פרויקט פינוי בינוי נועד לאפשר התחדשות עירונית, באמצעות בניה על חלקה אחת או מספר חלקות תוך הריסת מבנים קיימים ובניה תחתם של מבנה או מספר מבנים, בדרך כלל גבוהים יותר. מכפיל סביר הנו 1:3. כלומר על כל דירה נכנסת יוצאים 3 דירות. לעיתים המכפיל גדול יותר. בדרך כלל שטח החלקה או החלקות אשר מתפנה ממבנים נמוכים יחסית משמש לתמיכה במבנה הגבוה המכיל את הדירות החדשות.
כדי להוציא אל הפועל תכנית מסוג זה נדרשים להחתים מס׳ רב של דיירים אשר מתגורירים בדרך כלל במס׳ מבנים סמוכים זה לזה. כאשר בעל דירה אינו מעוניין לאשר בחתימתו את הפרויקט, והיזם הגיע לאחוז הסכמות 66% מכלל מקבץ הדירות בפרויקט, כאשר מינימום נדרש למבנה הנו 60%. לעומת העבר אז נדרש רוב של 80% מכלל המקבץ ו 66% מכל מבנה לפחות, או אז ניתן להגיש בקשה להיתר.
בעל דירה המתנגד לביצוע הפרויקט בשל פגיעה בקניינו, צריך להגיש תביעה לביהמ״ש המחוזי או להמתין עד שתוגש נגדו תביעה. הליך שכזה הנו מורכב ובצדו הוצאות רבות לצדדים. ואולם, לעיתים לא ניתן להבליג את היקף הפגיעה והיזם אינו מקיים הליך הידברות, ולא נותרה ברירה מלבד הגשת תביעה וניהול הליך משפטי.
פסק הדין שניתן ביום 11 ביולי 2025, בעניין פרויקט פינוי־בינוי בלוד, מאפשר ללמוד על אופן בחינת סבירות סירוב של בעל זכויות בפרויקט פינוי־בינוי, בהתאם להוראות חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו–2006. פסק הדין מספק דוגמה מובהקת לאופן שבו נבחנים רכיבי הסירוב. במסגרת מאמר זה נציג את עיקרי השיקולים בהכרעה בטענות התנגדות מסוג אי שיוויוון בתמורות והיעדר כדאיות כלכלית.
תביעה הוגשה על ידי 37 בעלי דירות בשני מבנים ישנים ברחוב כצנלסון בלוד נגד שני בעלי דירות אחרים (הנתבעים) המסרבים לחתום על הסכם פינוי-בינוי. התובעים ביקשו מבית המשפט להכריז על הנתבעים כ”סרבנים בלתי סבירים” ולאשר את ביצוע העסקה באמצעות מינוי עורך דין שיחתום בשמם.
טענת היעדר כדאיות כלכלית לבעל דירה מתנגד בפרויקט פינוי-בינוי
הרכיב המרכזי שעליו נסמכו הנתבעים היה הטענה כי הפרויקט אינו כדאי כלכלית עבורם. אלא שטענה זו אינה נבחנת לפי תחושת קיפוח או חוסר שביעות רצון מהתמורה, אלא לפי שווי התמורות בפועל. כדי שטענה להיעדר כדאיות תעמוד, נדרש להראות כי התמורה המוצעת לבעל הדירה נחותה באופן ממשי ובלתי מוצדק ביחס לאחרים, או כי מתקיימת פגיעה כלכלית ברורה שאינה מאוזנת במסגרת הפרויקט. כאשר לא מוצגת תשתית כזו, הטענה נותרת כללית ואינה מצדיקה סירוב.
יתרה מכך, טענה להיעדר כדאיות כלכלית מחייבת הצבעה על פער ממשי, קונקרטי ובלתי סביר בין שווי הזכויות הקיימות של בעל הדירה לבין התמורה המוצעת לו במסגרת הפרויקט. אין די בטענה כללית של חוסר שביעות רצון מהתוצאה הכלכלית, ואף לא בהשוואה נקודתית לדיירים אחרים, אלא נדרש ביסוס ראייתי ממשי, לרבות חוות דעת שמאית או נתונים כלכליים המלמדים על פגיעה חריגה ובלתי מאוזנת.
בהיעדר תשתית כזו, הטענה נותרת ברמה ההצהרתית בלבד ואינה חוצה את הרף הנדרש לצורך הכרה בסירוב כלגיטימי. בפרט, כאשר לא הוכח כי נוסחת חלוקת התמורות חורגת מעקרונות שוויוניים או כי נגרם לבעל הדירה נזק כלכלי עודף ביחס ליתר בעלי הזכויות, אין בטענת היעדר הכדאיות כדי להצדיק חסימת פרויקט התחדשות עירונית הנתמך ברוב משמעותי של הדיירים.
שיוויון תמורות בין דירות ׳רגילות׳ ודירות ׳מיוחדות׳ בפרויקט פינוי-בינוי
הנתבעים טענו לקיומו של חוסר שוויון בתמורות, והצביעו על שני מקרים מרכזיים שלטענתם מלמדים על אפליה פסולה: משפחת טויטו ומשפחת איצקוביץ’.
בית המשפט קיבל את עמדת היזם וחוות הדעת השמאית שלפיה דירת מש׳ איצקוביץ הנה בית עסק ופינוי של עסק פעיל מצדיק התייחסות שונה מפינוי דירת מגורים רגילה, וכי התמורות שניתנו למשפחת טויטו אשר לדירתם הוצמדה חצר גדולה, משקפות שיקול לגיטימי ואינן חורגות ממתחם הסבירות.
במאמר זה נבחן את השיקולים המצדיקים תמורות שונות לדירות המוגדרות ׳מיוחדות׳.
איזון תמורות בפרויקט פינוי-בינוי לדירה המשמשת בית עסק ולדירה לה מוצמד שטח קרקע
התמורות שניתנו ע״י היזם לדירה המיוחדת של מש׳ איצקוביץ:
- משפחת איצקוביץ בעלת דירה המשמשת כמרפאת שיניים מזה שנים.
- מאחר והנכס הוא מרפאה שתיהרס, המשפחה לא תעבור לבניין החדש על הקרקע המשלימה, אלא תפונה למקום לבחירתה ותקבל מהיזם דמי שכירות לאורך תקופת הבנייה.
- עם סיום הפרויקט, המשפחה תחזור לבניין בכצנלסון 4 ותקבל יחידה בייעוד מסחרי בקומת הקרקע במקום דירת מגורים.
- התאמות ושיפוץ: היזם יממן את התאמת היחידה למרפאת שיניים (קירות גבס, עמדת קבלה, חשמל וריצוף מותאמים וכו’) וכן יישא בעלות מעצב פנים (לפגישה של עד 3 שעות).
- הובלה ולוגיסטיקה: היזם יממן את הובלת תכולת המרפאה למקום הזמני ובחזרה ליחידה החדשה.
- ויתור: משפחת איצקוביץ מוותרת על זכותה לקבלת חניה בבניין.
התמורות שניתנו ע״י היזם לדירה המיוחדת של מש׳ טויטו:
- פרטי הנכס הקיים: דירה בשטח 110 מ”ר ברחוב כצנלסון 2, אליה צמוד שטח נוסף של כ-24 מ”ר המשמש כיום כמחסן ומושכר.
- דירת התמורה:
- שטח הדירה החדשה יכלול תוספת של 10% מהשטח הקיים (בדומה לשאר הדיירים).
- הדירה תכלול 6 חדרים.
- המשפחה תקבל שדרוגים ותוספות שונות במטבח.
- דמי שכירות בתקופת הפינוי: משפחת טויטו תקבל 5,500 ש”ח בחודש. סכום זה גבוה ב-1,500 ש”ח מהסכום שמקבלים שאר הדיירים (4,000 ש”ח), וזאת כפיצוי על שטח המחסן המוצמד.
- תחזוקת הבניין: היזם ישתתף בעלויות אחזקת הבניין של המשפחה למשך 5 שנים ממועד קבלת הדירה (בדומה להתחייבותו כלפי יתר הדיירים).
מנגנון איזון תמורה עודפת בדירה לה מוצמדת קרקע/גינה אותו אישר בית המשפט
בית המשפט קיבל את עמדת היזם וחוות הדעת השמאית שלפיה פינוי של עסק פעיל מצדיק התייחסות שונה מפינוי דירת מגורים רגילה, וכי התמורות שניתנו למשפחת טויטו משקפות שיקול עסקי לגיטימי ואינן חורגות ממתחם הסבירות. ביהמ״ש הציג את התקן המשמש בפרויקטים מסוג זה אשר מתחשב בתכונות שונות לנכסים לצורך קביעת מנגנון אחיד לאיזון התמורות. בין היתר:
- שטח הדירה
- הצמדות המשפיעות על שווי הדירה
- מיקום הדירה
- שיפוץ פנימי משמעותי (שנעשה עד 7 שנים לפני המועד הקבוע)
- זכויות נוספות או תועלות כלכליות אחרות המיוחסות לדירה הספציפית
עוד הודגש כי תנאים אלה עוגנו בנספח להסכם והובאו לידיעת יתר הדיירים, אשר רובם המכריע בחר לחתום על ההסכם חרף מודעותם לשוני בתמורה. גם ביחס למשפחת איצקוביץ’ (התובעים 1–2) דחה בית המשפט את טענות הנתבעים לאפליה, לאחר שנמצא כי השוני בתמורה נבע ממאפיינים קנייניים מובהקים של הנכס.
לדירת משפחת טויטו היו הצמדות רשומות בטאבו, ובהן שטחי קרקע הצמודים לדירה כדין, אשר מהווים זכויות קנייניות בעלות ערך עצמאי. במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, ויתור על הצמדות אלה משמעו אובדן של זכות קניינית קיימת, ועל כן זכאי בעל הזכות לתמורה המשקפת את שוויה.
חוות הדעת השמאית תמכה בכך שהתמורה שניתנה למשפחה נגזרה משווי ההצמדות, ולא מקרבה ליזם או מהטבה פסולה. בית המשפט דחה את ניסיונם של הנתבעים להציג את המקרים כ״קומבינה״, וקבע כי אין מדובר באפליה אלא בשונות רלוונטית, הנובעת מנתוני הנכסים עצמם.
מכאן נקבע כי עקרון השוויון בפרויקטי פינוי־בינוי אינו מחייב זהות מוחלטת בין כלל הדיירים, אלא שוויון מהותי הנשען על אמות מידה ענייניות.
מנגנון איזון תמורה עודפת בדירה המשמשת בית עסק אותו אישר בית המשפט
התמורה שניתנה למש׳ איצקוביץ הנה המרת דירת מגורים ביחידה מסחרית (מרפאה), דמי שכירות, התאמת הנכס למרפאה (קירות גבס, חשמל וכו’), הובלת הציוד הרפואי וייעוץ עיצובי.
משפחת איצקוביץ’ ויתרה על זכותה לחניה, שהיא בעלת שווי משמעותי.
בית המשפט קובע כי התמורה העודפת (אם קיימת) מוצדקת בשל “תועלות כלכליות” וייחודיות הנכס כמרפאה. הדירה משמשת את משפחת איצקוביץ משך שנים לדירה אשר נבדלת מיתר הדירות במתחם. המעבר גורר עלויות גבוהות הייחודיות לעסק רפואי (אובדן מוניטין, לקוחות, הובלת ציוד רגיש וימי עבודה.
פעילות עסקית ללא היתר לשימוש חור
- בית המשפט ער לכך כי המרפאה פועלת ללא היתר מזה שנים.
- למרות שהמרפאה פועלת ללא היתר לשימוש חורג, בית המשפט קובע כי בהליך של פינוי בינוי נבחנת רק סבירות הסירוב של השכנים.
- הודגש כי השכנים (הנתבעים) מעולם לא התנגדו בפועל לשימוש זה לאורך השנים, ואף התבטאו בחקירותיהם בצורה המכשירה את השימוש בדיעבד (“שיבושם להם”).
- עוד ציין בית המשפט כי העירייה לא הגישה תביעה כנגד הפעילות והשימוש האסור.
הצורך בהוכחת הנזק של הנתבעים
הנתבעים טענו כי הם מתנגדים למתן יחידה מסחרית בגודל השווה ל 30% יותר משטח היחידה כיום. אך לא ידעו להעריך את העלויות הכרוכות בהעברת המרפאה ולא הראו כי התמורה אינה שוויונית ביחס לנזקים אלו. לכן ביהמ״ש דחה את הטענה שנטענה בעלמא מבלי שהשמאי יוכיח טענה זו.
הנתבעים מעולם לא טענו נגד השימוש של היחידה כמרפאה.
בית המשפט דחה את הטענה כי תמורה עודפת הנה אסורה במקרה הזה לנוכח חוסר בנתונים מצד הנתבעים הסותרים עלויות שונות כגון העברת בית העסק ממקומו וחזרה לאחר סיום הבניה.
ליקויים בחוות דעת השמאית של הנתבעים שטענו להיעדר שיוויוון תמורות
בית המשפט העניק משקל נמוך מאוד לחוות הדעת מטעם הנתבעים מהסיבות הבאות:
- השמאית לא בחנה את הסכמי הפינוי-בינוי של הנתבעים עצמם.
- התבססות על נתונים שגויים (למשל, קביעה שגויה לגבי היעדר היתר למחסן או חניה של משפחת טויטו – ביחס אליהם נערכה השוואה)
- מתן הערכות כלליות בלבד ללא בדיקה ספציפית של עלויות העברת מרפאה או פוטנציאל להיתר שימוש חורג.
בית המשפט קבע כי התמורה למשפחת איצקוביץ’ סבירה בנסיבות העניין ואינה מהווה עילה מוצדקת לסירוב הנתבעים לפרויקט.
טענת היעדר מיצוי ההליך התכנוני
רכיב משמעותי נוסף נוגע להתנהלות הנתבעים ביחס לתוכנית עצמה. בעל דירה הסבור כי התוכנית פוגעת בזכויותיו או יוצרת חוסר שוויון, מצופה להגיש התנגדות תכנונית. הימנעות מהגשת התנגדות, תוך הסתפקות בסירוב לחתום על ההסכם, פועלת לחובת הסרבן ומחלישה את הטענה כי מדובר בהתנגדות עניינית ולא בסירוב גרידא.
יתרה מכך, הימנעות מהעלאת טענות במסגרת ההליך התכנוני עצמו פועלת לחובת בעל הדירה. הדין מצפה כי מי שסבור שהתכנית פוגעת בזכויותיו, יוצרת חוסר שוויון או מביאה לפגיעה תכנונית ממשית, ימצה את ההליך הסטטוטורי ויגיש התנגדות במועד. כאשר בעל דירה נמנע מלעשות כן, ובוחר להעלות את טענותיו רק בשלב החוזי, במסגרת סירוב לחתום על ההסכם,
מדובר בהתנהלות שאינה מתיישבת עם דרישת תום הלב ואינה מקימה עילה לגיטימית לסירוב. בנסיבות אלו, הסירוב אינו מהווה אמצעי ענייני לבירור פגיעה תכנונית, אלא שימוש בכלי החוזי כתחליף להליך הסטטוטורי, ועל כן אינו יכול להיחשב כסירוב סביר.
טענות הנוגעות לשינויים בתנאי ההתקשרות תוך קידום הליך פינוי בינוי
הנתבעים העלו טענות בדבר שינויים בתמורה או בתנאי ההתקשרות במהלך קידום הפרויקט. במסגרת הבחינה הודגש כי שינויים ועדכונים הם חלק בלתי נפרד מפרויקטי פינוי־בינוי, וכי עצם קיומם אינו מהווה עילה לסירוב, אלא אם מדובר בפגיעה מהותית ובלתי מוצדקת בזכויות בעל הדירה.
קו הגבול בין סירוב לגיטימי לסירוב בלתי סביר בפרויקט פינוי־בינוי
מן האמור עולה כי יחידות מסחריות בפרויקטי פינוי־בינוי או יחידות להן תכונות שונות מיתר הדירות כגון דירות צמודות קרקע, אינן יכולות להיבחן לפי אמות המידה החלות על דירות מגורים רגילות. אופיין הכלכלי, השימוש שנעשה בהן בפועל, והזכויות הקנייניות הגלומות בהן מחייבים בחינה נפרדת ומובחנת בעת חישוב התמורות. הניתוח השמאי בתביעה מסוג זה הנו קרדינלי ויש לערוך את החוות דעת בהתאם לכל הרכיבים הקיימים אשר עלולים להשפיע על איזון התמורות או היעדר האיזון. נושאים אלו אינם שמאיים בלבד כי אם גם משפטיים.
מתן תמורה שונה לבעל יחידה ׳מיוחדת׳ אינו כשלעצמו חריגה מעקרון השוויון, אלא יישום של שוויון מהותי, המבקש לשקף את שווי הזכויות הנגרעות במסגרת הפרויקט.
מקום שבו התמורה נגזרת מנתונים אובייקטיביים, נתמכת בחוות דעת שמאית, ומעוגנת בנוסחה עניינית החלה על כל בעל זכות בעל מאפיינים דומים, אין מדובר בהעדפה פסולה אלא בהתאמה מתחייבת.
על כן, טענות סירוב הנשענות על השוואה פורמלית בין יחידות מסחריות ליחידות מגורים, מבלי להביא בחשבון את השוני המהותי ביניהן, אינן מקימות עילה לגיטימית להתנגדות לפרויקט ואינן יכולות להצדיק דרישה להענקת תמורה עודפת גם לבעל היחידה המתנגד או להוביל לביטול או תיקון הליך פינוי הבינוי.
פסק הדין ניתן ביום 11.07.2025 ע״י כב׳ השו׳ י׳ טויסטר ישראלי בביהמ״ש המחוזי מרכז.
כמות צפיות: 64
