולת של הנ”ל אך גם מידת עמידותן ויכולתן לשאת את אותה קיבולת חדשה או ישנה לעניין פרק הזמן המתוכנן.
חינוך
קיום מתקני חינוך בסביבה הקרובה – גני ילדים ובתי ספר ומוסדות חינוך משלים אחר.
שטחי ציבור ומבני ציבור
רכיב התנגדות זה הנו חשוב לאין שיעור בהיבט העירוני ובראיה הרוחבית של כל אותו רחוב או מרחב תכנון בו מצוי המבנה לחיזוק.
תוספת יחידות הדיור לכל מבנה המיועד לחיזוק לפי תמ”א 38 מצריכות גם תמיכה מצד שטחי הציבור ומבני הציבור המצויים לרשות הדיירים החדשים (וכמובן הקיימים).
לכן, מכינות הועדות המקומיות פרוגרמות לעניין זה ויש מקום לבחון האם הוכנה פרוגרמה הכוללת את הצורך המקומי בשטחי ציבור ומבני ציבור ובמידה וקיים חוסר, יש מקום להתנגד לתוספת יחידות הדיור בגין רכיב זה.
שטחי ציבור כוללים גינות ציבוריות לדוגמא או פארקים וגני שעשועים ואילו מבני ציבור יכולים לכלול כל מבנה ציבור קיים לרבות גן ילדים, בית כנסת, טיפת חלב, מבנה תומך לתשתיות עירוניות כגון שיטור עירוני וכו’.
לקריאת החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב בעניין הצורך לבחינת פרוגרמה לשטחי ציבור בטרם יאושרו יחידות דיור מכוח תמ”א 38
התנגדות לתמ”א 38 – מטרדים
מהלך הבניה הנדון יבחן אף על ידי המטרד שהוא עלול ליצור לתושבי המקום:
הסתרת אור השמש
מטרד זה יבחן בהתאם למגבלה החדשה שנוצרת בעקבות מהלך הבניה. בידי הנפגע האפשרות להיפרע מהמפגע באמצעות הגשת תביעה לפי ס’ 197 ו/או תביעה אזרחית.
פגיעה בפרטיות
בניה במרחקים קצרים, במיקום חלונות ופתחים שלא עפ”י התקן, עלולה ליצור מפגעי פרטיות קריטיים.
התנגדות לתמ”א 38 – ההתנגדות שלי מוצדקת או שאני דייר סרבן
המונח דייר סרבן מתייחס לבעל זכות בבית המשותף אשר מסרב לחתום על ההסכם שלאחריו כל זכויותיו היחסיות בבית המשותף מוקנות לגורם המבצע את החיזוק. במילים אחרות, היעדר החתימה מוביל לתוצאה לפיה הליך החיזוק לא יכול להתחיל. גם אם בידי הגורם המחזק מצוי רוב בעלי הדירות הנדרש לצורך קידום הליך החיזוק. ושוב, לצורך התחלת ביצוע פעולות החיזוק בפועל – כל בעלי הזכויות נדרשים לחתום על הסכם. על כן, בשלב זה מוגשות תביעות כנגד אותם בעלי דירות ובמעמד משפט זה, מתברר האם סירובם הוא לגיטימי או האם יוגדרו ‘דייר סרבן’. קביעה שיפוטית כי בעל זכות בבית המשותף הנו ‘דייר סרבן’ מובילה בדרך כלל לסנקציה לפיה השופט או המפקח/ת על רישום המקרקעין יציבו לאותו ‘דייר סרבן’ תנאי. או שישלם סנקציה כספית גדולה מאוד בגין סירובו או שיסכים לחתימה ואותה סנקציה תוסר.
האם קיים רוב לקידום תכנית החיזוק והאם תהליך בחירת היזם נעשה כדין
כאשר מנסים לברר האם דייר סרבן אם לאו, יש מקום גם לבחון את תהליך קידום הליך החיזוק. הפסיקה קבעה לא אחת כי יש לבצע תהליך זה באופן תקין ובהתאם לדיני הבתים המשותפים.
האם נחתם הסכם עם היזם והאם הוצגה בפני תכנית הדירה החדשה
מקרים נוספים בהם היזם אחראי לסירוב שלי לחתום על הסכם
התנגדות לתמ”א 38 – ערבויות וכתבי שיפוי
לעיתים בקשת ההיתר כוללת צורך להכניס עוגנים בחלקה סמוכה. מהלך בניה זה, לדוגמא, עלול להצדיק העמדת ערבות או כתבי שיפוי אשר יאפשרו לנפגע להיפרע בבוא העת מנזקיו, ככל שאלו יתגבשו.
המתנגד יוכל לדרוש זאת מרשויות הרישוי השונות, ככל ודרישה זו תהיה מוצדקת ביחס להיקף הבניה המתבקש, יקבלו רשויות הרישוי את דרישה זו. ישנן פעולות בניה נוספות המצדיקות בקשה לקבלת כתבי שיפוי.
כתב שיפוי הוא התחייבות היזם והסכמתו מראש לכך שאם הרשות המקומית תיתבע בגין אותו נזק, האחריות לכך תועבר אוטומטית אל היזם.
התנגדות לתמ”א 38 – סיכום
הנושאים שנדונו לעיל הנם הנושאים העיקריים המרכיבים כתב התנגדות למהלך בניה, כהגדרתו בראש המאמר.
נושאים אלו אינם ממצים כלל ועיקר והמתנגד למהלך הבניה נדרש לבחון ולנתח את תכנית הבניה הנדרשת ביחס לפגיעה הנטענת על ידו.
ניסוח כתב ההתנגדות אינה מלאכה קלה.
אולם ניסוח זה חשוב לאין ערוך ועלול להשפיע על האפשרות כי המתנגד יוכל לערור על ההחלטה של הועדה המקומית לתכנון ובניה אשר תדון בהתנגדות שלו.
חשוב מאוד לבנות את האסטרטגיה אשר תאפשר את הצגת הנושאים המרכיבים את עיקרי הפגיעה הנטענת באופן כזה שלא יימנע מהמתנגד לשוב ולדון בהם במהלך משא ומתן עם יוזם התכנית ו/או במסגרת ערר ו/או במסגרת הליך מנהלי.
המתנגד למהלך הבניה יגיש את טענותיו בפירוט ובליווי תצהיר תומך בהתנגדות וכן יציג את עיקרי מקורותיו עליהם הוא מסתמך לצורך קבלת ההתנגדות.
קיימת חשיבות לאופן הצגת ההלכות הקיימות ביחס למצב התכנוני בתחום השיפוט הנדון בכלל וביחס לאיזור הספציפי בפרט.
הערה חשובה: כל מי שהתנגדותו נדחתה יוכל להגיש תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197. זכות זו עומדת אך ורק ביחס לבקשות היתר לחיזוק (תמ”א 38) או ביחס לתכנית.
כמות צפיות: 10,870
