היתר בניה בבית משותף שבו בניה לא חוקית, עלולה להוות על פניו מכשול עבור מבקש ההיתר שפועל כדין. אולם, אין במכשול זה – ניצול זכויות בניה בבית המשותף שלא כדין, כדי לגרוע ממניין זכויות הבניה העומדות לבית המשותף.
חריגות בנייה קיימות בשטח נשוא בקשת ההיתר ידרשו ברישוי בטרם תאושר הבקשה להיתר בנייה.
היתר בניה בבית משותף שבו בניה לא חוקית
במאמר זה נציג סוגיה בה עסקה הועדה המקומית לתכנון ובניה עכו אשר גם קבעה לחובת מבקש ההיתר שלא יתקבל היתר כאמור משום ששכניו ניצלו את זכויות הבניה העומדות לבית המשותף שלא בהיתר כדין. ועדת הערר המחוזית הפכה את ההחלטה הנ”ל לזכות מבקש ההיתר
היתר בניה בבית משותף שבו בניה לא חוקית, עלולה להוות על פניו מכשול עבור מבקש ההיתר שפועל כדין. אולם, אין במכשול זה – ניצול זכויות בניה בבית המשותף שלא כדין, כדי לגרוע ממניין זכויות הבניה העומדות לבית המשותף. 
בעל דירה הגיש ערר כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לאחר שזו דחתה את בקשתו למתן היתר בניה לתוספת בניה בגודל כ – 17 מ”ר, ממ”ד ומרפסת כביסה
ההחלטה לדחיית הבקשה נומקה בכך שמוצו רוב זכויות הבניה בבניין, למרות שזכויות אלו מוצו תוך בניה לא חוקית. מכיוון שכך הועדה סירבה לתת את ההיתר המיוחל.
העורר מצדו הלין על ההחלטה להטיל עליו אחריות למחדלי השכנים. מיצוי זכויות הבניה שחישבה הועדה אינו יכול להתייחס לבניה לא חוקית שבנו השכנים בבית המשותף, מכיוון שהתייחסות זו תכשיר למעשה את המחדל.
השאלה שנשאלת היא האם בניה לא חוקית תוך ניצול זכויות בניה אשר עומדות למקרקעין, תחסום את דרכו של מבקש מהשגת היתר בניה.
בערר (צפון) 150/14 עלא חוא נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו, השיב ביהמ”ש בשלילה לשאלה זו. מתן גושפנקה לסירוב הועדה לתת את ההיתר המיוחל תציב את המבקש במעמד שבו רק לאחר שתיהרס הבניה הלא חוקית הוא יוכל לקבל את היתר הבניה. תוצאה זו כמובן אינה רצויה.
“בנסיבות אלה, אנו סבורים כי יש להחיל את העמדה לפיה בניה בלתי חוקית שבוצעה בחלקה שלא על ידי מבקש ההיתר אינה נספרת במסגרת חישוב השטחים במצב הקיים. ראו לעניין זה ערר 149/07 בני רובינשטיין נ’ ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים [פורסם בנבו]. לפי האמור בהחלטות מאוחרות יותר (ראו למשל ערר (י-ם) 1-67/10 שלמה פרץ נ’ ועדת המשנה לתכנון ובניה הראל, פורסם בנבו) עתירה מינהלית שהוגשה על החלטה זו נמחקה בהסכמה. ” (שם, 11)
בערר נקבע כי פרשנות הועדה שגויה וכי לא ניתן להתנות את מתן ההיתר בתנאי הריסה של הבניה הלא חוקית שכן באופן זה מעבירה הועדה את השליטה בשימוש בסמכותה לתת היתר לעברייני הבניה.
עוד קובע ביהמ”ש כי כל תוצאה אחרת אינה הגיונית והזכות לקבוע מהם זכויות הבניה שנותרו במקרקעין שמורה לרשות
“זכות זו שמורה רק לשלטון ורק בדרך של תוכניות מחד, והתרים מאידך.”
באותו פסק דין מוצג עקרון חשוב נוסף, לפיו ישלל ההיתר שעה שיש בניה לא חוקית בקרקע –
“קבלת פרשנות המשיבה 1 הופכת את האפשרות לדעת מהן זכויות הבניה שנותרו לניצול במקרקעין לנעלם גדול. כך, אותו האזרח הרוצה לדעת מהן הזכויות, ייגש אמנם בתחילה לוועדה המקומית ויילמד מה הן הזכויות המוקנות למקרקעין, אולם לעמדת המשיבה 1, אין כל טעם לבחון את היתרי הבניה שהונפקו, אלא עליו לגשת לשטח ולבחון את הבנוי בפועל, כלומר על מנת לדעת את זכויות הבניה האזרח חייב לצאת למקרקעין בפועל ואף להשתמש במודד.
אך חמור מכך, אף אם יעשה כן האזרח ויקבל מפת מדידה לגבי כל השטחים הבנויים בפועל, עדין לא יוכל לדעת בוודאות מהן זכויות הבניה שנותרו. היות ולאור פרשנות המשיבה 1, הרי במצבים שלאחר ביקור המודד נוספה בניה בלתי חוקית במקרקעין, הרי שוב קטנות הזכויות שנותרו לניצול. גם ההפך הוא נכון, היה ונהרסה בניה בלתי חוקית, גדלו זכויות הבניה”.
(שם, 50-51)
בערר (חי) 365/13 דבי ופנינה שטרנברג נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, ציין ביהמ”ש כי חישוב זכויות הבניה המנוצלות לא יכלול שטחים אשר נבנו ללא היתר ע”י בעל זכויות אחר:
“אכן, כמוסד תכנון עלינו לבחון מהן זכויות הבניה שנותרו במגרש, ובהתאם לכך, לאשר תוספות בניה ובניה חדשה. האם יש מקום כי, לצורך חישוב הזכויות המנוצלות, יחושבו שטחים אשר נבנו ללא היתר על ידי בעל זכויות אחר? התשובה לכך היא שלילית. שאחרת, יינתן “פרס לחוטא” אשר בנה ללא היתר, ומנגד “ייענש” מי שלא חטא, ומבקש לבנות על פי היתר, את אשר מגיע לו בדין.
אשר על כן, אנו קובעים כי אם קיימות חריגות בניה במגרש – שלא בוצעו על ידי מבקש ההיתר (המשיב כאן) ואינן ביחידת מבקש ההיתר – אזי אין להתחשב בהן בעת חישוב זכויות הבניה שנותרו “פנויות” במגרש.” (שם, עמ’ 5).
היתר בניה בבית משותף שבו בניה לא חוקית – סיכום
אמנם זכויות הבניה העומדות לרשות בעלי הקרקע מצויות בחלל האויר עד מתן אישור לניצולן והפיכתן לזכות קניינית, אולם יש לאכוף מעשים ופעולות שנועדו להכשירן יש מאין והרשות הממונה על אכיפת הבניה הלא חוקית חייבת להרסן. מסקנת ביהמ”ש במקרה זה הנה חיובית ורצויה ויש לאכוף את הבניה הלא חוקית תוך התמודדות עם עברייני הבניה ולא תוך הפעלת מבקש ההיתר שפועל באופן חוקי.
חריגות בנייה אשר יימצאו בנכס לגביו מתבקש היתר הבנייה ידרשו ברישוי בטרם תאושר בקשת היתר הבנייה.
כמות צפיות: 7,759
