תוכן העניינים של המאמר

מאמרים נוספים

טופס פנייה מיידית

נא למלא את הפרטים הבאים ועורך דין מהמשרד ייצור קשר במהרה.

נא לבחור את הנושא המתאים:

*פניות למשרד עורכי דין נשמרות חסויות

דינה של דירה שנבנתה שלא כדין בבית משותף

נערך לאחרונה ב: יוני 13, 2024

תקציר

פסק דין זה עוסק בשאלה מה דינה של דירה בבית משותף, שנבנתה לפני שנים רבות על חשבון מחסנים ורכוש משותף, שאינה מופיעה כדירה במסמכי הרישום ונבנתה ללא היתרים כדין. כב׳ המפקחת קיבלה חלק משמעותי מסעדי התביעה וקבעה שעל הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים את הוצאות ההליך בסך של15,000 ש״ח.

טענות התובעים:

  1. התביעה טענה כי הקבלן שבנה את הבית המשותף, משה קול, הוא אביה של הנתבעת 2, ועוד לפני אכלוס הבית המשותף, הפך חלק מהמחסנים בקומת המרתף לדירה נוספת.
  2. התביעה טענה כי בהמשך הוסיפו הנתבעים בניה לא חוקית לדירה האמורה תוך שימוש בחצר המשותפת וכן ביצעו שימוש ייחודי בחלק מהחצר, הכולל הצבת מתקנים קבועים בחצר.
  3. התביעה טענה כי העובדה שהנתבעים עושים שימוש בדירה האמורה, מביאה לשימוש נוספת מטעמם בחניה המשותפת לבעליה הדירות ובכך מונעת שימוש בחלק ממקומות החנייה.
  4. התביעה טענה כי כבר הוגשה בעבר תביעה כנגד הקבלת ע״י בעלי הדירות בבית המשותף, בה נקבע שעל הנתבעים לצאת מהדירה ולהימנע מלגור בה.
  5. התביעה טענה כי בהליך נוסף כנגד הקבלן, הוא חויב להתאים את המבנה המשמש כדירה ולהימנע מכל שימוש בשטח שאינו שימוש של מחסן.
  6. התביעה טענה כי דירתם המחסנים אינה מופיעה כדירה במסמכי הרישום ואין לה היתרי בנייה.
  7. התביעה טענה כי הנתבעים אף הוסיפו תוספות לדירה האמורה ללא היתר בניה.
  8. התביעה טענה כי הנתבעים הודו בחניית 3 כלי רכב בחניה המשותפת של הבית המשותף והודו כי מעולם לא קיבלו אישור לשימוש בדירת המחסנים בחצר וברכוש המשותף.
  9. התביעה טענה כי טענת ההתיישנות אינה. רלוונטית בנוגע לזכות רשומה וכי מדובר בעוולה מתמשכת.
  10. התביעה טענה כי לא קיימת הסכמה שבשתיקה, שכן לא הסכימו לשימוש האמור, וגם אם היו מסכימים, עומדת להם זכות לבטל את הסכמתם בכל עת.
  11. התביעה טענה לזכאותה לדמי שימוש בגין השימוש האמור.
  12. התביעה טענה לזכאותה לפיצוי על פי דיני עשיית עושר.
  13. התביעה טענה כי אין מקום תת לנתבעים לצאת נשכרים מהשימוש הלא חוקי שהם עושים בדירת המחסנים.
  14. התביעה דרשה בכתב התביעה סעדים שונים ובכללם לאסור על הנתבעים להשתמש בדירת המחסנים לכל מטרה שאינה מחסנים, לאסור שימוש פרטי בחצר, לאסור על המתגוררים בדירת המחסים להשתמש בחנייה שבבניין, להחזיר את מצב דירת המחסנים לקדמותו, לרבות ניתוק הדירה ממערכות שחוברה אליהן כדי שתוכל לשמש למגורים ולחייב את הנתבעים בדמי שימוש ראויים ובפיצוי ניזקי.

טענות המתנגדים:

  1. המתנגדים טענו כי עברו לגור בדירת המחסנים בשנת 1985 ברשותו של משה קול ז״ל. בשנת 1988 רכשו את הבעלות בתת חלקה 4 ובמחסן הצמוד לה, ומכוח כך ניתנו להם על ידו, הזכויות בכל השטח שהוגדר כדירת המחסנים, ששטחה כולל את המחסן הצמוד לדירה וכן את זכויות המחסן הרשום כתת חלקה 1, ובעוד 3 מחסנים שבהם נתנו לו זכויות, על פי כתבי הסכמה וייפוי כוח בלתי חוזר.
  2. המתנגדים טענו כי שילמו ארנונה למגורים על דירתם ועל דירת המחסנים.
  3. המתנגדים טענו כי שיפצו את הדירה וטיפחו את החצר, אך השביל ומבואת הדירה המרוצפת היו קיימים בה מאז שנבנה הבניין.
  4. המתנגדים טענו כי תחילה התנגדו לניסיון התובע לקדם תוכנית חיזוק לבית המשותף על פי תמ״א 38, אך בהמשך הסכימו בתני שתוכשר דירת המחסנים. ההסכם לא התקדם בגלל סירוב של בעל דירה אחר לחתום עליו.
  5. המתנגדים טענו כי המניע האמיתי והיחיד לתביעה הוא כביכול אשמתם באי הוצאה לפועל של תמ״א 38.
  6. המתנגדים טענו כי התובעים ביקשו בין היתר לסלק את מחסן הנתבעים מהרכוש המשותף, אך לא נקטו הליך כלפי שכן אחר שהציב מחסן ברכוש המשותף.
  7. המתנגדים טענו כי התובע עצמו אחסון במקלף הבית המשותף סחורה, וכן שם חפצים פרטיים ברכוש המשותף.
  8. המתנגדים טענו כי התובעים השתהו בהגשת התביעה באופן המניע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי, וכי לא פעלו במשך שנים אף שידעו על הבנייה הקיימת ועל השימושים הנעשים מטעם הנתבעים.
  9. המתנגדים טענו כי הסעדים באשר לשימוש בדירת המחסנים אינם בסמכות ערכאה זו, שכן אין בסמכות המפקח על רישום מקרקעין לדון בעברות על חוק התכנון והבנייה או בנושאים תכנוניים.
  10. המתנגדים טענו כי הטענה לעניין דמי שימוש ראויים אינה בסמכות המפקח, משום שאין מדובר בפיצוי בגין הסגת גבול אלא בתרופה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
  11. המתנגדים טענו כי התובעים אינם רשאים לחזור בהם מההסכמה לשימוש הנתבעים ברכוש המשותף.
  12. המתנגדים טענו כי השימוש בחצר הוא שימוש סביר ברכוש המשותף.
  13. המתנגדים טענו כי התובעים לא התנגדו לתוספות שביצעו הנתבעים ברכוש המשותף ולחפצים ששמו בו.
  14. המתנגדים טענו כי התובעים נתנו הסכמה בהתנהגות לחניית רכביהם בחניון המשותף.

הכרעה:

כב׳ המפקחת קיבלה חלק משמעותי מסעדי התביעה: על הנתבעים לסלק את כל הציוד שבחצר המשותפת, לסלק את מחסן הפלסטיק ולפרק את הסוכך שמעל רחבת הכניסה לדירתם. ככל שיוחלט על ידי האספה הכללית על שינויים בחצר המשותפת, על הנתבעים להימנע מלהפריע לביצוע שינויים כאמור. על הנתבעים 3-4 או מי מטעמם, להימנע מלהחנות רכבים בחניה המשותפת ולהימנע מלהחנות אופנוע או כל כלי רכב אחר בחצר המשותפת. על הנתבעים לפרק את תוספת הבנייה שהוסיפו לדירת המחסנים לכיוון החצר העורפית. על רשמת המקרקעין בירושלים לרשום הערה על דירת הנתבעים, בגוש 30005 חלקה 56 תת חלקה 4, על פיה ״קיים פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בתיק 1-152-2022 בנוגע למחסן הכלול בדירה זו, ולשימוש בחצר המשותפת״, זאת על מנת שלא להביא להטעיית רוכשים פוטנציאליים. כב׳ המפקחת קבעה שעל הנתבעים יחד ולחוד לשלם לתובעים את הוצאות ההליך בסך של 15,000 ש״ח.

להלן  סעדי התביעה שנדחו על ידי  המפקחת:

  1. המפקחת דחתה את הסעד הנוגע לתביעת דמי שימוש בגין הסגת גבול לרכוש המשותף.
  2. המפקחת קבעה כי הטענה לפגיעה הנגרמת בגין אופי השימוש שעושה בעל הדירה ביחידה שבבעלותו, אינה בסמכות המפקח על רישום מקרקעין. (ר’ ד”נ 20/73, שמע נ’ סדובסקי פד”י כח (1) 730 (1974), ע”א (מחוזי חיפה) 1589/05 מצר נירה נ’ יעקב וזלדה גיטיס, בפסקה 4.4 (נבו 14.06.2006)].
  3. המפקחת קבעה כי הטענות לעבירות על חוקי התכנון והבנייה, אינן בסמכות המפקח על רישום מקרקעין, למעט בהיבטים מסוימים שנקבעו בחוק. ר’ עש”א (מחוזי חיפה) 38634-01-20 חנה שטינברג נ’ יוגב צבי (נבו 6.7.2020 בפסקה 58; תיק (המפקח על רישום מקרקעין פתח תקוה9 659/20 עו”ד נחמיאס נ’ גיבלי (נבו 14.3.2022), מכאן שאין סמכות לערכאה זו לדון בעניין עצם השימוש הנעשה בדירת המחסנים ובעבירות התכנון הכרוכות בכך, כך שדין הסעדים שביקשו התובעים בהקשר זה להימחק. עם זאת, יובהר כי אין בכך כדי לגרוע מזכות התובעים לטעון לפגיעה הנגרמת לרכושם הפרטי או לרכוש המשותף בגין שימוש כאמור.
  4. המפקחת קבעה כי אין סמכות לערכאה זו לדון בסעדים הנזקיים שבכתב התביעה, למעט לעניין הסגת גבול [ר’ ד”נ 20/73, שמע נ’ סדובסקי פד”י כח (1) 730 (1974); עש״א (מחוזי-ת״א) 34810-10-18 רבין נ׳ נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב (נבו, 15.4.2019)], ועל כן הסעדים המפורטים בסעיף 43ח לכתב התביעה יימחקו. עם זאת, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכות התביעה להגיש תביעות בעניינים שאינם בסמכות ערכאה זו בפני ערכאות מתאימות.
  5. המפקחת קבעה כי אינה מוצאת מקום לקבל את טענת השיהוי, מאחר והנתבעים 1-2 כרוכשי הדירה, נכנסו לנעליו של האב בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם בנוגע לדירה, ועל כן גם אם לא ידעו על פסק הדין שניתן בעניין הדירה, לטענתם, הרי שהם מחויבים בו. [ר’ ע”א 402/80 “אתגר” הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע”מ נ’ מ.ב.א. החזקות ונכסים בע”מ, לה (3) 309 (1981)].
  6. המפקחת קבעה כי אינה מוצאת מקום לקבל את טענת השיהוי , מאחר והיה על הנתבעים לדעת, עת שקיבלו את הזכויות בדירת המחסנים, שמצבה המשפטי אינו תואם את הדין.
  7. המפקחת קבעה כי אינה מוצאת מקום לקבל את טענת השיהוי מאחר ואותן פעולות שביצעו הנתבעים לכאורה בשל השיהוי הנטען, הן עצמן נעשו שלא כדין.
  8. המפקחת קבעה כי אינה מוצאת מקום לקבל את טענת השיהוי מאחר ועצם קיומה של דירת המחסנים, לרבות ההשלכה שיש לקיומה על הבית המשותף, מהווה הכבדה בלתי מוצדקת על קידום פרויקט חיזוק בבית המשותף, דבר הפוגע קניינית בזכות התובעים.
  9. המפקחת קבעה כי תוספת הבניה לדירת המחסנים מהווה שימוש ייחודי, שדורש את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות. על פי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין. גם כאשר מדובר בשימוש ייחודי ללא הצמדה קניינית, נדרשת הסכמה כאמור [ר’ ע”א 2525/92 ראוכרברג נ’ עיריית רמת גן, מז (5) 850; רע”א 698/86 בן צור נ’ נעים ששון (נבו 23.7.1987)]. חריג לכך, הוא סימן ג1 לפרק ו לחוק המקרקעין, המאפשר הרחבת דירה ברוב מופחת. גם אם ניתן היה לראות בדירת המחסנים “דירה” כהגדרתה בחוק המקרקעין, הנתבעים לא הוכיחו שמתקיימים התנאים המאפשרים את ביצוע תוספת הבניה בהיקף של כ-11 מ”ר שביצעו בה, על חשבון הרכוש המשותף.
  10. המפקחת קבעה כי הנטל על הנתבעים להוכיח שמתקיימים לגביהם התנאים הנדרשים לצורך ביצוע הרחבת דירת המחסנים. הנתבעים לא טענו וממילא לא הוכיחו שניתן לקבל היתר בניה להרחבה שביצעו. מכיוון שדירת המחסנים, היא כשלעצמה בנויה ללא היתר כדין, הרי שקיים קושי להניח שניתן יהיה לקבל היתר להרחבה שבוצעה לה.
  11. המפקחת קבעה כי טענת הנתבעים שהתובעים הסכימו “במפורש” להרחבה לא הוכחה.
  12. המפקחת קבע כי בתוך 60 יום על הנתבעים לפרק את תוספת הבניה לדירת המחסנים, שבנו לכיוון החצר העורפית המשותפת. בשל טענת הנתבעים לחשש לקריסת המרפסת שנבנתה מעל תוספת הבניה שבנו (המרפסת של דירת רבינוביץ – ר’ סעיף 28 לתצהיר הנתבע 3) אני קובעת שפירוק תוספת הבניה שביצעו הנתבעים תיעשה תחת פיקוח הנדסי, שייתן הנחיות באשר לאופן ביצוע הפירוק כך שלא יפגע במרפסת הקיימת מעל תוספת הבניה.
  13. המפקחת התרשמה כי קיימים בחצר האמורה סממנים רבים המצביעים על שימוש ייחודי שעושים הנתבעים בחצר האמורה, ועל כן על הנתבעים להימנע מלעשות שימוש ייחודי כאמור בחצר, וקבעה כי על הנתבעים לפעול בתוך 30 יום לסילוק כל החפצים שלהם הנמצאים בחצר המשותפת.
  14. המפקחת קבעה כי באשר לשינויים שביצעו הנתבעים בחצר ובכללם הצבת דשא סינטטי, והנמכת רחבת הכניסה לדירתם, הרי שלא הוכח מה היה מצבם קודם לביצוע השינויים על ידי הנתבעים, ועל כן קיים קושי לקבוע כי על הנתבעים להשיב מצב לקדמותו, שעה שאין ראיות באשר למצב הקודם. עם זאת, כאמור לעיל, זכות האספה הכללית של הבית המשותף לקבוע כיצד ייראה הרכוש המשותף האמור לטובת כלל בעלי הדירות.
  15. המפקחת קבעה שעל הנתבעים 3-4 או כל מי שיתגורר במקומם בדירת המחסנים, או מי מטעמם, להימנע מלחנות בחניון המשותף של הבית המשותף, שכן נוצרת פגיעה בזכות התובעים לשימוש בחנייה המשותפת.
  16. המפקחת קבעה כי התובעים לא הוכיחו את זכאותם לדמי השימוש הנטענים על ידם, ועל כן טענותיהם בעניין זה נדחות.
  17. המפקחת קבעה כי הנתבעים לא הוכיחו שהסכימו לפרויקט החיזוק ולא תרמו להכבדה על ביצועו, וגם אם היה מוכח כך, לא היה הדבר גורע מזכות התובעים לדרוש את הסעדים נשוא התביעה, ללא כל קשר לפרויקט החיזוק. הנתבעים זנחו בסיכומיהם את הטענה בדבר מעשה בית דין בשל פסק הדין שניתן בעבר והתיישן לטענתם, באשר לדירת המחסנים, ועל כן לא מצאה מקום להתייחס לטענה זו.
  18. המפקחת קבעה כי אין מקום למתן הסעד ביחס לניתוק דירת המחסנים ממערכות הבית המשותף, מאחר ולא הוכיחו כי החיבור למערכות כאמור פוגע בדירותיהם או ברכוש המשותף.

שיתוף והדפסת המאמר

וואטצאפ
פייסבוק
טוויטר
דוא״ל
הדפסה
דילוג לתוכן